重點摘要

✅ 布里斯班繼續成為澳洲表現最強勁的首府城市房市之一，並可能在2025年保持這種趨勢，房屋價值將持續增長。

✅ 自COVID-19爆發以來，布里斯班的房價已飆升 64%，目前價格已達到歷史新高。

✅ 與全國其他地方一樣，布里斯班的租賃市場正面臨危機，空置率創歷史新低，租金持續上漲。

✅ 對布里斯班獨立屋（尤其是內環和中環郊區）以及高生活品質地區的強勁需求，可能會使這些地區的房價超過外圍郊區的便宜物業。

✅ 與此同時，公寓的需求可能仍然較弱，但越來越多的昆士蘭居民開始選擇布里斯班內環郊區的聯排別墅作為偏好的住房類型。

在整個2024年，布里斯班一直是澳洲表現最強勁的首府城市房市之一，預計在2025年也將保持這一趨勢，房價將持續強勁增長。

布里斯班的房地產市場在過去幾年大幅增長，自COVID-19爆發以來，房價已飆升 67.7%，目前房價已達到歷史新高。

這種驚人的增長已將布里斯班的城市房價中位數推升至高於墨爾本的水平。

隨著買家在2024年春季有更多選擇，市場上的房屋庫存增加，導致價格增長速度放緩。

儘管如此，布里斯班在過去一年內仍是澳洲表現最好的首府城市市場之一，房價比2023年11月上漲 12%。

以下是布里斯班最新的中位數房價數據：

布里斯班 Brisbane 的房地產市場最新動態

儘管有更多房屋上市出售，且價格上漲導致房地產變得更難負擔，但布里斯班的房地產市場預計在2025年將繼續蓬勃發展。

建築活動的放緩阻礙了新住房的供應，導致買家的需求集中在現有物業上。

在2025年，布里斯本的房地產市場可能會呈現「兩個半場」的情況，前半年的市場表現較為疲軟，隨著利率下調，買家和賣家的信心將在下半年回升。

在 Metropole Brisbane，價格較低的物業錄得更強勁的價格增長，布里斯本底部四分位的物業價格比2022年的高峰高出30%。

當利率下調時，負擔能力對於許多潛在買家來說仍將是一個問題，買家只能支付他們能夠負擔的最高金額。因此，投資在那些工資增長速度快於平均水平，且居民擁有多種收入來源（不僅僅是工資）的地區。

這意味著應投資在布里斯本更富裕的內環郊區和正在實現階級躍升（gentrification）的中環郊區，這些地區的表現將優於價格較低的郊區，因為在這些價格較低的郊區，居民仍將難以負擔購房成本。

2025年 布里斯班本最值得留意物業類型及地區

布里斯班的房地產市場正迎來一個令人振奮的新年度，精明的投資者將有許多機會可以挖掘其潛力。隨著基礎建設項目加速推進、跨州移民推動需求以及生活方式趨勢的轉變，準確找出有增長潛力的住宅類型和郊區將是成功投資的關鍵，以下是四個值得留意的重點：

1 .生活方式和增長型郊區的獨立屋

布里斯班具有生活方式吸引力的成熟郊區的獨立屋將繼續成為布里斯本市場中表現最佳的物業。

隨著越來越多來自南部州份的家庭和專業人士為了尋求更寬敞的空間、更高的可負擔性和更優質的生活方式而搬到布里斯本，這些成熟郊區的獨立屋將保持強勁的需求。

建議留意：

資本增值潛力和穩定的租金回報

購買靠近學校、公園、購物中心和交通樞紐的 3 至 4 房獨立屋

具有裝修潛力或額外土地（可用於未來開發）的物業尤其值得關注，這將使投資者能夠通過「人為增值」來提升資本增長和租金收益

2 .內城郊區

布里斯班的內城郊區（如 Paddington、Ashgrove 和 Red Hill）預計將表現強勁。這些郊區融合了傳統魅力、便利的市中心通勤，以及濃厚的咖啡文化。

建議留意：

土地稀缺，再加上專業人士和家庭的持續需求，使這些地區成為資本增值的理想之地

內城物業的租賃需求強勁，價格有持續上升潛力

購買帶有現代裝修或可升級潛力的公寓或獨立屋

3 .西部郊區

布里斯班的西部郊區（如 Indooroopilly、Chapel Hill 和 Kenmore）預計將超越市場表現。

這些地區以優質的學校、綠化空間和適合家庭的生活方式而聞名，並且一直保持著穩定的需求，具備良好的租金回報和資本增長潛力。

建議留意：

目標購買學區內的獨立屋或聯排別墅

重點關注現有裝修良好或具有升級潛力的物業

綠化環境和社區設施（如學校、公園）是投資決策的重要考量因素

4.地區建設升級和增長中的郊區

布里斯班的 Stafford、Kedron、Wavell Heights、Cannon Hill、Camp Hill 和 Mansfield 等郊區正在進行基礎建設升級，並鄰近主要就業中心和優質學校。

