在英格蘭及威爾士買房前，先理解 Exchange 才是法律起點：出價、按揭、Conveyancing 與 Completion 全流程

地域聲明：本文適用英格蘭及威爾士。蘇格蘭採用截然不同的 missives 制度，法律結構根本有別，不在本文範圍。威爾士印花稅由 Land Transaction Tax（LTT）取代，由威爾士稅局（Welsh Revenue Authority）管理，稅率結構與英格蘭不同。

許多考慮在英國置業的讀者，對英格蘭及威爾士的買房流程存在一個根本誤解：以為出價被接受就意味著買賣成立，可以安心等待入伙。事實上，在合約交換（Exchange of Contracts）完成之前，整個交易在法律上沒有任何約束力——賣方可以接受更高的出價（Gazumping），買方也可以在不承擔任何法律代價的情況下退出。Exchange 才是整個流程真正的分水嶺。

這篇文章從出價開始，按流程順序說明聘用律師、申請按揭、進行物業調查、完成 Exchange、再到 Completion（交易完成）各個環節的法律意義與實際操作要點。對於考慮購買樓花或新盤的讀者，本文另設獨立節說明與二手樓截然不同的處理方式。

本文適合以下幾類讀者：

• 海外買家、新移民、在英外籍人士：首次在英格蘭或威爾士購買住宅，需要理解整個法律流程
• 正在研究英國置業的中文讀者：未必有即時置業計劃，但希望先掌握制度框架
• 考慮購買樓花或新盤者：需要了解與二手樓明顯不同的風險點和保障機制

本文不包括：蘇格蘭買房、商業地產、按揭產品比較（各銀行條款差異超出本文範圍）。

買房流程的核心框架：Exchange 是法律分水嶺

出價到 Exchange 前：合法但無任何法律約束力

在英格蘭及威爾士，整個置業過程由出價（Offer）開始，經歷律師委託、按揭申請、物業調查等步驟，直到雙方律師同時簽署並交換合約（Exchange of Contracts）為止，任何一方均可在無代價的情況下退出交易。

這包括：

• 出價被口頭或書面接受
• Memorandum of Sale（銷售備忘錄）已送達
• 雙方已委託律師
• 銀行已發出初步按揭批核（Mortgage in Principle）
• 已完成物業調查（Survey）

以上任何環節均不構成具有法律約束力的承諾。

Gazumping（後悔賣給你）在英格蘭及威爾士屬於合法行為：賣方在接受出價後、Exchange 前，仍可接受另一買家更高的出價，令原有買家被迫出局，且無任何法律補救。這是這個制度被批評最多之處，但截至2026年7月，相關法律改革討論未有結果，Gazumping 仍屬合法。

Exchange of Contracts：法律約束力的正式起點

Exchange of Contracts 是英格蘭及威爾士買賣流程中最重要的法律節點。Exchange 完成後：

• 合約具法律約束力，任何一方違約須承擔法律後果
• 買方通常於 Exchange 時支付訂金（通常為樓價的10%，見下文說明）
• 買方違約：訂金通常歸賣方所有，賣方亦可追討額外損失
• 賣方違約：買方有權取回訂金及追討損失

訂金金額可由雙方協議，10%是 The Law Society 的慣例標準（Code for Signing and Exchanging Property Contracts 2024）；實際交易中低於10%的安排亦存在，但保障程度相應有所差異。

Completion：實際交易完成，取得鑰匙

Completion 是買賣正式完成的時刻：款項清繳、鑰匙交接、物業所有權轉移。

Exchange 與 Completion 之間的時差由雙方協議，一般而言二手樓為1至4週，但亦可同日完成。樓花（off-plan）的情況截然不同，Exchange 至 Completion 可長達數月至數年（視施工進度），詳見後文專節。

Completion 完成後，買方律師負責安排向 HM Land Registry 辦理物業登記，並在14天內完成 Stamp Duty Land Tax（SDLT）的申報及繳納。

按揭申請與物業調查：兩條同步推進的線

按揭申請步驟

按揭申請通常在出價接受後立即啟動，與 Conveyancing 程序並行推進：

1. Mortgage in Principle（MIP / Agreement in Principle）：銀行根據初步資料（收入、信用評分等）給出的條件性批核。MIP 並不等同正式按揭批核，銀行保留在正式審批及 Completion 前重新評估的權利，條件可能有所調整。出價時出示 MIP，可讓賣方確認買家具備基本融資能力。

