【日本樓租務】日本樓的租務法律是怎樣：借地借家法

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日本樓的租務法律是怎樣：借地借家法

普遍投資者在投資日本不動產後都會將單位出租以獲取回報，因此了解日本的租賃法律變得重要。今次會與大家分享日本的租務相關的法律，分析業主與租客之間的權利與義務，協助業主更了解自己的權益。

借地借家法

日本的租賃相關法律名為「借地借家法」。法律條文上對土地租賃、地上權、建築物租賃合同等權力的續期和效力作出特別規定。而針對建築物出租的便是當中「借家」的部分。此處所指的建築物租用是指普遍完整單位的出租，如果只是將房屋的其一房間出租、或是只是一定短時間的租用(旅館酒店類)，又或是無償的使用這幾種情況就不受「借地借家法」規管。

租約的條件變更及續約

如果在租賃的單位有固定期限，如租客想退租或是業主想更改租賃條件，則需要在期限屆滿前一年至六個月內通知對方，否則不會視為達成續租協議。但如果，業主在提出新的租賃條件後，租客一直未提出異議並且在租賃期屆滿後仍繼續使用建築物，則視為達成新共識，以新條件續約。與此同時，如果在租約期滿之時，雙方都沒有提出任何退租或更改條件的要求，則視為續租，以之前租約的相同條件繼續履行。另外，在借地借家法內，業主除了以自用為理由外，其他的情況都不構成拒絕續租的正當理由。無論是單位的現況如何、租約的期限已滿、或是將建築物售出等都不是拒絕續約的理由。因此單位的新業主也要履行前任業主所簽下的租約，並且不能以此為由而拒絕租客續約。

借賃増減請求権

在日本租客與業主都有權要求加租或減租。但是只有在特定的情況下方可提出：像是單位的租金水平與周邊類似單位有明顯的差距、因應稅務或是其他方面的負擔增加或減少、經濟環境的大幅變化等方可要求加租或減租。而如果任一方不同意加租或減租，則是被要求的一方可以以原先的租金繼續履行租約，直至有關的審判結果出議後方需以年利率10%補回或歸還款項，多除少補。