宅點讀者服務台 · JAPAN PROPERTY DUE DILIGENCE
日本產權查冊與盡職調查：登記權利、使用限制與文件查核
買房前要確認權利，或已持有物件的登記與現況不符，要查的項目各不相同。宅點讀者服務台先了解物件與疑點，再篩選合適的日本專業人士。
資料確認日：2026-10-29
01 · ABOUT
只看謄本不夠：先選目前的階段
產權查冊與盡職調查（デューデリジェンス）從登記事項證明書（登記事項証明書／Certificate of Registered Matters）及物件資料開始，核對所有人、登記權利與交易標的。登記文件只反映登記內容，仍須與現況、賣方說明及其他主管機關資料比對。
界址、建築用途、出租占用與建物劣化各由不同專業人士調查；委任前須列明查核項目與無法確認的部分。
- 使用限制用途及建築限制須另查。
- 建物現況驗屋不取代權利調查。
- 缺件標示未取得文件不得視為沒有問題。
法務局Legal Affairs Bureau
登記事項證明、權利登記；依物件所在地確認管轄。
標誌屬各機構所有，只用來標示辦理單位；宅點與這些機構沒有隸屬關係。
先選目前的階段
最接近的情況：
購買前
- 要查什麼所有人與登記負擔由司法書士（Judicial Scrivener）核對；使用限制在簽約前由宅建士說明。
- 要準備地番、家屋番號、物件資料及契約草案。
- 費用組成登記事項證明書每通 490–600 日圓（依申請方式），土地、建物通常分別請領；其餘依查核項目報價。
下一步
- 把物件地址與預定簽約日告訴讀者服務台
登記與現況不符
- 要查什麼面積、界址由土地家屋調査士調查測量；權利與地址資料由司法書士核對。
- 要準備現有證明書、歷次契約與現場圖。
- 地址或姓名變更2026-04-01 起，所有權登記名義人的地址或姓名變更，須於變更日起 2 年內登記；在此之前已變更、尚未登記者，期限為 2028-03-31。
- 費用組成證明書實費，加上測量與登記的專業費（依範圍報價）。
下一步
- 把不一致的地方（面積、地址或權利）列出來
附租約、借地或共有
- 要查什麼租約、借地契約與共有關係是否和登記一致；權利爭議或契約法律問題由弁護士審查。
- 要準備租約、借地契約、共有關係與登記資料。
- 費用組成證明書實費，加上文件判讀與法律意見的專業費（依查核深度報價）。
下一步
- 備好現有租約與共有人資料，再約諮詢
資料來源：法務省（登記手數料、住所等變更登記義務化）、國土交通省（重要事項說明）（核對 2026-10-29）
03 · CASES
有哪些事查冊查不到？
所有情況都要注意未登記權利、實際占用、建築合法性及土壤狀況，須依委任範圍分別調查。
07 · EXPERTS & PROFESSIONALS
由哪些日本專業人士調查？
按案件需要，由不同專業的日本專業人士辦理。
司法書士
Judicial Scrivener核對權利登記及登記文件。
宅建士
宅地建物取引士・Real Estate Transaction Specialist說明交易的重要事項與使用限制。
弁護士
Attorney at Law審查權利爭議及契約法律問題。
MATCHING
宅點怎麼篩選合適的專業人士
讀者的需要
讀者的需要宅點讀者服務台
宅點讀者服務台- 需求釐清
- 服務商配對
- 重要節點跟進
合適的專業人士
合適的專業人士宅點讀者服務台
了解需要・篩選並轉介・跟進進度
不向讀者收費日本專業人士
專業意見與辦理
報價・簽約・收款・收據物件所在地，能不能安排專業人士
- 告訴讀者服務台物件所在地與要查的疑點
- 讀者服務台確認當地能否安排對應的專業人士
- 回覆讀者可以安排就說明由哪一類專業人士承接；暫時沒有合適人選，也會直接說明
08 · CONSULTATION
接下來怎麼做？
宅點讀者服務台先了解情況，再篩選合適的專業人士
諮詢之後的四步
- 聯絡讀者服務台用 WhatsApp、LINE 或微信約時間通話。
- 中文需求清單讀者服務台把物件資料與疑點整理成清單，讀者確認後同意轉介。
- 轉介當地專業人士依物件所在地與查核項目轉介；轉介前先向對方確認書面報價、實費與追加費條件。
- 報價與委任讀者看過報價決定是否委任，直接和對方簽約、付款。
聯絡前先想好下面幾件事，讀者服務台就能直接談重點。
- 物件地址、地番或家屋番號
- 要買或已持有、預定簽約時間
- 目前發現的疑點
LINE聯絡及後續由宅點讀者服務台處理。
