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【2024年泰國樓價報告】樓價、變化、成交及收益率

2024年泰國物業報告

隨著房地產需求的改善，泰國房價持續小幅上漲。繼2023年第二季年增3.3%、2023年第一季年增4.8%、2022年第四季年增4.9%和3.6%之後，2023年第三季泰國獨立屋平均價格年增3.6%根據 泰國央行(BoT) 的數據，2022 年第三季。經通膨調整後，同期價格上漲 3.3%。

泰國房價年度變化

以季度計算，2023 年第三季全國房價小幅上漲 0.3%（經通膨調整後上漲 0.2%）。

在 曼谷及週邊地區，截至 2023 年第三季的一年中，獨立屋的價格上漲了 4.1%，經通膨調整後上漲了 3.8%。在 其他地區，房價漲幅較為溫和，為 2.6%（實際價值為 2.3%）。

依曼谷及週邊地區的房產類型：

  • 2023 年第三季公寓 價格年增 4.8%（實際價值 4.5%），與 2022 年第三季年減 2% 形成鮮明對比。
  • 截至 2023 年第三季度，聯排別墅價格繼去年同比上漲 4.3% 後，上漲了 3.7%（實際價值 3.4%）。

土地價格也在小幅上漲。2023 年第三季度，曼谷及週邊地區的土地價格指數年減 0.7%，較去年同期上漲 3.8%（實質價值 3.5%）。

房地產需求出現改善跡象。2023 年前 10 個月，全國土地和建築交易總價值同比強勁增長 26%，達到 7,795 億泰銖（223.8 億美元），與 2022 年近 29% 的下降形成鮮明對比。泰國的交易量同期有所增加。

隨著旅遊業的強勁反彈，需求，尤其是外國人的需求，預計在未來幾個月將持續改善。根據旅遊和體育部的數據，2023年1月至11月，泰國共有2,484萬人次外國遊客，幾乎是去年同期882萬人次的三倍 。但這仍遠低於Covid-19疫情前2017年至2019年記錄的年均3,785萬人次外國遊客人數。

來自中國大陸和香港的投資者幾乎佔了該國住宅公寓外國需求的一半。來自美國、新加坡、台灣、日本和英國的人也是大投資者。

該辦公室稱，2023 年第三季度，泰國經濟年增 1.5%，較第二季度 1.8% 和第一季 2.6% 的年增速有所放緩，政府支出連續第五個季度下降。國家經濟和社會發展委員會（NESDC）。

總體而言，預計 2023 年全年泰國經濟將小幅成長 2.5%，與去年 2.6% 的成長率持平。該國經濟在 2020 年因疫情導致 6.1% 的收縮後，2021 年僅成長 1.5%。

房價簡史

2011年至2019年，全國房價上漲40.2%（實際上漲26.7%）。令人驚訝的是，儘管受到 Covid-19 大流行的影響，2020 年房價仍繼續同比強勁上漲 4.6%（實際價值 5.5%）。

不過，由於需求下降，2021 年房價成長放緩至 1.3%（實際價值 0.1%）。

2022年，通膨壓力加大，房價上漲4.4%，但實際下降1.5%。

房產交易量不斷上升

根據泰國央行的數據，2023 年前 10 個月，全國土地和建築交易總價值年增 26%，達到 7,795 億泰銖（223.8 億美元）。這與 2022 年近 29% 的下降形成鮮明對比。

與去年同期相比，2023 年前 10 個月泰國所有地區的交易量均有所增加。

  • 在 約佔需求 60% 的中部 地區，2023 年前 10 個月交易額較去年同期成長 17.7%，達到 4,579.5 億泰銖（131.5 億美元）。
  • 在 東部 地區，同期交易額年增 63% 至 1,042.3 億泰銖（29.9 億美元）。
  • 在 東北 地區，交易額年增 25% 至 794 億泰銖（22.8 億美元）。
  • 在 北部 地區，2023 年前 10 個月交易額較去年同期成長 26.4%，達到 729.7 億泰銖（20.9 億美元）。
  • 在 南部 地區，同期交易額猛增 46.3% 至 649.6 億泰銖（18.7 億美元）。

