馬來西亞樓市報告：樓價、變化、成交及收益率

2024年馬來西亞樓價出現分化，首一線城市出現價格放緩，而二線退休渡假型的城市樓價，出現觸底反彈。

截至2024年第一季度，全國房價指數下跌1.94%，較2023年第四季0.82%、2023年第三季1.21%漲幅大幅放緩，根據估價及物業服務部（JPPH）公佈的數據。扣除通膨因素後，同期房價下跌1.82%。從季度來看，2024年第三季房價指數下跌 1.94%（經通膨調整後-2.24%），這是自 2021 年第三季以來首次環比下跌。同期馬來西亞的平均房價為 458,751 馬來西亞令吉(MYR)（96,388 美元）。

依房產類型：

連棟房屋平均價格年減 0.8%，至 441,556 馬來西亞令吉(MYR)（92,776 美元）。
高層住宅物業的平均價格年比小幅下跌 1.1% 至 360,943 馬來西亞令吉(MYR)（75,838 美元）。
獨立屋平均價格年減 1% 至 62 萬馬來西亞令吉(MYR)（130,283 美元）。
半獨立式價格年減 0.1%，較上季小幅下跌 1.9%，至 687,370 馬來西亞令吉(MYR)（144,424 美元）。

雖然，儘管馬來西亞全國整體樓價出現放緩，但分開各地數字發現，地區差異仍然很大。柔佛州的住宅房地產交易總數在 2023 年上半年同比增幅最大，高達 39.9%。而吉打 Kedah、吉蘭丹 Kelantan 、檳城 Pahang 、沙巴 Sabah，這四個城市，出現樓價增長的情況，而這些地區主要以退休、渡假為主，背後推動力在於銀髮經濟趨勢。

參考文章：泰國布吉置業首選卡圖 Kathu ，生活在大自然之間

令人驚訝的是，儘管近期房地產市場繁榮，但以通貨膨脹調整計算，馬來西亞的房價仍低於 1997 年亞洲危機前的水平。

自亞洲危機以來，吉隆坡的房價明顯優於該國其他地區。經過2008-2009年的低迷之後，房地產市場在包括「捷運項目」在內的大吉隆坡計畫的幫助下重獲活力。從 2005 年到 2015 年，吉隆坡房價飆升了近 122%（經通膨調整後為 73%）。相比之下，全國價格上漲則較為溫和。從2005年到2015年，馬來西亞的房價上漲了96.1%（經通膨調整後為52.4%）。2016年至2018年，全國房價年均上漲5.2%（經通膨調整後為3.3%）。然而，隨著政府的市場降溫措施生效，加上Covid-19大流行的不利影響，近年來房地產市場放緩。從 2019 年到 2023 年第三季度，全國房價僅上漲了 6.9%，經過通貨膨脹調整後，幾乎沒有變化。

住宅建設再次下降，供應過剩減少
住宅建設活動正在下降。 2023年前三季度，有地住宅和高層住宅開工總數年減9.1%至66,360套，繼2022年同比增長13.4%和2021年同比增長5%之後，同比下降18.6%根據JPPH 的數據，2020 年為17.3%，2019 年為17.3%，2018 年為8.6%。同樣，在經歷了過去六年的下降之後，2023 年第一季至第三季的竣工量同比小幅下降 0.8% 至 51,123 套。因此，未售出的房屋存量也在下降。根據 JPPH 的數據，2023 年第三季度，住宅懸置總量為 25,311 套，價值 174 億馬來西亞林吉特（36.5 億美元），比一年前的 29,534 套下降了 14.3%。

柔佛州的過剩量最大，2023 年第三季為 4,500 套，其次是霹靂州（3,625 套）、雪蘭莪（3,296 套）、吉隆坡（3,111 套）和檳城（2,947 套）。

過去五年，由於政府決定凍結高端房地產開發的審批，馬來西亞的住宅建設已減弱。該限制於 2017 年 11 月生效，涵蓋價值超過 100 萬馬來西亞林吉特（209,315 美元）的房產。 2020 年和 2021 年實施的與疫情相關的限制措施的不利影響加劇了這一情況。因此，從 2018 年到 2022 年，開工量平均每年下降 5.2%，而同期竣工量平均每年下降 5.1%。截至 2023 年第三季度，房屋總存量達到 6,172,433 套，比上年同期成長 1.9%。

