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一、引言
在越南快速成長的房地產市場中，期房（Off-plan）購買已成為主流選擇。大量新建案吸引了自住買家與投資者，但隨著交屋時點臨近，「驗樓」的重要性也隨之浮現。對於許多首次購房者而言，交房不只是領鑰匙，更是一場細節與品質的全面檢視。
越南建案在施工標準、建築細節、交屋流程上仍存在較大差異，常見問題包括：施工不達標、設計與實際不符、交屋延誤、甚至隱蔽瑕疵（如漏水、牆體裂縫）。若未能在交屋時細心檢查，日後維修費用與糾紛處理成本，往往遠高於想像。
許多買家在這個階段會遇到共通的疑問——驗樓到底要注意什麼？可以自己驗嗎？還是應該聘請第三方專業公司？有沒有標準的檢查清單可以參考？
二、條件判斷
在進行驗樓時，不同的購房者依據目的、需求與地區特徵，需要關注的細節也有所不同。以下是各類買家的重點檢查項目與建議：
1. 主要對象
誰需要特別關注交屋驗樓？以下幾類購房者需要更加細心檢查：
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購買越南期房的新業主：首次接觸越南樓市，對驗樓流程不熟悉。
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首次購房者，缺乏當地經驗的自住買家：對驗樓與建築規範不夠了解，容易忽略細節。
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計畫在當地長期居住的家庭：對居住品質要求較高，需注意居住舒適度。
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以房產出租為目標的海外投資者：關注出租條件與公共設施的完備性。
2. 地區特徵
地理區域不同，建設標準與交房過程中需要關注的細節也會有所不同。越南的主要新興建案集中在以下地區，這些地方的建案密集且發展快速，可能會遇到施工標準不一的情況，需格外留意：
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胡志明市（HCMC）
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河內（Hanoi）
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芽莊（Nha Trang）
這些地區的樓盤多屬新建或快速開發，建商與建築品質難以統一，因此，買家在交屋時需要進行更為仔細的檢查。
3. 驗樓檢查重點（依照購房需求分類）
驗樓時，根據不同的購房需求，檢查重點會有所不同：
自住需求：
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空調系統：檢查空調運行是否正常，是否能提供足夠的冷氣或暖氣。
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電力配備：確認電路系統是否穩定，插座、開關運作是否正常，是否有過載風險。
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隔音效果：檢查隔音材料與設計是否達標，是否能有效減少外界噪音影響。
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防水工程：檢查浴室、廚房等潮濕區域的防水層是否完整，是否存在滲水問題。
這些細節直接影響到日後的居住品質，因此，對自住買家來說，這些是驗樓時的重中之重。
投資出租需求：
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公共設施的完工情況：檢查大堂、電梯、泳池、健身房等公共設施是否完工並投入使用。這些設施不僅影響租客的居住體驗，還直接影響房產的吸引力與租金回報。
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大堂與樓層共用區域：是否整潔，設計是否符合預期，有無額外的維修或清潔需求。
對於以房產出租為目的的買家來說，這些公共設施的品質與完整度將直接影響租金的吸引力與出租速度。
三、流程步驟
驗樓並非走個過場，而是確保交付品質符合承諾的重要環節。無論是首次購房者還是經驗豐富的投資者，建議依照以下步驟，有系統地完成每一個細節檢查。
Step 1：預約驗樓時間
當建商正式通知可以交屋時，買家應盡快聯繫對方預約驗樓日期。建議在驗樓前事先準備一份完整的檢查清單，並了解合同中交屋標準的具體條款，方便現場對照核對。
Step 2：現場初步檢查
到達現場後，先進行整體結構與功能的初步檢查。重點包括：牆面是否有裂縫、水管是否滲漏、電路與開關是否正常運作，以及門窗開合與密封狀況是否良好。
Step 3：細節逐一核對
初步確認無誤後，進入細節檢查階段。這一環節需特別仔細，常見問題如磁磚空鼓、油漆脫落、浴室矽膠封邊不完整、內建傢俱是否按規格安裝等，都需逐一確認。
Step 4：拍照記錄缺陷
所有發現的問題，應當即拍照存證，並標記具體位置與描述。這不僅有助於整理缺陷清單，也是日後追蹤建商修繕情況的重要依據。
Step 5：提交缺陷清單並要求修繕
驗樓完成後，通常需要在七日內正式提交缺陷清單予建商，並確認雙方簽字存檔。若未及時提出，後續索賠或修繕申請可能會遇到阻礙。
四、FAQ（常見問題解答）
Q：驗樓時自己來可以嗎？
A：理論上可以，但若缺乏建築、水電或施工經驗，容易漏掉細節問題。建議攜帶第三方驗樓師同行，能更全面檢查，避免未來產生高額修繕費用。
Q：驗屋費用大約多少？
A：在越南，第三方驗樓服務費用一般介於100美元至300美元之間，視單位面積、檢查項目與地點而異。若需進行專業檢測，如水壓測試或電力測試，費用可能略高。
Q：建商若拒絕修繕怎麼辦？