租金報酬率中等偏好

根據宅點海外泰國物業回報統計，曼谷的租金收益率相當不錯，2023 年第四季的平均租金收益率為 5.79%，略低於 2023 年第二季的 6.07% 。

就像大多數國家一樣，泰國較小的公寓也比較大的公寓獲得更高的租金收益率。

奢侈品市場的收益率有所上升，但自 Covid-19 大流行以來，超大面積（例如 250 平方米）的收益率有所下降。

2023 年第四季：

  • 在曼谷，公寓的總租金收益率從低至 2.19% 到高達 9.52% 不等，具體取決於位置和房產規模。全市平均收益率為4.88%。
  • 在芭堤雅，公寓的租金收益率在 3.24% 至 10.04% 之間，城市平均為 6.25%。
  • 在普吉島，公寓的總租金收益率約為 5.45% 至 6.45%，城市平均為 5.87%。
  • 在暖武里府，租金收益率在 5.6% 至 7.41% 之間，城市平均為 6.25%。
  • 在北欖府，租金收益率在 3.07% 至 7.35% 之間，城市平均為 5.79%。
  • 梭桃邑公寓的總租金收益率在 3.9% 至 7.43% 之間，城市平均為 5.72%。
  • 歡欣公寓的租金收益率約為 4.94% 至 5.58%，城市平均租金收益率為 5.26%。
  • 在清邁，公寓的毛租金收益率為5.5%至7.28%，城市平均為6.32%。

外國人房屋所有權規則

外國人不能在泰國購買土地，只能購買公寓單位和普通公寓。外國人在公寓業主中所佔比例不得超過 40%。然而，外國人可以購買整棟建築，減去建築物所使用的土地。

近年來，泰國法律的微小變化允許非居民進一步探索泰國房地產市場。外國人可以簽訂為期 30 年的可續租租約，根據該租約，買方可以在土地局登記，選擇無限期地續約租賃合同，再續租 30 年。

然而，這種租賃安排有嚴重缺陷。租約續約無法登記，且對房產購買者無效。承租人不得（未經出租人同意）轉租、出售或轉讓其權益。

另一個選擇是設立泰方和外資混合持股的私人有限公司，外資持股比例不超過 49%。公司可以擁有土地。外國人可以透過使用泰國股東的合法授權書、將控制權移交給外國董事或透過向外國合夥人分配更多投票權來控制公司。這是一條有效且經過時間考驗的路線，最常被外國人採用。律師的幫助非常重要。

外國人還可以向投資委員會批准的項目投資至少 4,000 萬泰銖（115 萬美元）。然後他們將被允許購買最多 1 Rai（1,600 平方米）的土地。

利率上升；抵押貸款成長放緩

在利率上升的情況下，抵押貸款成長明顯放緩。根據央行公佈的數據，截至 2023 年 10 月，未償還房地產信貸總額僅成長 1.8%，達到 3.5 兆泰銖（1,004.4 億美元）。

2004年至2015年，未償房地產信貸年均成長近12%，隨後在2016年至2021年放緩至年均成長5.4%，2022年僅2.1%。

截至 2023 年 10 月：

  • 房地產開發信貸：7,177.8億泰銖（206.1億美元），比前一年小幅下降0.9%
  • 個人住宅信貸：2.78兆泰銖（798.3億美元），較去年同期小幅成長2.6%

2023年11月，泰國央行決定將基準利率維持在2.50%不變，自2022年8月以來已連續八次升息，以抑制通膨壓力。這是自2013年4月以來的最高水準。

2022年泰國抵押貸款市場規模約佔GDP的20%，過去三年幾乎沒有變化，但高於2019年佔GDP的18.2%和十年前的14.5%，這得益於未償還房地產貸款的持續增加在過去的幾年裡。