主要利率維持不變
2024 年 1 月，國家銀行貨幣政策委員會 (MPC) 將隔夜政策利率 (OPR) 維持在 3.00% 不變，預期經濟成長將在 2024 年得到改善，並受到出口復甦和國內需求強勁的支持。為了抑制通膨，央行自2022年5月以來五次升息，累計升息125個基點。

國行表示：“在目前的OPR水平上，貨幣政策立場仍然支持經濟，並與當前對通膨和成長前景的評估一致。” 「貨幣政策委員會仍然對當前事態發展保持警惕，以便為國內通膨和成長前景的評估提供資訊。貨幣政策委員會將確保貨幣政策立場在物價穩定的情況下仍然有利於經濟可持續增長。

抵押貸款市場繼續擴張，儘管速度較慢
到 2023 年，抵押貸款市場規模約佔 GDP 的 41%，與前一年幾乎持平，但較 2008 年的 22% 和 1996 年的 13% 大幅上升，儘管近年來利率較高且貸款準則更加嚴格。

據國行稱，2023 年 12 月，用於購買住宅物業的未償還貸款總額年增 7.4% 至 7,812.4 億馬來西亞林吉特（1,635.4 億美元）。

然而，成長速度明顯放緩。 2016年至2023年，房屋貸款金額年均成長8.2%，低於2007-2015年年平均成長13.1%及2000-2006年年平均成長19.3%。

2023 年 12 月：

商業銀行：未償還房屋貸款年增 3.6% 至 4,800.7 億馬來西亞林吉特（1,005 億美元）。
伊斯蘭銀行：貸款年增 14% 至 3,011 億馬來西亞林吉特（630.4 億美元）。
投資銀行：房屋貸款年增 7.9% 至 4,170 萬馬來西亞林吉特（870 萬美元）。
截至 2023 年 12 月，以購買住宅物業的價值計算：

低於或等於 25 萬馬來西亞裡亞爾：貸款總額達 1,428.2 億馬來西亞裡亞爾（299 億美元），年增 2%
超過 25 萬至 50 萬林吉特：貸款總額為 1,942.5 億林吉特（406.6 億美元），比上年增長 10.1%
超過 50 萬林吉特至 100 萬林吉特：貸款額達 2,783.7 億林吉特（582.7 億美元），比去年同期成長 10.6%
超過 100 萬林吉特：貸款總額達 1,658 億林吉特（347.1 億美元），較上年增加 4%
在基本強勁的需求以及政府透過多項住房舉措提供的支持的推動下，抵押貸款市場預計今年將繼續增長。

「2024年預算概述了政府透過住房信貸擔保計畫向借款人提供的支持，並撥款24億7,000萬令吉用於公共住宅計畫。此外，政府打算振興馬來西亞城項目，納入公園用地和綠地。

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吉隆坡的租金報酬率適中
根據2024 年 2 月進行的全球房地產指南研究，馬來西亞公寓的總租金收益率仍然溫和，2024 年第一季平均為 5.16%，與前一年幾乎持平。總租金收益率是指與房產購買價格相比，房東將賺取的租金（稅前、空置成本和其他成本）。雖然馬來西亞房地產在投資回報方面往往不是特別有吸引力，但一個穩定的國家就是一個穩定的市場。過去20年，馬來西亞的住宅物業價格顯著成長。

在吉隆坡，公寓的總租金收益率從 2.41% 到 6.43% 不等，城市平均為 4.35%，低於全國平均水平。

2024年第一季馬來西亞其他城市和地區的總租金收益率：

在新山，2024 年第一季的租金收益率介於 5% 至 8.86% 之間，城市平均租金收益率為 6.25%。
八打靈再也的租金回報率約為 5.16% 至 6.13%，城市平均為 5.48%。
喬治城的收益率較低，從 3% 到 4.41% 不等，城市平均收益率為 3.52%。
在Iskander Puteri，公寓的租金收益率從 4.81% 到 6.35% 不等，城市平均租金收益率為 5.5%。
在怡保，租金收益率介於 4.58% 至 5.63% 之間，2024 年第一季的城市平均租金收益率為 5.19%。
莎阿南的租金回報率介乎4.54%至6.65%，城市平均為5.27%。
梳邦再也可在 2024 年第一季提供 4.57% 至 6.4% 的租金回報，而城市平均為 5.41%。
租賃市場規模較小，租金持續上漲
馬來西亞的租賃市場很小。只有 6% 的房屋存量屬於私人租賃部門。約85%的存量是自住的，而政府提供的房屋佔存量的7%。

