日本買樓前一定要看「重要事項調查報告」
在日本置業的買賣流程中，其中一步是先查看物業單位的重要事項調查報告。強烈建議買家在購買前先仔細閱讀，因為此報告牽涉到大廈及單位本身的情況，可以看到物業的管理方式、維修狀況和款項拖欠等問題。下文會與大家分享在報告內應仔細注意的地方。
買家要核對重要事項調查報告，以免參與買賣的各方事後陷入困境。
本文目錄
重要事項調查報告內容
- 關於大廈的管理方式以及管理公司資料（經理的工作形式和工作時間）
- 關於管理協會（如普通會員大會的時間）
- 關於擬出售的住宅單位（管理費、維修儲備金、屋頂陽台及私家花園使用費、管理費提取日期、有無拖欠）
- 管理費及維修儲備基金(修繕積立金)的預定修訂
- 整個公寓的維修儲備基金(修繕積立金)餘額
- 公寓借用情況（如大規模建設，管理協會可借用金額）
- 整個公寓的拖欠問題
- 關於維修工作（整個公寓的主要建設工作的歷史和近期計劃）
- 關於專屬使用權（私家花園、屋頂陽台、後備電箱、停車場、單車停放處、摩托車存放處，均按專屬使用權使用）
- 關於專用部分的使用限制
- 關於寵物養殖
- 關於改造工作
- 關於演奏樂器
- 石棉使用情況及地震診斷有無調查結果
- 漏水、心理瑕疵、事故物件
- 關於網絡、訊號及收費電視頻道
買家應了解的重點
以下是買家在購買時應該了解的一些事項。
大廈的管理方式
重要事項調查報告會記載了目前大廈的管理形式，常見的有委託管理，即是僱用管理公司管理。也會列明管理公司的公開資訊，像是社長、地址、聯絡等。同時也會列出大廈的當值人員的當值時間、大廈公用地方的清掃頻率等事項。
管理費及修繕積立金會否增加
日本物業的管理費及修繕積立金不是固定的，會隨時間而有所改變。但也不是突然說改就改，管理公司會有長期的管理計劃，計劃了未來的維修計劃，一旦到約定的年期，無論建物情況的好壞都會進行維修。所以管理費及修繕積立金的收費便會有所增長，因此在長期管理計劃中也會提到管理組合的費用在何時改變。買家在購買時要留意管理費及修繕金在未來會否在短時間內增長，影響物業的實際回報。
物業單位及大廈儲備基金的拖欠情況
在重要事項調查報告中會清楚列明大廈目前的管理組合(管理費及修繕積立金)的餘額明細。買家在購買物業單位前應仔細了解單位本身的款項是否都繳清，會否有拖欠的款項或費用。需要注意的是拖欠的金額將轉嫁給新的所有者，但多數的拖欠金額也可以要求賣家在轉售前補回。而大廈的管理組合中也會列明目前的儲備維修基金及管理費的金額，以及相關費用的拖久金額，代表了大廈其他業主的拖欠金額。如果大廈整體的修繕積立金拖欠金額過大，要注意有機會導致以後的維修無法進行，從而需要大廈的業主額外再合資以應付維修。因為拖欠金額較大，維修儲備金將不會系統地累積，管理費拖欠則意味著其他業主的負擔增加。而管理費拖欠的金額過大，而管理公司又無法追回，可能導致管理費的上升，否則難以應付日常管理使費。
大廈的管理組合是否有借錢或欠債
從大廈的管理組合中也會列明是否有借錢或負債。在日本大廈的管理組合中有借錢或負債不是罕有事件，但如果遇到大廈有借錢或負債，要注意借錢的用途、大廈目前的修繕積立金儲備以及大廈以後的維修安排，以此評論借入金額是否合理。
大廈是否有定期維修保養
日本的管理公司在管理之初已會制定長期的管理計劃，並且安排好各大大小小地方的維修日期。好像外牆等約5-10年便會安排維修，而電梯等更是每年都會安排專業人員檢查及修葺。而這些大大小小的維修工程在重要事項調查報告中都會列明，買家可從此了解到大廈過去的維修記錄，如果大廈過去的維修記錄空白一片，買家便要注意小心。
耐震診斷報告
日本偶有地震，萬一不幸因地震而影響到大廈的主體結構，就會有產生大廈的耐震診斷報告去評估大廈主體建築的安全性。所以如果在重要事項調查報告中提到大廈有耐震診斷報告，代表大廈在過去曾因為地震而影響到主體建築。所以，沒有耐震診斷就不用擔心。
大廈公用及專用部分的關係
在重要事項調查報告中會提到物業單位的專有部分及公有部分。專有部分指單位內部面積、公有指單位以外的大廈公共空間。專有部分會指明物件的用途，標明是否可用作住宅宿泊事業，意思是可否以此單位經營民宿。除了用途外還會立定規範，如是否可以演奏樂器、可否飼養寵物以及房間內進行工程是否要得到允許。而公用部分則包括停車場、電單車停車位、單車停車格以及洗衣機等公共地方的使用守則。
事故物件以及心理瑕疵
在日本也有凶宅的，比起火災、地震這些會導致物理上的瑕疵，日本統一稱凶宅為「心理瑕疵」，但如果是自殺、他殺、意外導致有人命傷亡等情況，物件便會被標上「事故物件」，會在重要事項調查報告中披露。在日本的不動產相關法律中「瑕疵担保責任」，不動產公司或賣主，對入居者或買家要簽約時有責任要說明物件內的狀況內容及屋況的瑕疵，白蟻、漏水等等。而心理上的瑕疵，也包含在內。如果簽約時隱瞞沒有說明及告知，買主可以解除契約，或是求償。
總結
以上種種都是重要事項調查報告中應注意的地方，買家在收到後應仔細留意。基本上在詳閱重要事項調查報告後對物件會有較深入的了解，可以避免許多陷阱。