2. 正式按揭申請：出價接受並委託律師後，向銀行提交完整文件。銀行會安排物業估值（Lender’s Valuation），用以評估物業是否值得借款，而非評估物業狀況。

3. 按揭批核：通常需要數週。批核後銀行會發出正式按揭要約（Mortgage Offer），有效期一般為3至6個月。

重要區分：銀行估值（Lender’s Valuation）≠ 獨立物業調查。銀行估值只保護銀行利益，不向買家說明物業的結構狀況、潛在維修需要等問題。買家不應以銀行估值代替獨立物業調查。

物業調查（Survey）：RICS 三個級別

Royal Institution of Chartered Surveyors（RICS）的獨立物業調查分三個級別：

• Level 1（Condition Report）：最基礎，適合狀況良好的新建或傳統物業，說明物業主要部分的現況評級
• Level 2（HomeBuyer Report）：最普遍，適合狀況尚可的傳統物業，包括屋頂空間及排水渠視察，並提供估值意見
• Level 3（Building Survey）：最全面，適合舊樓、複雜結構或計劃大規模翻新的物業，詳細說明所有發現及維修建議

選擇哪個級別視乎物業的年份、狀況及買家的需求。二手舊樓一般建議 Level 2 或 Level 3。

Conveyancing 程序

Conveyancing 是住宅買賣的法律轉移程序，由律師（Solicitor）或持牌承辦律師（Licensed Conveyancer）處理。主要工作包括：

• 審閱賣方法律包（Legal Pack）及合約草稿
• 進行各類搜查：本地政府搜查（Local Authority Search）、水務搜查（Water and Drainage Search）、環境搜查（Environmental Search）等
• 核查物業的產權歷史及現有抵押登記
• 就 Leasehold 物業核查租約年期、服務費及地租安排
• 協調雙方就合約條款達成共識，安排 Exchange

Conveyancing 費用一般而言在約£1,500至£3,000以上，視乎物業複雜程度、是否 Leasehold 及律師收費標準而定（業界參考範圍，非固定費用）。整個流程從出價被接受到 Completion，一般而言需要10至16週，簡單 Freehold 可短至8週，複雜 Leasehold 可達6個月或更長。

Stamp Duty Land Tax（SDLT）：必須理解的稅務結構

SDLT 在 Completion 日觸發計算，須於 Completion 後14天內向 HMRC 申報及繳納。Exchange 日不是計稅基準——對樓花買家尤其重要，因為 Exchange 可能早於 Completion 數年，適用的是 Completion 時的稅率。

本節適用英格蘭及北愛爾蘭。威爾士物業適用 Land Transaction Tax（LTT），由威爾士稅局（Welsh Revenue Authority）管理，稅率結構有所不同，請查閱 WRA 官方網站。

標準住宅稅率（2025年4月1日起，英格蘭及北愛爾蘭）

注意：SDLT 臨時減免（Stamp Duty Holiday）已於2025年3月31日到期，4月1日起恢復上述標準稅率。2022年9月至2025年3月期間的任何較低起始門檻已不適用。

附加稅

非英國居民附加稅（+2%）：2021年4月1日起，非英國居民購買英格蘭及北愛爾蘭住宅，須在標準稅率各段基礎上加繳2%。居留判定標準：在 Completion 日前12個月內，於英國居住不足183天者即視為「非英國居民」。此183天居留測試僅用於 SDLT 目的，與所得稅居民身份測試的計算方式不同，不可混用。

如在 Completion 日後的12個月內補足183天居留，可向 HMRC 申請退回已繳付的+2%附加稅（退款申請須於 Completion 後2年內提出）。

額外物業附加稅（+5%）：2024年10月31日起，購買第二套住宅或買放出租（Buy-to-Let）物業，須在標準稅率各段基礎上加繳5%。

兩種附加稅可同時疊加，例如非英國居民購買第二套物業，最高稅率段（£1.5M以上）可達19%。

首次置業人士減免（First-Time Buyer Relief）

符合首次置業資格者（本人及所有聯名購買人均從未在全球任何地方持有住宅物業），可享減免：

• £300,000以下房價段：0%（即全免）
• £300,001 至 £500,000：5%
• £500,000以上：無法享有減免，全額按標準稅率計算

非英國居民亦可申請首次置業人士減免，但需另加非英國居民+2%附加稅。首次置業資格基於全球首次持業情況，與居留身份無關。

以上稅率及減免條件以2026年7月官方資料為準。SDLT 政策可能隨政府預算調整，建議於 Completion 前以 HMRC 官方頁面（gov.uk/stamp-duty-land-tax）核實最新稅率及以 HMRC SDLT 計算器核算實際應繳金額。