自 2021 年第四季以來，受需求成長的推動，租金持續上漲。 2023 年第三季度，PropertyGuru 的馬來西亞租金價格指數較上一季強勁上漲近 24%。

不過，各地的租金變動存在很大差異。PropertyGuru 報告指出：「第三季度，檳城、吉隆坡和雪蘭莪的租賃需求指數顯著飆升，其中檳城的增幅最為顯著，環比增長22%，蓋過了其他地區12-13% 的環比增長。 ” 。

「相較之下，柔佛州的租賃市場上季小幅收縮0.2%。需求小幅下降可歸因於租金要價大幅上漲，租金價格指數攀升 6.8% 反映了這一點。

經濟成長放緩，通膨大幅放緩
馬來西亞國家銀行表示，馬來西亞經濟在2023 年小幅成長3.7%，較2022 年8.7% 的22 年高點大幅放緩，主要原因是全球貿易放緩、全球科技下行週期、地緣政治緊張局勢和貨幣政策收緊。

預計今年經濟將成長4%至5%。

央行表示：“2024年的成長將由國內支出的彈性和外部需求的改善所推動。” 「在外部方面，國際貨幣基金組織預計全球貿易成長將從2023年的0.4％反彈至2024年的3.3％。加上科技升級週期，外部需求的強勁和旅遊業的持續改善將為馬來西亞的出口提供支持。在國內方面，家庭支出將受到持續就業和工資增長的支持。

2010 年至 2019 年，經濟年均健康成長 5.3%，但 2020 年因 Covid-19 大流行而萎縮 5.5%。

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根據馬來西亞統計局的數據，2024 年 1 月通貨膨脹率為 1.5%，處於 2021 年 2 月以來的最低水準。 2023年全國通膨率平均為2.9%，從2022年的3.4%增加至2021年的2.5%，2020年為-1.1%，2019年為0.7%。

「整體通膨率和核心通膨率均放緩，主要是因為需求狀況穩定而成本壓力降低。 2024年，通膨預計將保持溫和，大致反映了穩定的成本和需求狀況，」央行表示。 “然而，通膨前景仍然很大程度上受到國內補貼和價格控制政策以及全球大宗商品價格和金融市場發展變化的影響。”

勞動市場狀況依然強勁。根據馬來西亞統計局公佈的數據，2023年12月，失業率為3.3%，與上月持平，但低於去年同期的3.6%。該國2009-19年的失業率年均3.2%，隨後在2020年增至4.5%，在2021年增至4.7%，這主要是由於Covid-19大流行造成的。 2022 年失業率平均下降至 3.8%，2023 年下降至 3.6%。

2023年12月失業人數年減5.3%至56.78萬人。

預算赤字逐漸下降，但法定債務持續增加
根據政府估計，馬來西亞的預算赤字在 2023 年約佔 GDP 的 5%，低於 2022 年的 5.6%、2021 年的 6.4% 和 2020 年的 6.2%。但仍遠高於疫情前赤字佔GDP的比例，2019年為3.4%，2018年為3.7%，2017年為2.9%，2016年為3.1%。

總體而言，今年赤字預計將進一步降至 GDP 的 4.3%，這符合政府鞏固財政狀況以實現更永續公共財政的承諾。

惠譽評級表示： “預算包含擴大稅基和增加非石油收入的各種措施，例如對公司處置非上市股票徵收資本利得稅，以及將服務稅率從目前的6%提高到8%。” 。 “這些措施將有助於推動 2024 年收入增長，但不足以支撐中期內收入基礎佔 GDP 比例的可持續增長。”

在 2020-21 年 Covid-19 大流行爆發期間，由於推出了多項刺激計劃，馬來西亞政府的赤字飆升至 GDP 的 6% 以上，總價值達 3800 億馬來西亞林吉特（798 億美元），相當於幾乎佔該國GDP的27%。

然而，財政部表示，政府法定債務仍居高不下，到2023年佔GDP的62%左右，預計今年將增至GDP的64%，距離65%的法定債務上限僅差1個百分點。

由於疫情期間需要增加借貸，法定債務上限於 2020 年 8 月下旬從 55% 提高至 60%，並於 2021 年再次從 60% 提高至 65%。自2009年7月以來首次將上限提高至60%。