A：需依合同規定正式提交缺陷清單，並保留照片、通信紀錄等證據。若建商拒絕履約，可透過法律顧問援引越南住宅法或消費者保護法，要求履行修繕義務或尋求仲裁。
Q：驗樓後發現新問題還能追討嗎？
A：可以，但需注意時間限制。多數合約規定在交屋後30至90日內，對隱藏性瑕疵仍可要求修繕或賠償。建議持續觀察單位狀況，並保留問題發現的證據。
Q：驗樓需要聘請律師或專業第三方嗎？
A：聘請律師並非必須，但若涉及複雜合同條款或疑似建商違約，請律師協助審閱更有保障。至於專業驗樓公司，特別推薦給首次購房者或無法親自到場的買家。
Q：交房延遲，驗樓還有效嗎？
A：有效。即使建商交房延遲，只要正式通知交屋，買家的驗樓權利仍然成立。不過，建議確認合同內有無「延遲交付與保修期」相關規定，確保後續權益。
Q：有沒有官方驗樓標準或認證機構？
A：越南現行有基本建築標準（如QCVN系列規範），但缺乏統一驗樓認證機構。市面上第三方驗樓服務多屬民間公司，選擇時應優先考慮有建築專業背景且口碑良好的業者。
五、注意事項
即使手上有一份驗樓清單，許多首次購房者在實際操作中，仍然可能因為缺乏經驗而遺漏關鍵細節。為了最大程度保障自己的權益，以下是需要特別注意的幾個要點：
1. 常見錯誤：依賴肉眼檢查忽略隱蔽問題
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錯誤： 許多買家在驗樓時僅依賴肉眼檢查單位外觀，容易忽略那些不易察覺的隱蔽問題。
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隱蔽問題： 例如，地板下方的管線、水管是否有滲漏、插座和開關是否運作正常等，這些都是肉眼難以察覺的問題。
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風險： 若這些問題未能在交屋時及時發現，不僅後續修復會非常麻煩，且可能影響到居住安全與資產價值。
2. 建議：攜帶基礎檢查工具或聘請專業公司
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檢查工具： 驗樓時，建議攜帶一些基礎的檢查工具來輔助，如測電筆（水電問題）、水準儀（檢查地板或牆面是否平整）。
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專業驗樓公司： 若無足夠時間或經驗，聘請具有驗樓經驗的第三方專業公司協助，能有效補足個人經驗的不足，幫助你檢查到更多隱蔽問題。
3. 越南市場特有問題：建商「初交房」規避交屋標準
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越南建商問題： 部分建商會以「初交房」的名義交付，但這並不代表交屋完全符合合同標準。
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風險： 這種情況下，房屋內可能存在尚未完成的細節或不達標的施工，這些問題可能在後期才逐漸顯現出來。
4. 必須根據合同條款核對
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逐一核對： 在驗收過程中，應該根據原合同條款逐項檢查，確保所有項目和設備均按合同約定的標準交付。
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要求建商提供資料： 如有需要，應要求建商出示正式的竣工驗收文件以及房屋產權證明，確保房產沒有法律上的問題。
5. 提示：對照建築藍圖與合同
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交屋文件與藍圖對照： 驗樓時，建議將交屋文件與建築藍圖進行對照，確認是否有微調或修改，特別是戶型設計與面積，避免在後期發現問題時，因為合同與實際情況不符而遭遇麻煩。
六、小結
無論是為了自住安心，還是投資保值，越南期房交屋時的驗樓流程都絕對不能輕忽。從結構到細節，從公共設施到隱蔽工程，細緻而有系統的檢查，不僅能降低未來維修糾紛的風險，也能穩固資產價值，避免因小失大。
越南新盤市場變化快速，建商交付品質參差不齊，及早掌握驗樓標準流程，做好每一項細節記錄，是每位買家應有的基本防線。如果你希望進一步了解「驗屋交樓」的實務步驟，歡迎填寫下方表單，將有專人協助你規劃與把關，讓你的置業之路更加安心無憂。
參考資料出處
Viet An Law – Vietnam Housing Law 2024 / Vietnam Briefing – Regulation of Vietnam’s Real Estate Market: New Laws Effective August 2024 / E-Auditor – Building Handover Inspection Checklist / DB Legal – Request Compensation for Late Handover of Apartment in Danang / LawNet Vietnam – Instructions for Handover of Houses and Other Structures in Vietnam from 2024 / CVR Vietnam – Buying Property in Vietnam: The Complete Guide 2024 / Tetra Inspection – Quality Control Services in Vietnam / VILAF – Legal Bulletin September 2024
聲明
本文資料主要引用自2023年至2024年間由越南法律機構、地產市場研究單位與專業檢驗公司所發布的公開報告與指引，並經過交叉比對與語義理解整理而成，以確保資訊時效性與專業性。