2016年，政府推出「Baan PrachaRath」計劃，要求國有銀行向住房開發商（預融資）和中低收入購房者提供總計700億泰銖（20億美元）的軟貸款（後財務）。

隨後在2018年，政府住房銀行（GH Bank）推出了100萬套廉租房項目，讓低收入家庭有機會購買經濟適用房。到今年年底，GH 銀行的未償還抵押貸款總額估計達到 2,800 億泰銖（80 億美元）。

GH Bank 是全國最大的零售抵押貸款機構，截至 2021 年底，約佔 銀行業未償還抵押貸款市場份額的 32% 。截至 2023 年 12 月 21 日，儘管利率不斷上升，GH 銀行仍能夠發放高於其 2023 年目標的新貸款，該目標設定為 2,354.8 億泰銖（67.6 億美元）。

截至 2023 年第三季末，GH 銀行的未償還房屋貸款總額已達 1.65 兆泰銖（473.7 億美元），較去年年底增加 3.74%。

泰國央行恢復抵押貸款限額

泰國央行將抵押貸款的貸款價值比 (LTV) 上限恢復至 70% 至 90%，自 2023 年 1 月 1 日起生效。然而，泰國公寓協會擔心此舉將損害房地產市場，尤其是房地產市場。公寓市場仍在從Covid-19 大流行的影響中恢復。

TCA 名譽主席 Athip Pichanon 表示：“2023 年公寓市場可能仍將持續低迷，因為超過 90% 的購買者是國內買家。 ” 皮卡農還指出，2023 年“還會帶來一些可能進一步拖累市場的負面因素，包括利率上升和建築成本可能上漲 10%。”

GH 銀行房地產資訊中心主任 Wichai Wiratkaphan 似乎也同意這一觀點：“過早實施 LTV 將擾亂公寓市場的成長，因為只有具有高購買力的買家才能買得起房產。”

英國央行透露，它恢復了 LTV 規則，以防止家庭債務迅速上升。自2021年10月起， LTV法規有所放寬，以減少疫情對房地產市場的不利影響。這些包括：

  • LTV 限制已從 70%-90% 提升至 100%。銀行可額外提供10%的家具及室內裝潢費用；
  • 那些購買價值低於1000 萬泰銖（合287,120 美元）第二套住房的人，如果他們已經償還了第一套住房貸款至少兩年（低於之前的三年），則可以以10% 的首付獲得貸款。
  • 對於購買價值超過 1,000 萬泰銖（合 287,120 美元）的第二套房屋的購屋者來說，第一筆貸款的首付款需要從 20% 降低到 10%。

開發商因 LTV 限制的恢復而受到打擊

LTV限制的放寬到期對開發商產生了立竿見影的影響。事實上，2023 年第一季度，三分之二的上市開發商住宅銷售收入較去年同期下降。

根據泰國證券交易所的數據，在該國從事住宅開發的 30 家開發商中，有 2o 家住宅銷售收入同比下降，包括 Areeya Property（-39%）、Ananda Development（-13%）、AP Thai（ -13%）、不列顛尼亞（-12%）及泰國星獅地產（-11%）等。

房地產資訊中心（REIC）代理總幹事維猜·維拉特卡潘（Vichai Viratkapan）表示：“儘管開展了宣傳活動和促銷活動，購房者仍受到貸款價值限額放寬到期的影響。”

「自從 LTV 限制放寬結束後，獲得房屋貸款批准變得更加困難。打算申請第二筆抵押貸款的購房者現在需要獲得額外的資金來支付首付。”

泰國海外置業生活百科

公寓註冊量再次下降

2022年，全國公寓註冊量達55,236套，年增10.3%，但仍遠低於2012年至2021年註冊量95,000套的年平均水準。

然而，今年公寓註冊量再次下降。根據泰國央行的數據，2023 年前 10 個月，泰國註冊公寓總數為 32,349 套，較去年同期大幅下降 27.9%。

2023 年 1 月至 10 月：

  • 在曼谷大都市，登記的公寓數量較去年同期下降 25.8% 至 22,482 套。
  • 在其他省份，公寓註冊量較去年同期下降 32.2% 至 9,867 套。