法定債務由馬來西亞政府證券、馬來西亞政府投資債券和馬來西亞伊斯蘭國庫券組成。

財政部報告稱：“政府仍然致力於通過維護中期財政框架戰略以及擬議的公共財政和財政責任法案來降低債務與國內生產總值的比率。”

馬來西亞林吉特走軟
過去兩年，受美國通膨高企導致油價下跌以及聯準會連續升息導緻美元走強的影響，馬來西亞林吉特不斷貶值。

2024 年 1 月，令吉兌美元匯率下跌約 11%，月平均匯率從兩年前的 4.1893 林吉特 = 1 美元升至 4.6891 林吉特 = 1 美元。

這部分抵消了兩年前因政治緊張局勢以及疫情的不利影響而導致令吉貶值近14%的影響。

惠譽解決方案預計，馬來西亞的經常帳盈餘將從2023年佔GDP的2.1%擴大至今年的2.6%。惠譽解決方案表示：“儘管我們預計出口將在 2024 年中期左右觸底，但全球需求放緩將繼續影響馬來西亞的貨物貿易平衡。”

馬來西亞季度房價指數（估價及物業服務局）：https://napic2.jpph.gov.my/en/data-visualization ?category=18&id=71

物業交易（估價及物業服務部）：https://napic2.jpph.gov.my/en/data-visualization ?category=15&id=9

MM2H – 馬來西亞我的第二家（法律智能）：https://legalsmart.my/mm2h-malaysia-my-second-home/

在拒絕高達 90% 的申請後，馬來西亞再次凍結 MM2H （IMI Daily）：https ://www.imidaily.com/program-updates/after-rejecting-up-to-90-of-applications-malaysia-freezes – mm2h-再次/

寬鬆的MM2H對房地產業有利（The Star）：https://www.thestar.com.my/business/business-news/2023/12/19/relaxed-mm2h-a-boon-to-property-sector

馬來西亞隔夜利率（馬來西亞國家銀行）：https://www.bnm.gov.my/myor

貨幣政策聲明（馬來西亞國家銀行）：https://www.bnm.gov.my/-/monetary-policy-statement-24012024

2023 年 12 月每月摘要與統計（馬來西亞國家銀行）：https://www.bnm.gov.my/-/monthly-highlights-statistics-in-december-2023

由於全球需求疲軟，馬來西亞經濟在 2023 年結束時基礎較為疲軟(CNBC)：https://www.cnbc.com/2024/02/16/malaysias-2023-economic-growth-misses-expectations.html

2023年第四季馬來西亞經濟與金融發展（馬來西亞國家銀行）：https://www.bnm.gov.my/-/qb23q4_en_pr

勞動市場資訊（馬來西亞統計局）：https://v1.dosm.gov.my/v1/index.php ?r=column/ctwoByCat&parent_id=436&menu_id=Tm8zcnRjdVRNWWlpWjRlbmtlaDk1UT09

馬來西亞預算以擴張性傾斜維持逐步財政整頓（惠譽評級）：https://www.fitch ratings.com/research/sovereigns/malaysian-budget-sustains-gradual-fiscal-consolidation-with-expansionary-tilt-18 -10 -2023年

2024 年財政赤字將降至 4.3%（新海峽時報）：https://www.nst.com.my/business/economy/2023/10/966656/fiscal-deficit-fall-43pct-2024

聯邦政府債務預計將在 2024 年增加至 1.26 兆令吉，佔 GDP 的 64%（The Edge Malaysia）：https://theedgemalaysia.com/node/685989

令吉兌美元貶值至近一個月低點 4.707（新海峽時報）：https://www.nst.com.my/business/economy/2023/12/990094/ringgit-depreciates-almost-month-低點 4707 美元

2024 年馬來西亞經常帳盈餘將擴大（惠譽評級）：https://www.fitchsolutions.com/bmi/country-risk/malaysias-current-account-surplus-widen-2024-04-01-2024

馬來西亞國家概況（BBC 新聞）：https://www.bbc.com/news/world-asia-pacific-15356257

馬來西亞的經濟改革仍陷入舊政治的包袱（東亞論壇）：https://eastasiaforum.org/2024/01/29/malaysias-economic-reform-still-caught-in-the-baggage-of-舊政治/

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