引言：從西貢街頭到峴港海邊，開啟一場貼近土地的新生活
清晨六點半，胡志明市第一郡的小巷裡，濃郁的滴漏咖啡香氣早已瀰漫街頭，熟客早已就座，默默滑動手機或翻著報紙。另一邊，在河內老城區，法式窗框與越式屋簷交錯出獨特的街景，而機車大軍穿行其間，帶來一種混亂卻有序的節奏。沿著中部海岸走到峴港，則是另一番景象：早晨海灘瑜伽、午後法餐與越式小吃共存，一種適合慢生活的節奏正悄悄形成。
對一些人來說，越南是生活成本仍相對友善的備選之地；對另一些人，它是一個從零開始開展事業的亞洲新市場；還有不少人，正是為了資產配置、退休計劃或子女未來，選擇將腳步從高成本地區轉向這個仍具成長性的鄰近國度。
無論動機如何，越南總在不經意間展現出它的真實與可親——既不完美，卻令人著迷。當全球資金與人才持續尋找出口與落腳地，越南，正悄然成為新一代東亞投資與生活轉進的交會點。
越南生活與置業吸引力
在胡志明市，一杯現煮滴漏咖啡約需30,000越南盾（約9港幣），一碗河粉則落在40–60港幣之間；市內搭乘Grab摩托車通勤，平均只要15–20港幣，生活節奏快，但成本卻極其親民。即使是在市中心區域，一房現代公寓的月租金多數也落在港幣3,000–5,000範圍內，對比香港、台北動輒萬元以上的支出，實屬輕盈。
至於房價，胡志明市的高層住宅單位平均價格仍低於每平方米3,000美元。以500萬港幣計算，在一郡或平盛區可購入約80–100平方米的中高端新建公寓，附設健身房與泳池。而相同預算在香港市區，可能僅足以購得一個約250呎的舊樓單位；在曼谷或吉隆坡，也需進一步衡量地段與品牌配套。
這樣的價差吸引了三類人：逐漸轉進的港澳中產家庭、尋找中期生活基地的數位遊牧者，以及考慮未來退休規劃的高齡轉地族群。對他們而言，越南不只是便宜，更是一個仍在上升、尚未飽和的城市空間。
當國際資金與人才持續外溢，越南的低門檻與潛力組合，正在成為避開高成本城市的現實替代方案。
👇 接下來，我們就從第一步「獲取合法身份（簽證）」開始，幫你打開這扇大門。
1. 申請長期簽證，建立合法身份
對於想在越南長期生活或經營的人而言，首要關鍵是擁有合法的居留與簽證身份。常見的方式包括：以個人或法人名義取得投資簽證（DT）、受雇取得商務工作簽證（LD），或以合作企業關係申請短期商務簽證（DN）。這些簽證通常是後續申請**暫住卡（TRC）**的前提條件，一旦取得TRC，便可在越南長期居留並合法辦理水電網帳戶、銀行開戶等民生事務。
不少移居者初期會以**觀光簽證（DL）**進入越南，短期內確實便利；但2023年以來，越南政府已明確加強對觀光簽濫用的打擊，逾期居留、非法租賃經營甚至可能導致遣返與罰款紀錄。2024年起，更出現多起因不符合入境目的被拒絕入境的案例，反映政策風向轉向強控。
小提醒：只要你打算在越南租屋、置業、接收收入或經營業務，就應同步規劃好合法簽證＋稅務登記，否則將無法完成匯款、物業登記或取得銀行帳戶，最終導致資金、身份與財產都進退兩難。
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2. 長期租屋，過渡與觀察市場
對剛踏入越南的新移居者而言，先租屋、再置業，是最穩妥的過渡策略。胡志明市的第一郡、平盛郡與富潤郡是外籍人士聚集的熱門租屋區域，生活機能完善、外語環境相對友善。一房公寓月租約落在350至700美元（約2,800–5,500港幣）。峴港以My Khe海灘附近的Son Tra與Hai Chau兩區最受歡迎，適合追求海景與慢生活者；河內則以Tay Ho與Ba Dinh兩區為外籍社群主據點，租金介於250至600美元不等。
越南的短租與長租分界點通常為三個月。三個月以下屬短租市場，多由Airbnb與日租仲介主導，部分物業未依法報稅或申報暫住登記。三個月以上的合約才可視為正規長租，能以合法租賃合約辦理暫住登記、開戶、簽證延長等關鍵程序。