Freehold 與 Leasehold：買房前必須確認的物業性質

英格蘭及威爾士的住宅主要分為 Freehold（永久業權）和 Leasehold（租賃業權）兩種。

Freehold：永久擁有土地及建築物，無年期限制，是多數獨立屋（House）的持有形式。

Leasehold：持有者只在合約租賃年期內擁有使用權，年期屆滿後業權歸還地主（Freeholder）。多數公寓（Flat/Apartment）以 Leasehold 形式出售。購買 Leasehold 物業前，必須留意：

• 剩餘租賃年期：一般而言，主流銀行在剩餘年期低於約70至80年時可能拒絕或收緊按揭條件（此為業界參考點，各銀行政策不同，並非法規規定，實際情況視乎個別申請）。如剩餘年期偏短，可向 Freeholder 申請延租（Lease Extension），但涉及額外費用。
• 服務費（Service Charge）：每年支付予管理公司，涵蓋大廈公共維修及日常管理，金額不固定。
• 地租（Ground Rent）：2022年《Leasehold Reform (Ground Rent) Act》規定，2022年6月27日後新簽訂的住宅租約，法定地租為零（即禁止收取地租）。舊有租約的地租安排各有不同，須於購買前核查清楚。

購買 Leasehold 物業前，應由律師全面審閱租約，了解所有財務義務及限制條款。

樓花及新盤：與二手樓截然不同的購買模式

本節僅適用於在施工期間購買、竣工後才完成交易（Completion）的樓花或新盤物業。

時間軸根本不同

新盤通常要求買家在施工初期（甚至動工前）就完成 Exchange，此時物業可能尚未建成。Exchange 至 Completion 的時差可達數月至數年（視施工進度），與二手樓的1至4週完全不同。

開發商合約通常保留調整竣工日期的權利，且條款由開發商律師起草，不是 Law Society 標準格式，以開發商利益為先。買方律師審閱合約是不可略過的步驟。

訂金持有方式：Stakeholder vs Agent

樓花 Exchange 時支付的10%訂金，其持有方式至關重要：

• Stakeholder（質押人）模式：訂金由雙方律師共同持有，即使開發商資不抵債，訂金亦不受影響，保障程度較高
• Agent（代理人）模式：訂金直接釋放給開發商，若開發商資不抵債，訂金追討可能無門

很多開發商合約指定 Agent 模式，買方律師應在 Exchange 前核查合約中的訂金持有條款。

NHBC Buildmark 保障

如開發商已向 National House Building Council（NHBC）登記，所購物業通常附有 Buildmark 保障計劃：

• 訂金保障：在 Completion 完成前，若開發商資不抵債導致項目取消，Buildmark 可保障訂金損失，上限為樓價的10%或£100,000（以較低者為準），且僅適用首任買家
• 建築商保障期：Completion 後首2年，開發商對建築缺陷負責（NHBC 提供調解/保證支援）
• 結構性保險：第3至10年，NHBC 提供結構缺陷保險

上述保障依賴兩個前提：（1）開發商已在 NHBC 登記；（2）所購物業已加入 Buildmark 計劃。並非所有新盤均自動享有此保障。建議在簽署前確認合約中是否包含 NHBC Buildmark 保障聲明，並可直接在 NHBC 官方網站核查（具體保障年限及細節以 NHBC 官網及法律包為準）。

Long-stop Date：撤約權取決於合約條款

如開發商遲遲未能完工，買方是否有權撤銷合約並取回訂金？這取決於合約中是否訂明「Long-stop Date」（合約長尾日期）條款。

Long-stop Date 是合約安排，非法定權利，並非每份樓花合約皆有。若有此條款，買方通常須按合約指定程序發出通知方可行使撤約權，而非自動生效。無此條款的合約中，開發商延誤通常受合約中的免責條款保護，買方法律地位相對薄弱。律師必須於 Exchange 前確認合約是否包含此條款及具體的撤約程序。

新盤買家保障守則

除 NHBC 外，部分開發商亦參加行業自律守則。New Homes Quality Code（NHQC）由 New Homes Quality Board（NHQB）管理，2026年3月更新版適用於2026年3月2日起預訂的房屋，開發商自願加入。New Homes Ombudsman Service（NHOS）提供免費獨立申訴機制，處理購買過程及竣工後首2年的缺陷投訴。

