Dietmar德國置業專欄：海外投資者在德國可以申請按揭嗎?

作為投資者，常常面臨的重要問題是：我們是否能從德國銀行獲得抵押貸款？我們能得到多少錢來投資德國房產？當然啦，瞭解自己的財務預算是非常重要的，而且根據德國的稅收規定，使用抵押貸款也是絕對有意義的。利息算作成本，可以減少租金並節省可能的稅收。

基本上，外國人可以從德國銀行獲得抵押貸款來投資德國房產。但德國的銀行受到其金融監管的謹慎和強有力的限制。很多規定都必須重視。對德國銀行來說，如果一個住在亞洲的人不在國際公司工作，要核實他的收入是非常困難的。如果一個人作為一個企業家工作，就會變得更加困難，因為年度報表的規則是不同的。因此，德國的銀行又回到了考慮安全方面。德國的抵押貸款法律對第一或第一類抵押貸款和高於第一或第一類抵押的貸款有區別。第一類或第一一類抵押貸款的定義是貸款價值的60%，或者主要是購買價格或實際生產成本的50%左右。這些抵押貸款是非常安全的，在任何時候都可以使用。在投資者的情況下，投資者可以獲得購買價格或實際生產成本的50%的抵押貸款。在此基礎上，抵押銀行可以核實投資者的個人財務狀況是否安全、明確和穩定，以至於批核予投資者更高的抵押貸款不會有任何風險。在大部分確認安全的情況下，銀行或會考慮可以給投資者增加20%至25%的抵押貸款。

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總體計算，德國銀行的抵押貸款總額為購買價格或實際生產成本的50-75%。你還必須考慮公證、法庭、物業管理等費用，這些加起來最多不超過購買價格或實際生產成本的12%。相反，你需要提供購買價格或實際生產成本的40%至65%的資產來獲得抵押貸款，並證明你能夠支付所有雜費。投資者的個人財務情況非常重要，德國銀行的意願也很重要。

同時，許多外國投資者利用法律上的可能性，作為投資的買方，成立或購買一家德國公司。德國銀行可以自動地從對普通人的抵押貸款方式轉為對商業人士的抵押貸款方式。對商業人士或公司的規定沒有對個人的規定那麼嚴格。抵押貸款銀行更看重項目，只檢查公司的實際狀況。如果外國投資者不是在國際公司工作或作為一個企業家，這就為他/她提供了更多和更好的機會來獲得更高的抵押貸款。抵押貸款的全部金額只取決於投資專案的品質和利潤。

但為什麼德國的抵押貸款對投資者來說要安全得多？抵押銀行在土地登記中也會有一個土地抵押，以確保安全。德國的抵押貸款合同非常繁複，不容易理解。但它有一個區別，那就是貸款期限將由折舊率和固定利率來調節。固定利率將在合同開始時商定。時間長度可以是1年到貸款期限結束。基本上：你的固定利率時間越長，利率就越高。但在低利率時期，擁有一個時間長的固定利率是非常有吸引力的。還有一個特點是，銀行不能撤銷合同–但借款人可以在10年後這樣做。因此，對於投資者來說，同意一個長期的固定利率是非常有吸引力的，也是非常安全的，可以在未來幾年有一個穩定的計算基礎。固定利率與其他靈活的利率或公共利率沒有關係。

這些可能性使得外國投資者在使用德國抵押貸款時變得簡單和安全。計算方法也非常穩定，而且對投資者的未來計畫也很靈活。