隨著階級躍升（gentrification）正在全面進行，這些地區正逐漸受到家庭和年輕專業人士的青睞。

建議留意：

這些地區的入市價格相對較低，具備未來幾年內良好的資本增長前景

升級中社區的物業往往更容易出租，投資回報率較高

優先選擇靠近基礎設施升級區域的物業，以便享受未來發展帶來的升值效應

最值得留意物業類型

內環和中環郊區的聯排別墅（Townhouses）

布里斯本向中密度住宅（medium-density living）轉移的趨勢仍在持續，因為越來越多的人希望尋找比傳統獨立屋更可負擔的住房選擇，同時又不願在空間和地點上妥協。

聯排別墅提供了良好的平衡，擁有比公寓更大的空間，但入市價格低於獨立屋。

這類物業正受到年輕家庭、專業人士和縮小住房規模的買家的青睞。

3房聯排別墅 在低密度、現代化的開發項目中，並且擁有便利的交通、購物中心和生活設施，將成為極佳的長期投資選擇。

帶有戶外空間或私人庭院的物業尤其受到歡迎，因為無論是租客還是自住買家，都更願意用庭院取代傳統的後花園。

尋找位於 South Brisbane 和 Greenslopes 的聯排別墅。這些內城區正經歷快速的轉型，新基礎建設和城市更新項目正在進行中，使這些區域對於聯排別墅的投資極具吸引力。

由於臨近市中心（CBD）和附近的醫院，這些地區對於專業人士具有穩定的租賃需求，確保了強勁的租金回報。

此外，Carina 和 Camp Hill 也是值得關注的郊區。這些郊區距離市中心僅 7-10 公里，目前正吸引大量尋求更寬敞且價格更實惠住房的年輕家庭和專業人士。這些地區的聯排別墅提供了良好的租金收益和未來的資本增長潛力。

Stafford 和 Kedron 擁有良好的公共交通、購物中心，且臨近布里斯本機場（Brisbane Airport）。這些北部郊區正在成為聯排別墅的熱門地點，吸引著租客和自住買家的混合需求，提供了穩定的租金收益和強勁的增長潛力。

內環和中環郊區的聯排別墅（Townhouses）

布里斯本向中密度住宅（medium-density living）轉移的趨勢仍在持續，因為越來越多的人希望尋找比傳統獨立屋更可負擔的住房選擇，同時又不願在空間和地點上妥協。

聯排別墅提供了良好的平衡，擁有比公寓更大的空間，但入市價格低於獨立屋。

這類物業正受到年輕家庭、專業人士和縮小住房規模的買家的青睞。

3房聯排別墅 在低密度、現代化的開發項目中，並且擁有便利的交通、購物中心和生活設施，將成為極佳的長期投資選擇。

帶有戶外空間或私人庭院的物業尤其受到歡迎，因為無論是租客還是自住買家，都更願意用庭院取代傳統的後花園。

尋找位於 South Brisbane 和 Greenslopes 的聯排別墅。這些內城區正經歷快速的轉型，新基礎建設和城市更新項目正在進行中，使這些區域對於聯排別墅的投資極具吸引力。

由於臨近市中心（CBD）和附近的醫院，這些地區對於專業人士具有穩定的租賃需求，確保了強勁的租金回報。

此外，Carina 和 Camp Hill 也是值得關注的郊區。這些郊區距離市中心僅 7-10 公里，目前正吸引大量尋求更寬敞且價格更實惠住房的年輕家庭和專業人士。這些地區的聯排別墅提供了良好的租金收益和未來的資本增長潛力。

Stafford 和 Kedron 擁有良好的公共交通、購物中心，且臨近布里斯本機場（Brisbane Airport）。這些北部郊區正在成為聯排別墅的熱門地點，吸引著租客和自住買家的混合需求，提供了穩定的租金收益和強勁的增長潛力。

