2026 年初，英國政府公布了《共有產權與租賃產權改革法案草案》（Commonhold and Leasehold Reform Bill），被不少專業機構形容為英格蘭和威爾士住宅產權改革的一個重大里程碑。這不只是法律人的話題，而是會實際影響每一位準備買英國樓置業、或者已經持有英國住宅物業的業主：你未來會買到什麼樣的產權？手上的物業成本與風險又會怎樣改變？
本文會用簡單清晰的方式，整理這次改革的重點，並從買家和現有業主的角度，解釋這些變化代表什麼。同時，亦會簡單連結 2024 年已通過的相關法案，讓你對整個改革路徑有更完整的理解。
這條法案在改什麼？三個最重要的方向
英國的租賃產權（Leasehold）制度歷史悠久，但問題亦累積多年：地租條款不透明、成本難以預測、住戶對大廈管理話語權有限，爭議不斷。這次《共有產權與租賃產權改革法案草案》（Commonhold and Leasehold Reform Bill）主要圍繞三個方向來改變現狀。
1. 新建住宅：逐步告別傳統租賃產權，推廣共有產權
草案其中一個核心，是大幅限制新建住宅再採用傳統租賃產權（Leasehold）結構，尤其是公寓（flats），政府希望改由共有產權（Commonhold）逐步成為未來新樓的默認產權形式。
在現行模式下，很多新建公寓是以長期租賃產權（Leasehold）出售（例如 99 年或 125 年），發展商或第三方保留永久產權（Freehold），並透過地租（Ground Rent）和部分管理權獲取長期收益。在共有產權（Commonhold）模式之下，每位業主直接擁有自己單位的產權，同時透過共有產權協會（Commonhold Association）共同持有建築結構和公共部分；這與傳統獨立屋的永久產權（Freehold）在法律形式和管理架構上不同，但同樣意味著不再有第三方地主（Freeholder）收取地租。
政府在解說文件中強調，這樣可以令住戶對自己居住的建築有更直接的控制權，減少因管理權分離導致的糾紛。
2. 現有租賃產權：為地租設上限，長遠趨向「象徵式」，但不會即時生效
另一個廣受關注的重點，是為現有租賃產權（Leasehold）的地租（Ground Rent）設上限，並在長期內將其壓縮至象徵式水平。
根據草案及政府公告：
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對受規管的住宅租約，地租上限為每年 250 英鎊，超出部分不再合法收取。
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約四十年後，這個上限會進一步降為「peppercorn」，亦即實質上不再收取地租。
需要特別提醒的是：這一套「250 英鎊封頂＋長遠歸零」的安排，目前仍然是草案設計。就算法案在未來一兩年內完成立法，具體的實施時間表和過渡安排，預計要到 2028 年左右才有機會全面落地，並分階段實行，而不是「今天公布、明天見效」。
過去一些租約會設有地租定期倍增或指數化上升條款，令業主在持有數十年後面臨非常高的固定支出，也影響物業轉售和按揭承做。新安排的目標，是終結這一類「地租收入模式」，讓住戶的長期持有成本更可預測，但買家和業主亦要留意：真正感受到封頂效果，仍然有一段過渡期。
3. 沒收機制：廢除被視為「封建殘餘」的收樓機制（Forfeiture）
現時，在某些情況下，若產權人／業主（Leaseholder）欠下一定金額或時長的地租或服務費，永久產權人／地主（Freeholder）可以透過沒收機制（Forfeiture）程序，申請沒收整個單位；這種做法長期被批評為與欠款金額不成比例，是英國產權制度中少數仍然保留的「封建殘餘」。
草案提出，要廢除這種傳統沒收機制（Forfeiture），改以較「按比例」的方式追討欠款，例如透過法院審批的債務執行，而不是直接剝奪業主全部產權。同時，針對部分永久產權屋苑使用的屋苑管理費機制（Estate Rentcharge），法案亦建議收緊某些最嚴厲的執行手段，以避免出現變相沒收的情況。
這一點對租賃產權業主的產權保障來說，是結構性的改變，而非細節微調。
和 2024 年改革怎樣銜接？990 年租期和權利擴張已先行一步
很多報道會把 2024 年和 2026 年的改革混在一起，其實兩者是「前後接力」關係。
2024 年已經通過並獲御准的《租賃產權與永久產權改革法案》（Leasehold and Freehold Reform Act 2024），主要為租賃產權業主（Leaseholder）打下「第一層基礎」，包括：
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允許租賃產權業主一次性把租期延長至 990 年，而不是以往常見的 90 年。
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取消「必須持有物業兩年才可申請延長租期或集體購買永久產權（Collective Enfranchisement）」的限制。
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強化服務費透明度，賦予租賃產權業主要求提供費用明細的權利。
2026 年的《共有產權與租賃產權改革法案草案》（Commonhold and Leasehold Reform Bill）則是在此基礎上，進一步處理：
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地租封頂和長期歸零。
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廢除沒收機制（Forfeiture）及相關嚴厲執行機制。
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推廣共有產權（Commonhold）作為新建公寓的默認產權形式，並完善其法律框架。
換言之，2024 年主要是「強化租賃產權業主的延長權利和程序」，2026 年則是在「重塑整個產權結構和風險分配」。
制度在變，關鍵是做決定前多問幾個問題
《共有產權與租賃產權改革法案草案》（Commonhold and Leasehold Reform Bill）仍處於草案階段，未來在議會審議過程中，細節和時間表仍有機會調整；地租封頂等關鍵政策的真正落地時間，亦大概率會是數年後，而非即時生效。但可以肯定的是，英國住宅產權制度正朝著「減少封建式租賃產權影響、增加住戶權益」的方向邁進。
這次改革的核心影響，可濃縮為對未來買家和現有業主在產權結構與長期風險上的根本性改變：
對於未來買家，市場上新建住宅將逐漸告別傳統租賃產權，主流變為共有產權（Commonhold）或「超長租期（如 990 年）＋接近零地租」的租賃產權。這意味著您未來購買的物業，其產權結構將更清晰、透明，長期持有成本更可預測，從根本上降低因租期縮短和地租飆升帶來的財務風險。
對於現有業主，改革帶來了顯著的風險下降。地租將被封頂並長遠趨零，消除了地租暴漲的隱患；同時，極端化的沒收機制（Forfeiture）將被廢除，產權保障更為穩固。特別是對於租期短或地租高的物業，法律風險大幅降低。然而，市場完全消化這些利好仍需時間，業主仍應主動審視自身租約，並利用 2024 年已生效的改革權利（如延長租期至 990 年）來進一步優化產權狀態。
簡言之，改革正推動英國住宅產權從「複雜且風險不可控」的舊模式，轉向「結構清晰、風險可控」的新模式。未來置業或在作出重大買賣或延長租期決定前，主動向法律和財務顧問確認最新規定，並在看樓時，多問幾個與產權相關的關鍵問題。
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