【澳洲置業】海外買家的澳洲一手樓交易流程
海外買家在澳洲置業有其限制，所以連買樓的程序也不一樣。亦因為有限制，普遍的投資者都會選擇購買一手新建物業。本文向大家詳細分享外藉買家在澳洲購買一手新建物業的流程及當中值得注意的地方。幫助準買家了解如何維護自身權益，有助減低越洋置業的風險。
尋求專業人士協助
在澳洲置業也需要律師或專業的轉契人(Conveyancer)(西澳區名為Settlement agent)幫忙處理物業轉名。他們的職責都是負責處理土地或物業從一個所有者轉移到另一個所有者的法律程序。有時新建物業的發展商或是房地產仲介都有推薦的律師，買家可自行決定是否採用。不過要注意，買家委託的代表必須與交易物業身處在同一州並具有當州的執業資格。另外，買家如打算申請按揭，則可能會需要按揭經紀的協助。但請注意對方是否具有ACL澳洲信用證(Australian Credit Licence)、是否MFAA澳洲按揭貸款及金融協會(Mortgage and Finance Association of Australia)以及AFCA澳洲金額投訴局(Australian Financial Complaints Authority)的成員。
ACL：https://asic.gov.au/for-finance-professionals/credit-licensees/
預留單位
因為限制只能購買新建物業，所以買家多數是向發展商直接購買。在此情況下，買家可能要先與發展商簽署預留表格以及支付預留費用。預留費用大約$2000-$5000澳幣不等。買家要注意費用是匯到發展商或其代表律師的信託戶口，不建議匯到如仲介戶口等其他帳戶，減低風險。我們亦建議買家在簽署時先留意表格中有關FIRB的條款及確認假若未能取得FIRB批准的情況下的處理方法，避免之後產生爭議。
確認外國投資審查委員會FIRB批准
海外人士在澳洲有其限制，普遍情況不能購置二手物業。而且不論購買哪種物業，都需要向FIRB外國投資審查委員會(Foreign Investment Review Board)作出申請並獲得審批通過。建議買家在確定心儀物業後，付款前作出申請。詳細的海外人士置業限制及FIRB申請流程可參考：海外人士在澳洲買樓的限制以及FIRB的申請流程
簽署買賣合約及支付首期
在獲得FIRB批准後，便是簽署買賣合約，一般發展商會準備好相關合約，澳洲法律規定買家要在委任的律師陪同下簽署，並且由律師詳細講解合約內容，保障買家權益，並且澳洲設有冷靜期(Cooling-off Period)，樓宇買賣亦不例外，一般為5個工作天。在簽約後買家便要按合約所述的期限內支付物業的首期款項，多數約樓價的10%(扣除預留費用)。如果買家在簽署合約時也未獲得FIRB的批准，建議仔細留意合約內有關的條款及處理方法。
交樓前3個月辦理按揭
如果買家購買的是樓花並打算申請按揭，只需在物業落成交樓前3個月向銀行申請。但建議在購買物業前先向按揭轉介經紀先行了解自身的購買力與預期借款額度。而物業貸款額要視乎買家自身的財政及物業情況。
驗樓交樓與過戶
待物業建成時，發展商會通知買家驗樓並交收物業。身處海外的業主可以委託當地的驗樓師幫忙處理。而在買家驗樓後發展商會告知確實的交樓日期(Settlement day)。而在交樓日之前，買家最好先將樓價尾款匯到委託律師的信託戶口內，而按揭買家的尾款則由銀行在交樓當天匯到發展商。然後發展商便會將鑰匙交到買家手上。而物業的過戶手續會由買家委託律師在交樓日辦理，需時2-3天。之後買家可查詢產權證明Certificate of Title，上面會載有物業相關的編碼、登記日期、擁有人名稱等資料，並且印有公印(Trustseal)。現時多數的產權證明已電子化，儲於政府系統內。
總結
澳洲的物業交易過程其實與英國、香港類似。不過設有冷靜期，以及海外人士需要事先取得批准。所以買家在購買時簽署合約時應仔細留意相關條款，及注意各種情況下的處理方法，如有疑問應積極向委託律師查詢，維護自身權益。
