有一種生活設施，投資物業時一定要留意
您好, 最近忙於東西跑考察, 原本答應過大家出的菲律賓文章, 遲遲未出。但在高鐵十多小時的車程, 得空閱讀了兩本小書, 亦對地區分析非常有幫助, 有空再和大家分享。在其中一本叫【知日】專題書, 引起我注意，多年前已經想寫的一篇文章, 今日終於可以在車上完成。
日本第一所7-Eleven在一九七四年開設，由一九七七年至一九八六年，數量便急劇由不足五千銳增至三萬五千間，到二零一七年已經到達五萬六千間。在整個高度競爭市場，便利店不斷更改經營策略，成為日本最不可缺的部份。
但這個對日本房產投資有什麼關係？在高度競爭的情況下，便利店從兩個方向發展，第一個消費群規劃越來精細，第二選鋪的策略最為嚴緊，這兩個行業競爭方向，都對可以幫助我們更快掌握地區的人口密度及居住人口社群特性。
對於人口密度，7-Eleven在這方面絕對是佼佼者。7-Eleven在日本全國共擁有19166間店鋪，在日本人喜愛排名第一，喜好差異中超過六成選擇7-Eleven口碑是最好。除了產品多元，方便亦是其中一個主要因素，而產生方便的感覺，正正因為7-Eleven選址遵從人口考量作為指標。
以下是東京都的市區町村人口與三間便利店公司(市佔率近九成的包括：7-Eleven、全家及LAWSON)相互關系圖，「人口多的地區，店鋪數量就多」－假設將這相關情度達100%情況下系數為「1」，7-Eleven為0.764 即是近八成店鋪，都集中在人口密集地區。而全家為及LAWSON分別為0.34及0.248，即是不到一半。
除了整體佈局堅守人口為先的策略外，在店面開設中，亦有嚴格要求。他們設立了店鋪專門組，專門分析各地區人口的優勢，更會仔細分析道路使用的習慣、人車流動、每日行走的習慣、收入及消費習慣等，被盯上的店鋪，即使短期交涉不成功，他們會一面先在鄰近先開店，另一面和店主進行交涉，直至成功進入這個鋪位，所以7-Eleven選址，絕對是萬中挑一。這亦成為日本房地產投資者的一個可以實際觀測的生活指標。
當然便利店與人口密度是分析一個角度，下一次我會講述便利店市場分類。
如果想收到這篇文章，歡迎LikE我的FAEBOOK及分享，我會為您上，謝謝您的閱讀。
參考：
零售的哲學：7-Eleven便利店創始人自述
知日：日本便利店