住宅建設活動結果好壞參半

繼 2022 年增長 34.7% 後，2023 年前 10 個月，該國土地開發許可證年增 10.5%，達到 77,369 個單位。這些許可證大部分位於其他省份。

在曼谷大都會，2023 年 1 月至 10 月，土地開發許可證年增 8.7% 至 10,577 套。同樣，在其他省份，同期土地開發許可證年增 10.7% 至 66,792 套。

相比之下，新建房屋總數正在下降。根據泰國曼谷銀行的數據，2023 年前 10 個月，曼谷大都會的新建房屋數量年減 5.8%，至 76,496 套，與 2022 年 18.7% 的成長形成鮮明對比。同期：

  • 新住宅項目發布：2023 年 1 月至 10 月年增 37.4% 至 31,538 套
  • 公寓和公寓：年比大幅下降 47.1% 至 21,177 套
  • 自建住宅：年增30.7%至23,781套

三期百萬套安居工程開工

2022 年 11 月，GH 銀行向財政部和內閣尋求批准推出第三期 100 萬套廉租房計劃，預計預算約為 200 億泰銖（5.74 億美元）。泰國內閣於2023年2月批准了該項目。

該計劃旨在建造經濟適用的獨立式、半獨立式住宅和公寓，以每套 150 萬泰銖（43,068 美元）的最高價格出售給低收入者，高於第二階段的 120 萬泰銖（34,454 美元）第一階段投資100 萬泰銖（28,712 美元）。

在此階段，借款人可獲得 3% 的固定利率和長達 40 年的還款期。

GH 銀行將向購屋者提供房屋貸款至 2025 年 12 月，或直至 200 億泰銖的基金被全額認購。

第二階段已全部認購，已批准 22,240 名購屋者，價值約 199 億泰銖（5,714 億美元）。

約36%的房屋單元位於曼谷及其郊區，其餘64%位於其他省份。

經濟溫和擴張，旅遊業持續復甦

該辦公室稱，2023 年第三季度，泰國經濟年增 1.5%，較第二季度 1.8% 和第一季 2.6% 的年增速有所放緩，政府支出連續第五個季度下降。國家經濟和社會發展委員會（NESDC）。

2023 年第三季：

  • 私人消費 較去年同期成長8.1%
  • 固定投資 較去年小幅成長1.5%
  • 政府支出 較去年同期下降4.9%
  • 淨出口 貢獻積極，出口較去年小幅增加0.2%，進口下降10.2%

總體而言，根據 NESDB 的預測，泰國經濟今年預計將小幅成長 2.5%，與去年 2.6% 的成長率持平。該國在 2020 年因疫情導致經濟收縮 6.1% 後，2021 年僅成長 1.5%。

旅遊業持續強勁復甦。根據旅遊和體育部的數據，2023年1月至11月，泰國共有2,484萬人次外國遊客，幾乎是去年同期882萬人次的兩倍。但這仍遠低於2017年至2019年全年平均接待外國遊客3,785萬人次。

泰國的經濟嚴重依賴旅遊業。據泰國央行稱，疫情爆發前，旅遊業約佔該國國內生產總值的 11%，約佔總就業人數的 20% 左右。2019年，泰國入境遊客突破3,900萬人次，創該國迄今最高入境人數紀錄。

2023 年第三季度，全國失業率從上一季的 1.06% 和去年同期的 1.23% 降至 0.99%。這是自 2019 年第四季以來的最低水平，主要受到旅遊業復甦的推動。