小提醒：不少業主會以「不報稅」的方式讓租金略低，但可能導致你無法使用租賃作為合法居住證明，亦難以在移民、報稅或銀行流程中使用該地址。Airbnb近年亦因違規經營遭檢舉與取締，建議尋求正規租賃渠道並簽署雙語合同為宜。
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3. 融入生活節奏，建立日常系統
越南的日常生活充滿「低調的豐富感」。街邊攤是生活的一部分，一碗熱騰騰的牛肉河粉、一杯現沖滴漏咖啡，加起來不到港幣30元。而在胡志明或河內的巷弄間，越來越多風格獨特的精品咖啡館與共用辦公空間，成為數位遊牧族與新創者的日常聚點。
金融方面，外籍人士可在持有效簽證與住址證明下開立本地帳戶，如越南外貿銀行（Vietcombank）或Techcombank等主流銀行。建議配合開通網銀與移動支付（如Momo或ZaloPay），以便日常繳費與轉帳。電訊方面，市面上普遍採用Viettel、Mobifone與Vinaphone三大電信商，開戶手續簡單，4G/5G資費低廉。
醫療方面，越南的公立醫院價格便宜但等候時間長，語言障礙明顯；私人醫院如FV Hospital、Vinmec、Family Medical Practice則提供英文服務與國際等級醫療。強烈建議外籍人士購買涵蓋私人就診與住院的國際醫療保險方案。
小提醒：越南節日多以農曆與佛教節氣為主，最重要的是農曆新年（Tết）；日常溝通以越語為主，英文通用度有限；此外，付小費並非義務，但在旅館、按摩與司機服務中仍屬常態，約5–10%為宜。
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4. 購買房產，打造資產基地
越南允許外國人購買住宅物業，但前提是限定用途與限定類型。根據現行法規，外籍人士僅可購買指定項目的商品公寓（Condominium），不得超過整棟建物30%單位；別墅與土地則原則上禁止直接擁有，僅能透過特定架構如公司名義長期租賃或合資安排實現。
此外，所有外籍買家取得的產權為50年期限地契（可申請延展），並需經過政府許可登記。購房過程中涉及的法律文件多為越語版本，建議聘請具經驗的地產律師審核合同條款，避免出現如開發商拖延交樓、無法轉名或稅務遺漏等風險。
購房所涉費用包括：轉讓稅0.5%、登記費用（依不同省市約0.1–0.5%）、律師費、銀行按揭手續費與管理費。若透過第三方名義代購，還需考慮實益擁有權與日後轉讓安排的合規性。
小提醒：若你是持觀光簽證或非法轉換身份購房，可能無法合法登記產權，亦無法順利報稅與辦理長期居留。房產用途與簽證身份的錯配問題，是目前外籍人士最常見的隱性風險，購房前務必整體評估身份與財務結構。
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5. 成立公司與創業，穩固身分與收入
對不少移居越南的外籍人士來說，成立公司不只是營收來源，更是獲取長期居留與合法身份的重要工具。根據現行法規，外國人可100%持有公司股份，惟在教育、媒體、地產仲介與運輸等敏感行業中，仍需與本地人合作或受限於審批制度。
成立公司流程需註冊**投資證書（IRC）與營業登記（ERC）**兩項核心文件，並具備實體辦公地址、實際營運活動與最少一名本地稅務申報代表。部分地區亦要求聘僱越南員工與定期報稅，否則可能被視為空殼公司，無法維持簽證資格或續約。
在稅務方面，公司需負擔20%企業所得稅（CIT），並視業務性質繳交增值稅（VAT）、個人所得稅代扣與年度審計報告。無論是貿易、顧問、零售或電商，皆須建立完整帳簿與銀行紀錄，以應對審計與報稅查核。
小提醒：2023年以來，越南稽查力度明顯上升，不營運、無員工、無稅務活動的紙上公司已多次遭吊銷營業登記與簽證拒批。若你希望透過創業穩定身份，必須以真實營運與合規記錄作為核心基礎，而非形式操作。
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