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日本房產贈與與繼承：移轉登記、申報與家庭安排
日本房產要轉給家人，生前贈與和死亡後繼承，要辦的登記、要報的稅與期限都不同。宅點讀者服務台先了解家庭與房產狀況，再篩選合適的日本專業人士。
資料確認日：2026-10-29
01 · ABOUT
日本房產轉給家人，贈與和繼承差在哪裡？
日本房產移轉給家人，不只是更換名字；要先確認所有權、家庭關係、意思能力與適用法律。
住在海外或持外國國籍，不會直接免除日本房產相關的稅；繼承後的遺產稅申報、繼承登記與拋棄繼承，各有不同期限。
- 先分移轉類型贈與與繼承不能互套期限。
- 債務也盤點拋棄繼承要在適用期限內評估。
- 成本繼續保存日後出售，取得費原則承接前手。
法務局Legal Affairs Bureau
登記事項證明、權利登記；依物件所在地確認管轄。
稅務署National Tax Agency
受理適用國稅申報、納稅管理人通知及相關稅款事務。
標誌屬各機構所有，只用來標示辦理單位；宅點與這些機構沒有隸屬關係。
房產要怎麼轉給家人？
先選擇最接近的情況：
生前贈與給家人
- 適用的稅一般曆年課稅的贈與稅，每位受贈人全年合計扣除 110 萬日圓；有義務時翌年 2 月 1 日至 3 月 15 日申報納稅。
- 登記贈與的所有權移轉登記稅本則 2%，比繼承的 0.4% 高。
- 誰處理稅理士（税理士／Certified Public Tax Accountant）評估贈與稅，司法書士（Judicial Scrivener）辦移轉登記。
下一步
- 確認受贈的家人當年是否還收過其他贈與
- 整理房產登記與取得成本資料
已發生繼承
- 先處理的期限日本法適用時，拋棄繼承原則自知悉起 3 個月內；有遺產稅義務時，知悉死亡翌日起 10 個月內申報納稅；繼承登記原則自知悉取得起 3 年內。
- 遺產稅基礎扣除為 3,000 萬日圓加 600 萬日圓乘法定繼承人人數，整份遺產計一次。
- 誰處理弁護士確認準據法與分配，稅理士辦遺產稅，司法書士辦繼承登記。
下一步
- 確認死亡日期與知悉日期
- 盤點財產與債務，再決定是否拋棄繼承
以前繼承，還沒登記
- 要知道2024 年 4 月 1 日前已知悉、尚未登記的繼承，也適用登記義務，原則要在 2027 年 3 月 31 日前辦理。
- 誰處理司法書士辦繼承登記；當年的分配有疑問時，先由弁護士確認。
下一步
- 取得房產的登記事項證明，確認目前的名義人
家人分住海外
- 要知道繼承人住在海外，日本房產仍可能在日本遺產稅範圍內；海外資產是否納入，看國籍、住所歷史與被繼承人的條件。
- 先準備各家人的國籍與住所歷史、海外的身份與親屬證明，以及翻譯需要。
- 誰處理弁護士先確認國際繼承的準據法與文件效力，再由稅理士與司法書士接手。
下一步
- 列出每位家人住在哪個國家或地區、持哪國國籍
資料來源：國稅廳 Tax Answer No.4152、4138、4205、4402、7191、3270；法務省「相続登記の申請義務化」；裁判所「相続の放棄の申述」（2026-10-29 核對）
03 · CASES
哪些情況要另外注意？
所有情況都要注意國際繼承的準據法與文件效力要個別確認；稅務期限不等於登記期限。
這項服務不一定適合：想在仍有意思能力時，先安排家人管理房產、但暫不移轉所有權，可比較「日本家族信託」；家庭已有遺產分配爭議時，先由弁護士處理爭議。
07 · EXPERTS & PROFESSIONALS
由誰協助？
按案件需要，由不同專業的日本專業人士辦理。
弁護士
Attorney at Law確認準據法、遺產分配及爭議。
司法書士
Judicial Scrivener代理受任贈與或繼承權利登記。
稅理士
税理士・Certified Public Tax Accountant核算贈與與遺產稅並辦申報。
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宅點怎麼篩選合適的專業人士
讀者的需要
讀者的需要宅點讀者服務台
宅點讀者服務台- 需求釐清
- 服務商配對
- 重要節點跟進
合適的專業人士
合適的專業人士宅點讀者服務台
整理中文需求清單・轉介合適的專業人士・跟進進度
不向讀者收費日本專業人士
專業意見與辦理
報價・簽約・收款・收據能否安排專業人士
- 告訴讀者服務台贈與或繼承，以及家人住在哪裡
- 讀者服務台確認能否安排可用中文溝通的弁護士、司法書士或稅理士
- 回覆讀者說明由哪一類專業人士承接；暫時沒有合適人選，也直接說明
08 · CONSULTATION
接下來怎麼做？
宅點讀者服務台先了解情況，再篩選合適的專業人士
諮詢之後的四步
- 聯絡讀者服務台用 WhatsApp、LINE 或微信說明是贈與或繼承。
- 中文需求清單整理家庭、財產與期限，讀者確認。
- 轉介專業人士轉介前先向對方確認書面報價、實費與追加費條件。
- 報價與委任專業人士報價；讀者決定是否委任，直接簽約、付款。
聯絡前先想好下面幾件事，就能直接判斷要先處理哪個期限。
- 要贈與，還是已經發生繼承；發生的日期
- 房產所在地、登記名義人與取得時的資料
- 家人各住哪裡、國籍，有沒有遺囑
LINE聯絡及後續由宅點讀者服務台處理。
