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宅點讀者服務台 · JAPAN HOME INSPECTION

日本驗屋與建物狀況調查：中古屋劣化與調查範圍確認

買中古屋前、出售前或檢查公寓，可調查的部位與要先取得的同意不同。宅點讀者服務台先了解屋型與用途，再篩選合適的日本專業人士。

預約 20 分鐘免費諮詢看服務內容
日本驗屋與建物狀況調查頭圖：看得見的屋況，查清楚再決定

資料確認日：2026-10-29

01 · ABOUT

驗屋看得到什麼？先選階段

中古屋建物狀況調查（建物状況調査）由完成指定講習的建築士檢視建物劣化，以目視及非破壞方式為主；報告須記錄已查與未查的地方。

一般狀況調查不等同耐震診斷、全面設備檢測或建築合法性判定；發現漏水、裂縫等疑點，可另訂詳細調查與修繕評估。

Japan日本

  • 未查須註明遮蔽部位不能當成正常。
  • 記錄劣化保留觀察位置及結果。
  • 專項另委任耐震及設備診斷另訂範圍。

先選階段

最接近的情況：

買中古屋前

  • 要準備物件資料、圖面及賣方入屋同意。
  • 報告怎麼用看劣化位置、照片與未查部位，再決定要不要另做專項檢查。

下一步

  1. 確認賣方同意入屋，告訴讀者服務台預定簽約時間

出售前

  • 要準備圖面、維修紀錄及可調查時間。
  • 重要事項說明木造獨棟 1 年內、鋼筋混凝土等公寓 2 年內的調查，列為說明對象；不表示期間內屋況不變。

下一步

  1. 備好維修紀錄，告訴讀者服務台預定出售時間

公寓

  • 共用部分調查涉及共用部分時，須事先取得管理組合同意。
  • 要準備管理規約、管理組合同意及可進入部位。

下一步

  1. 先向管理組合確認共用部分能否調查

資料來源：國土交通省「既存住宅狀況調查」問答（2024-04-01 版）（核對 2026-10-29）

02 · SERVICE

建築士會做哪些工作？

費用由誰收

讀者服務台免費做的事

了解需要、整理中文需求清單、篩選並轉介調查者、轉介前跟進進度。

專業服務費

由承辦的建築士了解情況後報價；讀者委任後，直接和對方簽約、付款、取得收據。

款項怎麼走

宅點不向讀者收取服務配對費，也不經手專業服務款項。專業服務由服務商依個案報價，讀者與服務商直接簽約、付款。

  1. 01範圍確認

    建築士確認屋型與調查方法。

  2. 02現場調查

    依方法基準觀察及測量可及部位。

  3. 03結果說明

    說明劣化、照片與未調查範圍。

  4. 04後續檢查建議

    依疑點提出需另查的技術項目。

03 · CASES

有哪些事驗屋判斷不了？

所有情況都要注意調查報告須保留限制，未觀察部位與專項性能另行處理。

日光照入有木地板、沙發與圓桌的公寓客廳，日本房產出租代管與屋況確認情境
日本住宅室內
桌面上以彩色夾子整理的文件與眼鏡，日本申請資料、公司帳務及房產報稅整理情境
產權與交易文件