精品綜合公寓 ( Apartment ）

雖然我會避開大型建築群中的高層公寓，但位於地理位置優越的郊區的精品「家庭友善」公寓（通常位於 4-20 個單元的建築群中）預計在未來幾年會表現良好。

它們迎合了那些想要享受公寓生活的便利但又不想遇到大型建築群擁擠的租戶和自住業主的需求。

買不起房屋或聯排別墅的投資者應該考慮兩房公寓，這種公寓佈局寬敞、裝修優質，並配有陽台、安全停車場等便利設施，並且可方便前往附近的生活設施，如咖啡館、餐廳和公共交通。

新農場 (New Farm) 和特內裡費 (Teneriffe) 時尚的河畔郊區一直受到年輕專業人士和追求生活方式型公寓生活的小戶型人士的青睞。

由於靠近中央商務區、高端餐飲場所和娛樂設施，這裡的精品公寓具有強勁的租賃需求和資本成長潛力。

西區和海格特山以其充滿活力和折衷主義的氛圍而聞名，並繼續吸引尋求活躍的城市生活方式的租戶和購房者。這些郊區的精品公寓由於靠近中央商務區、文化景點和娛樂場所而表現良好。

北部內城郊區阿爾比恩 (Albion) 和伍洛溫 (Wooloowin) 正在迅速高檔化，基礎設施升級和新開發項目吸引了租戶和自住業主。這些地區的精品公寓提供了一個經濟實惠的切入點，具有良好的長期成長前景。

根據 Ray White 的分析，展望未來，昆士蘭在 2025 年的「百萬澳元郊區」數量預計將超越維多利亞州。

在澳大利亞的六個州和兩個領地中，昆士蘭的增長速度最快，其百萬澳元郊區的數量在過去十年內增長了 25 倍，從僅僅 7 個 增至 174 個。

增長率第二高的是澳大利亞首都領地（ACT），其百萬澳元郊區的數量從 2014 年的 6 個 增至 2024 年的 70 個，增長了 11 倍。

假設過去十年的增長趨勢在未來 12 個月內持續，我們預計將有約 99 個新郊區 跨過「百萬澳元」門檻。

其中，約有 30 個 位於新南威爾士州，24 個 位於昆士蘭州，18 個 位於維多利亞州。這意味著昆士蘭州很有可能超越維多利亞州，成為擁有第二多「百萬澳元郊區」的州。

布里斯本的租賃市場仍然異常緊張

布里斯本的租賃市場在 2024 年初對租戶來說依然充滿挑戰，因為整體租金上漲且房屋和公寓的空置率持續接近歷史低位：

布里斯本的房屋空置率 為 0.9%，在過去一年內租金上漲了 9.3%。

布里斯本的公寓空置率 為 1.0%，在過去一年內租金上漲了 24.8%。

和全國其他地方一樣，布里斯本的租賃市場正處於危機之中。

近年來，布里斯本吸引了大量投資，許多人為了尋找就業機會和享受高品質的生活而搬到這座城市。

然而，移民激增導致對租賃物業的需求增加，進一步壓低了空置率。

雖然布里斯本目前的低空置率對業主來說可能是個好消息，但這只會進一步加劇該市本已承受巨大壓力的租賃市場，租戶在尋找可負擔住房方面正變得越來越困難。2024 年對租戶來說可能不會帶來任何緩解，因為儘管政府推出了旨在減緩移民激增的政策，新住宅的建設水平仍將持續處於長期低迷狀態。

布里斯本房地產市場的 2025 年關鍵趨勢

布里斯本的多個基礎建設項目（包括 Cross River Rail、布里斯本地鐵（Brisbane Metro） 和為 2032 年奧運會 做準備）正持續改變這座城市的面貌。

受益於這些發展的郊區，預計將迎來更高的需求和持續的資本增長。

同時，由於布里斯本的住房價格更具競爭力，並且在生活方式和就業機會方面具有明顯優勢，布里斯本仍在吸引來自 悉尼 和 墨爾本 的居民。這一趨勢推動了對家庭友好型和以生活方式為導向的地區的需求。

城市更新與階級躍升的郊區將跑贏市場

經歷城市更新和階級躍升（gentrification）的郊區往往會表現出色，因為它們吸引了新的、更富裕的人群（包括自住買家和租戶），進一步推動了對住房和租賃物業的需求。

