英國樓市進入「分化成長」時代：解讀ONS最新數據

英國國家統計局（ONS）近期發布的最新數據顯示，2025 年底至 2026 年初的住宅市場，呈現出一幅既複雜又明確的輪廓。如果要用一個字來概括這個階段的特徵，那就是：分化。租金與房價的成長軌跡在拉開距離，不同區域之間的表現差異明顯，甚至同一座城市內，不同房產類型之間也出現了很大的走勢分歧。

真正理解這種多層次的差異，比記住任何一個「全國平均值」都重要——今天，我們就從本期ONS最新的官方數字，來拆解這個新常態。

從「單引擎轟鳴」到「雙速前進」

整體來看，英國樓市正從過去單一敘事主導的時代，逐步轉向多線並行的格局。

截至 2025 年 12 月，全英私人住宅平均月租年增 4.0%。這個數字一方面說明租金仍在上行通道，另一方面，這已是自 2022 年中以來最低的年增幅，顯示租金漲幅正在回到一個更受租客實際承受能力約束的區間。

房價方面，表現則是「溫和但有韌性」。截至 2025 年 11 月，全英平均房價為 271,000 英鎊，按年上升 2.5%，呈現出緩慢但相對確定的回升態勢。然而，這個看似平靜的全國平均數，其實掩蓋了底層相當劇烈的差異：

房價增幅最高的地區：英格蘭東北部，約 +6.8%。
房價增幅最低的地區：倫敦，約 -1.2%。
租金增幅最高的地區：英格蘭東北部，約 +7.9%。
租金增幅最低的地區：倫敦，約 +2.1%。

從數字當中我們看到，驅動房價與租金的核心邏輯，不再是「大環境紅利」，而是高度本地化的基本面——就業結構、相對可負擔性、基建與城市更新節奏、以及人口結構等因素，正在成為決定各地冷暖的主角。

曼徹斯特的雙面性

如果要為「分化」找一個具體的城市案例，曼徹斯特大概是最典型的樣本之一。在這座城市身上，同時存在著「明顯跑贏大盤」和「內部高度分層」這兩種看似矛盾的節奏。

在資產價值（房價）層面，曼徹斯特的表現可以說是相當亮眼：

截至 2025 年 11 月，曼徹斯特平均房價為 255,000 英鎊，按年上升 5.3%。
這一增速，明顯高於所在的西北地區約 4.1% 的水平，也高於全英 2.5% 的平均增幅。
截至 2025 年 12 月，曼彻斯特平均月租为 1,337 英镑，按年上升 3.4%，绝对水平接近全英 1,368 英镑的平均租金，同时显著高于西北整体约 937 英镑的水平。

在一個全國層級偏向「溫吞復甦」的市場裡，曼徹斯特仍能持續吸引資金，並維持中高個位數的價格成長，這背後其實反映的是一種「相對定價權」。這種定價權並不是靠短期炒作撐起來，而是來自城市基本面的積累——持續的年輕人口流入，尤其是高校與畢業生留在本地的比例；以數位、創意與專業服務為代表的就業機會；以及一波波有節奏的城市更新與基建投入。

曼徹斯特的市場表現，更像是一場由內需和實際使用價值推動的“長跑”。

公寓市場：從情緒回到價值

很多人談曼徹斯特，第一個想到的是公寓市集。這段時間的數據，其實顯示出一種從「情緒」回歸「基本」的過程。根據 ONS 的房價分項數據，曼徹斯特公寓在過去一年錄得約 3.3% 的價格增長，明顯低於整體城市平均 5% 多一點的升幅。

表面看起來，這個增速稱不上耀眼，甚至有人會覺得「不如預期」；但如果從週期角度來看，這反而標誌著一個更健康的階段——價格不再被短期情緒推高，而是在較為理性的區間內隨著實際需求逐步抬升。在租賃端，公寓的表現則更偏向「穩」。目前曼徹斯特公寓月租大致在 1,120 英鎊左右的水平，為持有者提供了相對可預測的現金流基礎

在當前這個利率從高點回落、但仍需要精算回報的環境裡，「收益的可預見性」本身就是一種價值——即使不是最炫目的漲幅，但能提供穩定的現金流與溫和的資本增值，對許多中長線持有人來說，反而更接近理想狀態。

本地自住需求：曼城大樓市的基石

一個真正健康的市場，不可能只靠投資人來支撐。曼徹斯特的數據，正好提供了一個相對安心的角度：需求來源是多元的，而且自住買家在其中的比重並不低。截至 2025 年 11 月，曼徹斯特市場中，首次購屋者與抵押購屋者的成交價格，整體錄得接近 5.4% 的年增幅，明顯快於全英平均節奏。

這說明，支撐曼城樓市的，不只是外來資金或短期投資者，而是大量基於結婚、生子、就業變動等真實生活需求做決策的本地家庭——這一部分需求，往往也是市場最穩定、最不容易一下子消失的那塊“壓艙石”。更關鍵的是，這群自住客目前站在一個相對有利的利率環境。 2026 年初，隨著英倫銀行政策重心轉向控通膨與維持成長的平衡，主流房貸利率已明顯低於 2023–24 年的高點：兩年期固定利率多數落在約 4.2%–4.8% 的區間；五年期固定利率則普遍回落到約 3.7%–4.3%。

對首次置業和換房家庭來說，實際月供壓力比兩三年前溫和得多，同樣的收入，今天能換來更合理的居住條件，或更理想的地段與物業素質。也就是說，自住需求並不是“咬牙硬上車”，而是在一個相對友善的成本環境下，做中長線的生活選擇。對整個城市的樓市質地來說，這是一個相當正面的訊號。

做個「微觀地理學家」

ONS 的最新數據，其實已經很明白地告訴我們：那種只靠一個宏大敘事（例如“低利率時代”“量化寬鬆紅利”）就能推動全國樓市齊漲齊跌的年代，已經告一段落。取而代之的，是一個由區域、產品型態與需求結構共同塑造的複雜生態。

在這樣的市場裡，關鍵不再是簡單問「方向對不對」，而是看你能不能讀懂每一個城市、每一個街區、每一種產品背後真正的居住與使用邏輯。這某種程度上要求我們都成為一個「微觀地理學家」──暫時放下全國性的平均數，轉而去感受具體地段的節奏：誰在這裡生活？他們為什麼願意付這個價？這個社區五到十年後可能會長成什麼樣子？