04 · SERVICE PROCESS

從確認範圍到報告，每一步由誰做？

先確認可查範圍，再由建築士現場調查並說明結果。

中文溝通已查與未查分清楚

  1. 確認建物及資格

    讀者提供屋型與圖面；確認調查者完成指定講習。

  2. 取得調查同意與文件

    讀者取得入屋與共用部分同意。

  3. 進行現場調查

    建築士依方法基準調查可及部位。

  4. 說明報告及後續檢查

    建築士說明劣化與未查部位。

不在委任範圍

  • 拆除性調查
  • 耐震性能判定
  • 地中調查
  • 修繕施工與訴訟鑑定

委託人需準備

  • 物件位置及屋型
  • 設計或竣工圖面
  • 既有修繕紀錄
  • 入屋及共用部分同意

05 · TIME

現場調查要多久？

現場時間是國土交通省問答的參考，不含排期、補查與製作報告，這幾項由調查者確認。

  1. 約 1–3 小時

    現場調查（依住宅規模）

  2. 另行確認

    排期、補查與報告

  3. 買賣契約成立前

    重要事項說明

06 · FEES

驗屋費用怎麼組成？

專業與服務費用

  • 建物狀況調查了解情況後報價（依屋型、範圍與調查方式報價。）
  • 再訪與專項檢測了解情況後報價（由調查者分列。）
  • 修繕評估了解情況後報價（工程費另計。）
  • 宅點讀者服務台完全免費（諮詢、釐清需要與篩選專業人士）

調查費依屋型、範圍與方式報價，沒有統一費率；再訪、專項檢測與修繕評估另計。報價、簽約與收款由承辦的調查者辦理。

07 · EXPERTS & PROFESSIONALS

由誰調查與說明？

按案件需要，由不同專業的日本專業人士辦理。

建築士

完成既存住宅狀況調查技術者講習的建築士，依國家方法基準執行建物狀況調查。

宅建士

宅地建物取引士・Real Estate Transaction Specialist

買賣契約前的重要事項說明中，說明建物狀況調查的實施與結果概要。

弁護士

Attorney at Law

發生契約或瑕疵責任爭議時提供法律意見。

MATCHING

宅點怎麼篩選合適的專業人士

讀者的需要
宅點讀者服務台
  • 需求釐清
  • 服務商配對
  • 重要節點跟進
合適的專業人士

宅點讀者服務台

了解需要・篩選並轉介・跟進進度

不向讀者收費

日本專業人士

專業意見與辦理

報價・簽約・收款・收據

物件所在地，能不能安排建築士

  1. 告訴讀者服務台物件所在地與屋型
  2. 讀者服務台確認當地能否安排完成指定講習的建築士
  3. 回覆讀者可以安排就說明由哪一類專業人士承接；暫時沒有合適人選，也會直接說明

08 · CONSULTATION

接下來怎麼做？

宅點讀者服務台先了解情況，再篩選合適的專業人士

諮詢之後的四步

  1. 聯絡讀者服務台用 WhatsApp、LINE 或微信約時間通話。
  2. 中文需求清單讀者服務台整理屋型與疑點，讀者確認後同意轉介。
  3. 轉介當地建築士轉介前先向對方確認書面報價、實費與追加費條件。
  4. 報價與委任讀者看過報價決定是否委任，直接和對方簽約、付款。

聯絡前先想好屋型、地點、買賣時程，以及能否進入屋內與共用部分。

WhatsAppLINE

聯絡及後續由宅點讀者服務台處理。

填寫諮詢需求表

資料填得越完整，宅點讀者服務台越能先了解情況，聯絡時直接談重點。

09 · FAQ

日本驗屋與建物狀況調查常見問題

一般驗屋人員就能辦制度內調查嗎？

不一定。須由完成既存住宅狀況調查技術者講習的建築士辦理。

檢查會拆開牆壁嗎？

一般不會。通常採目視及非破壞方法，拆除檢查須另行委任。

可以判斷房屋耐震能力嗎？

不能。一般狀況調查不判定耐震性能，耐震診斷須另行委任。

看不到的地方怎麼辦？

報告應註明未能調查，或另約再查。

公寓只檢查室內嗎？

不一定。若包含共用部分，須事前確認範圍並取得管理組合同意。

驗屋費是否全國統一？

不是。各調查者按屋型及範圍訂價，了解情況後報價。

先確認可查範圍，再安排驗屋。

預約 20 分鐘免費諮詢

相關規費以日本官方現行公告為準。專業服務的報價、簽約、收款與收據由承辦的專業人士辦理；宅點讀者服務台與專業人士不保證任何申請或審查必然通過。本頁內容為一般資訊，不構成法律或稅務意見。本頁資訊核對至 2026 年 10 月 29 日。

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