日前據BBC報導，馬來西亞柔佛州的大型住宅項目「森林城市」(Forest City)無人居住，淪為「鬼城」。報導引述業界人士觀點指主因有二，分別為入住率低及缺乏商業活動。
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森林城市規劃、現況、銷售
森林城市位於馬來西亞柔佛州，始於2015由內房企業碧桂園開始興建，目前已斥資超1000億美元，預計工程需20年方可完工。最初預計約有70萬人將在此定居，但據BBC估計目前只有約2000人在此居住，當中許多更是開發商員工、家屬及國際學校學生。按項目網站內容指，項目以打造30平方公里的綠色智慧未來城市為目的，目標住戶為於新加坡工作但居於馬來西亞的通勤人士，但隨馬來西亞前總理馬哈蒂爾批評項目，導致大量移民湧入，以及2017年中國嚴厲打擊資金外流而使銷情降低。據紐約時報報導：單是2016年，項目為開發商碧桂園帶來超過30億美元收入。
森林城市買家與MM2H
但多數買家國藉為中國，所以大部分的買家都不具備馬來西亞居留權。需要同時申請馬來西亞第二家園計劃(MM2H)才可於馬來西亞居留。但早前MM2H計劃被暫停，而2021年重新開放申請後，對申請者的條件更嚴格，難度大幅提高。種種因素都使項目業主無法居住於此。
外國買家置業門檻
而馬來西亞對於海外買家設有置業門檻，海外投資者在柔佛州不得購買100萬馬幣以下的房產。而柔佛州市中心新山為例，近三年的平均住宅交易價格約35萬馬幣，與紐約時報所指的項目單位售價18萬美元(約80萬馬幣)相差甚遠，以致項目欠缺當地買家。
內房債務危機
項目背後母公司為中國房地產企業碧桂園，而集團於8月中被評級機構惠譽Fitch下調評級至「BB+」，維持負面觀察名單。自2022年起，國內多地房地產開發商皆有債務違約危機。高盛在5月下旬指出，自今年初以來，共有22家內房企業，發生美元債違約或進行債券置換。多間內地房企皆傳出資金問題，而碧桂園於今年3月的年報中指出「集團銷售展現出較強的韌性，財務狀況持續優化」。報告指2021年銷售額共5580億元(HKD)，營收同比顯著增長13%，實現正淨經營現金流。但今年8月中旬，路透社報導：7 月份開發商方面，國內銀行發放的貸款下降了 36.8%，而從國外籌集的資金則下降了 200%。在疫情持續下，項目開發商或面臨舉債困難而銷情慘淡問題，對集團現金流是個重大挑戰。
新聞來源：
BBC：馬來西亞大型地產項目「森林城市」疫情下宛如「鬼城」
New York Times：A Malaysian Insta-City Becomes a Flash Point for Chinese Colonialism and Capital Flight
Bloomberg：The $100 Billion City Next to Singapore Has a Big China Problem
Yahoo Finance： 惠譽下調碧桂園評級
Forest City：碧桂園2021年報
