德國限租政策 其實限不了什麼
「虹吸效應」引致供需失衡是未來趨勢
2015年德國推出限租政策，對同一間房子的定價，不可以高過該區均價10％及以上。政府成立租金觀察小組，將全市公寓按地區和類別分成不同價格區，以估算每一區的均價，作為限制加租的標註。但「市場是生、政策是死」，德國租金仍是每年增長 1.4%出發，在求過於供的情況下，租客的議價能力非常有限。
根據德國統計，近10年隨移民數量攀升，德國人口重拾升勢，2017年重返2002年高峰時期水平，去年首次突破8,300萬關。雖然，德國物業數量亦有所增加，根據德國聯邦統計局(Destatis) 2020年統計住宅和非住宅建築的住宅數量達到 4280 萬套。住房存量比上一年增加了 0.7%，即 290,966 套。與2010年相比，住宅存量增長5.7%，人口增長整體只是3.1%,理應是可以滿足需求。
但問題在於，人口流動傾向一線城市，產生「虹吸效應」，例如慕尼黑作為德國南部經濟中心，由於經濟實力強，經濟增長率持續高於全國平均，單是2010至2019年間，慕尼黑人口由約135萬增至152萬，增加達到13%（香港期內僅7%)，相比之下，房屋增量仍有一段距離。
根據慕尼黑市規劃和建築法規部指出， 隨著土地變得稀缺，土地價格也在上漲，已經佔慕尼黑總房價的 60%。私人建設量（2011-2015年建成3.6萬套，2016年7400套) 未能滿足需求的增長，目前估計每年約有 8,500 個新住宅才可以滿足需求。
另一個原因引致供應減少，便是發展商融資困難，特別2008年金融海嘯後，銀行對企業融資收緊，令發展商拿錢變得困難，近年不少發展商轉向大眾收集資金，利率可以有 8% 以上。另一邊，整個歐洲金融政策放鬆個人按揭，特別在負利率環境，令買房變得更輕鬆，兩端走下去形成供需失衡。
面對這個局面，議價能力漸漸傾向業主一方，有任何不滿，租客眼見後面有十多個人排隊等待閣下退租。租客議價的空間，其實並不多 。