對優質物業和宜居性的需求將持續增加

未來市場將出現「逃向品質」的趨勢，買家對宜居性和生活質量的重視將進一步提升。

這解釋了為什麼 A 級住宅 和 投資級物業（特別是位於生活方式優越的地區）保持了強勁的需求和良好的保值能力。

買家將願意為更寬敞且安全的物業支付更高的價格，但不僅是房產本身需要滿足這些新需求，「宜居性」（livability）將成為決策的重要因素。

對許多人而言，宜居性意味著以下結合：

便利性 – 靠近公園、商店、設施和優質學校
交通便利性 – 可輕鬆使用公共交通（即使未來這一因素可能不再是決定性因素）或擁有良好的道路系統
就業機會 – 方便前往工作地點

學區將成為布里斯本強勁資本增長的驅動力

作為房產決策的重要考量因素，許多家長和投資者都會考慮房產的地理位置與學區的關係。

當人們在尋找住房時，他們不僅是在尋找一個「家」，更是在尋找一種生活方式，而教育在這一過程中扮演著重要角色。

而且，預計未來的人口增長還將持續

聯邦政府的預測顯示，到布里斯本舉辦 2032 年奧運會 時，昆士蘭的人口預計將增長超過 16%。

而在澳大利亞這個最分散的州，人口分佈預計將向城市集中，預計到奧運聖火在 Gabba 點燃時，大多數昆士蘭人將居住在 大布里斯本地區（Greater Brisbane）。

大布里斯本地區預計將以比昆士蘭其他地區更快的速度增長，預計 2022-23 年 首府地區的增長率為 1.9%，而昆士蘭其他地區的增長率為 1.4%。

這意味著昆士蘭的人口在未來幾十年內將迎來繁榮，從目前的 540 萬人 增長至 2046 年 的 827 萬人。

布里斯本的基本面非常強勁

支撐昆士蘭經濟的不僅是布里斯本的人口和移民增長，該市的其他基本面也非常強勁。

昆士蘭在 2023 年 1 月 創造了歷史，首次成為表現最好的州級經濟體。

當時的 CommSec State of the States 報告顯示，由於強勁的人口增長、穩固的就業市場以及對煤炭和天然氣等能源資源的海外需求，其經濟增長速度超過了澳大利亞其他所有州。

而我認為，正是這種就業增長推動了創紀錄的移民潮，因為大多數人不會在沒有某種形式的就業保障的情況下，做出改變生活的重大決定。

這正是陽光之州在過去十年上半期所嚴重缺乏的。

儘管布里斯本的房地產市場在房價飆升之前明顯更具可負擔性，但在當前利率大幅上升的情況下，它仍為買家提供了良好的投資價值。

即將舉辦的 2032 年奧運會 將進一步推動這座城市的發展。

布里斯本、黃金海岸和陽光海岸對基礎設施和交通升級的需求，可能會為布里斯本的房地產市場注入強大動力。

因為基礎設施支出是住宅房地產市場中最強大的推動力之一——它可以改變當地經濟，並引發房地產市場繁榮。

大型基礎設施項目可以通過改善地區的可達性或便利性來提升地區吸引力，並且在建設期間還能產生經濟活動和就業機會。

更多內容：宅點全球報告簡讀：2025 年澳洲各州經濟表現報告解讀（簡報）

布里斯本的人口遷移與人口增長 vs. 房價

布里斯本和昆士蘭的房地產市場能夠保持強勁表現，主要歸功於大量的內部人口遷移。在疫情、封鎖以及房地產市場飆升的背景下，許多澳大利亞人（尤其來自維多利亞州和新南威爾士州）紛紛湧向陽光之州（Sunshine State），尋找更可負擔的房產和更優質的生活方式郊區。

跨州遷移

這種「生活方式搬遷」的趨勢在 2023 年持續加速，並在當前依然有效。

黃金海岸（Gold Coast）和陽光海岸（Sunshine Coast）等熱門地區，由於遠程工作帶來的靈活性和減少通勤需求，持續享有強勁的需求。同時，房地產投資者的活動也表現活躍，特別是在獨立屋市場，這種趨勢不僅來自當地買家，還來自於跨州投資者。他們看好布里斯本房價的增長潛力以及有利的租金回報。當然，昆士蘭並不存在單一的房地產市場，東南昆士蘭也不是單一市場，不同地區的表現各異，並且可能會繼續呈現不同的發展趨勢。

昆士蘭在截至 2024 年 6 月 30 日 的 12 個月內，人口增長率達到 2.3%，高於全國平均水平（2.1%）。

布里斯本房地產市場——2025 年預測

考慮到布里斯本房地產市場內部存在多個細分市場，距離中央商務區（CBD）5 至 7 公里 或位於優質學區內的獨立屋預計將繼續保持強勁增長。

牛津經濟研究院最近對三年後布里斯班的房價做出了以下預測。