2023年11月消費者物價年減0.44%，連續第二個月出現通貨緊縮，與去年同期5.55%的通膨率形成鮮明對比。

泰銖（THB）今年兌美元匯率整體穩定，僅貶值 0.5%，2023 年 12 月達到 34.991 泰銖兌 1 美元的平均匯率。泰銖兌美元貶值近 14% 2021 年1 月至2022 年12 月，美元貶值，因為全球範圍內的多波浪潮和新變種的COVID-19 推遲了在此期間期待已久的旅遊業復甦。

富有的房地產開發商 Srettha Thavisin 成為泰國新總理

2014 年5 月，泰國軍方從民選政府手中奪取了權力，這是自1932 年結束絕對君主制以來的第12 次軍事政變。領導者是當時的泰國皇家陸軍總司令，後來成為該國總理巴育·陳(Prayuth Chan) -o-cha，政變是在針對執政黨為泰黨和前總理英拉·西那瓦的幾個月抗議活動之後發生的。

解散政府和參議院後，國家和平與秩序委員會（NCPO）（統治國家的軍政府的正式名稱）將行政權和立法權賦予其領導人，並控制了司法部門。宣布全國戒嚴和宵禁；禁止政治集會；反對派領袖和活動人士被捕；並對媒體和網路實行審查。

然後，在贏得 2019 年 3 月的選舉後，巴育總理於 2019 年 7 月正式辭去軍政府首腦職務。他宣布該國現在將按照正常的民主國家運作。

巴育說：“泰國現在是一個完全民主的國家，實行君主立憲制，議會的成員是選舉產生的。” “所有問題都將在民主制度的基礎上正常解決，不使用特殊權力。”

然而，泰國已成為民主與威權主義的混合體。誠然，在沒有監督的情況下賦予自己廣泛權力的軍政府隨著新內閣的就職而解散了。但巴育在軍方任命的參議院和議會中親軍方政黨的支持下繼續擔任總理，這些政黨是在2019 年3 月的大選中當選的，這次大選存在違規行為，並根據泰國頒布的新憲法舉行。軍政府的目的是使現有政黨處於不利地位，並阻止任何政黨贏得明顯多數。

大多數內閣重要職位均由巴育軍政府前成員擔任。事實上，巴育還在新政府中擔任國防部長。軍方也保留了任意拘留的權力，而這種權力過去被用來壓制批評者。此外，新憲法確保 NCPO 成員不會對其統治期間發生的任何侵犯權利行為承擔責任。

近年來，由於政府難以控制冠狀病毒感染和經濟狀況不佳，巴育面臨越來越多的公眾憤怒和抗議。2021 年 6 月，曼谷的抗議者要求他辭職，並要求將 250 名軍事任命人員從議會中撤職。但這通電話未能產生任何實際結果。

去年，憲法法院收到反對派議員關於限制巴育總理合法任期的請願書，引發了新的政治危機和街頭抗議。因此，法院於 2022 年 8 月解除了巴育的臨時停職，同時聽取了反對派的請願。

該國憲法規定總理任期為8年。反對派認為，巴育的任期已超過他在2014年軍事政變中奪取政權時開始的任期。然而，巴育的支持者認為，任期限制不能追溯適用，新憲法於2017年4月才生效2022年10月，法院判決發布，判決對巴育有利，讓他再擔任總理兩年。

然而，2023年5月大選的結果證明了泰國民眾對軍皇派菁英統治的不滿。在選民徹底拒絕軍方支持的政黨後，改革派反對派贏得了最多席次和最大比例的民眾選票。進步黨 （MFP）贏得最多席位，民粹主義為泰黨位居第二。

然而，在保守派立法者阻止 MFP 掌權後，政治僵局隨之而來，主要是因為前者承諾修改一項保護該國君主制免受批評的法律。經過數月的政治僵局，為泰黨的斯雷塔·塔維辛 (Srettha Thavisin) 贏得了議會的支持，於2023 年9 月成為該國下一任總理，為新的聯盟鋪平了道路。即將組成政府。

資料來源：

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