【日本樓買賣成本】：日本物業相關稅項、費用開支一覽

在日本買物業，除了物業本身的樓價外，還有其他相關的費用產生。當中可分為兩種，一種是由日本政府收取的稅項及雜費：像是不動產取得稅。另一種就是牽涉第三方的服務費：像是仲介、行政書士的服務費。而海外買家更可能會有跨國匯款的銀行手續費。本文會介紹日本買樓買賣相關稅項、費用開支。

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物業買賣的稅項

不動產取得稅

不動產取得稅屬於地方稅，於取得物業時，繳交給都道府縣的稅金。贈與、甚至連增建或改建你的建物時也得繳納。當中自住與投資用途的算法不同。但除非你在日本長居，有「在留卡」（居留證），可以拿得到住民票、否則就算當渡假屋，也是無法當作自用稅率。一般申請減稅的時候，都稅事務所會要求你提出住民票。而不動產取得稅的課稅標準並不是以成交價格計算，以是「固定資產稅評價額」為準。「固定資產稅評價額」是由當地政府所定，各單位不一。「固定資產稅評價額」可以向都稅事務所申請「固定資產評偭証明」(也可向中介查詢)當中有詳述。不動產取得稅分為「土地」及「建物」計算。計算公式如下：

建物：固定資產稅評價額 x 3%
土地：固定資產稅評價額 x 50% x 3%

兩者相加就是物業要繳交的不動產取得稅。

相關内容：令和3年財產評価基準

印紙稅 (印花稅)

【印紙稅】為製作不動產買賣契約時，需要貼在契約書上的印花稅。依成交金額而不同，可參考下表。

契約書上記載金額	印紙稅
1 萬日元~10萬日元	200 日元
10 萬日元~50萬日元	400 日元
50 萬日元~100萬日元	1000 日元
100 萬日元~500萬日元	2000 日元
500 萬日元~1,000萬日元	1萬日元
1,000 萬日元~5,000萬日元	2萬日元
5,000萬日元~1億日元	6萬日元
1億日元~5億日元	10萬日元
5億日元~10億日元	20萬日元
10億日元~50億日元	40萬日元
50億日元以上	60萬日元

相關内容：日本國稅廳不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書

登錄免許稅

登錄免許稅為物業所有權登記時，以及貸款抵押權設定時所需繳納的稅金。無論是買賣，轉贈、交換等目的的登記都需要繳交。計算方式也是以固定資產稅評價額計算，與不動產取得稅無異，分為土地及建物兩類。一般物業買賣而產生的登録免許税計算公式如下：

建物：固定資產稅評價額 x 2%

土地：固定資產稅評價額 x 2%(令和5年3月31日之前的登記為1.5%)

兩者相加就是物業買賣進行登記時的登錄免許稅。

相關内容：日本國稅廳登録免許税の税額表

固都稅清算

固都稅全稱為「固定資產稅」以及「都市計劃稅」兩者類似香港的差餉地租。因為是按稅務年度繳付，日本的稅務年度在每年的3月31日結束。所以在進行物業買賣時買家要按日期比例向賣家支付該稅務年度剩餘的稅金，可以參考以下例子。

物業2020年稅務年度已繳固都稅：6萬日元 (2020年4月1日-2021年3月31日)

賣家：陳先生(原業主)

買家：張小姐(新業主)

交易決算日：2020年7月1日

買家應付賣家 2020年7月1日至2021年3月31日之間的固都稅款項，計算如下：

60,000日元 x (365-91)/365 = 45,041日元

所以買家在交易時亦要向賣家多付 45,041日元的固都稅清算金。

相關内容：日本樓稅項】持有日本樓的固定資產稅與都市計 ‎

服務費用(仲介費）(ちゅうかいてすうりょう)

日本物業買賣按法例要求由宅地建物引取士從中協助，而宅建士的服務費就屬於物業的仲介費用。普遍而言日本的仲介費常常聽到是交易價格的3%+6萬日元，但其實日本的仲介費是以累進制去計算，因級距而計算，所以計算到最後可以直接以 3%+6萬日元的公式計算。日本全國計算方式一致，可參考下表：

成交金額	仲介費	含消費稅
200萬日元以下	5%	5.5%
200萬 – 400萬日元之間	4%	4.4%
400萬日元以上	3%	3.3%

例子計算：

以1000萬日元的物業為例子計算，中介費計算以下

級距	仲介費(含稅)	算式	金額
200萬日元以下	5.5%	200萬 x 5.5%	11萬日元
200萬 – 400萬日元之間	4.4%	200萬 x 4.4%	8.8萬日元
400萬日元以上	3.3%	600萬 x 3.3%	19.8萬日元
		總計：	39.6萬日元