以上守則均為自願性業界守則，並非法定強制。購買前宜確認開發商是否已加入。

Snagging（收樓缺陷驗收）

收樓時應進行 Snagging，即系統性記錄所有建築缺陷，要求開發商在合理時間內修復。NHOS 的申訴機制可處理竣工後首2年內開發商未能妥善修復的缺陷問題。

常見誤解

誤解一：出價被接受就代表買賣成立

出價、接受出價、Memorandum of Sale 在英格蘭及威爾士均無法律約束力。Exchange of Contracts 才是買賣在法律上成立的起點。Exchange 前任何一方均可退出，包括賣方接受更高出價（Gazumping）。

誤解二：SDLT 在 Exchange 時繳交

SDLT 的計算基準是 Completion 日，須於 Completion 後14天內申報及繳納。Exchange 日不觸發 SDLT。對樓花買家尤為重要——Exchange 時不需繳 SDLT，Completion 時才按當日適用稅率計算。

誤解三：非英國居民不能申請首次置業人士減免

非英國居民只要符合「全球首次持業」的條件，同樣可以申請首次置業人士減免（0%稅率適用於£300,000以下房價段，房價上限£500,000）。但需另加非英國居民+2%附加稅，兩者可同時適用。

誤解四：新盤一定有10年建築保障

10年 NHBC Buildmark 保障依賴開發商已在 NHBC 登記且物業已加入計劃。並非所有新盤均自動享有此保障。購買前應確認合約中是否有明確的 NHBC Buildmark 保障聲明。

誤解五：開發商一延誤，隨時可以取消合約拿回訂金

撤約權取決於合約中是否訂有 Long-stop Date 條款，以及具體的通知程序。這是合約安排而非法定權利。未有此條款，或未按合約程序執行，買方通常無法單方面撤約，訂金亦可能無法追回。

常見問題 FAQ

Q：我需要親身到英國才能買房嗎？

購買過程中的許多環節（如文件簽署、法律包審閱）可以遠程進行，但物業調查及收樓通常需要本人或授權代理人到場。在英格蘭及威爾士，若委託律師辦理，整個 Conveyancing 過程不一定需要買家親身出席。建議向律師確認遠程操作的具體安排，尤其涉及身份核實（AML/KYC）的文件要求。

Q：外籍人士可以在英格蘭置業嗎？

英格蘭及威爾士的物業購買對外籍人士並無國籍或簽證類別的法定限制，購買過程與英國公民基本相同。但非英國居民（SDLT 183天居留測試）須繳付+2%非居民附加稅。按揭申請方面，非居民的批核條件通常較嚴格，且部分銀行對持有特定簽證類別的申請人有額外要求，建議諮詢專業按揭中介。

Q：SDLT「非英國居民」判定與我的稅務居民身份有關係嗎？

兩者完全獨立，不可混用。SDLT 非英國居民判定只看 Completion 日前12個月內在英國居住是否達到183天，與所得稅居民身份（Statutory Residence Test）的計算方式及門檻均不同。即使你在所得稅上已是英國稅務居民，但若 Completion 前12個月居英不足183天，SDLT 仍視你為「非英國居民」。

Q：Exchange 之後還可以反悔嗎？

Exchange 後合約具有法律約束力。買方若違約撤回，訂金通常歸賣方，賣方亦可就額外損失追究法律責任。賣方若違約，買方有權追回訂金及損失。Exchange 後退出的代價高昂，決定之前應仔細考慮。

Q：律師費和其他購買費用大概有多少？

主要費用包括：Conveyancing 律師費（一般而言約£1,500至£3,000以上，視物業複雜程度）、RICS 物業調查費（視級別和物業不同）、HM Land Registry 登記費（按成交價計，Scale 1費率表，可於 Land Registry 費用計算器查詢）以及 SDLT（見上文稅率）。以上為指引範圍，非保證金額，建議向各合資格專業人士或相關機構取得書面報價。

Q：Leasehold 年期多短才會影響按揭？

一般而言，主流銀行對剩餘年期低於約70至80年的 Leasehold 物業可能收緊按揭條件甚至拒絕承批，但這是業界慣例而非法定規定，不同銀行的實際政策不盡相同。如物業剩餘年期偏短，申請前應先與按揭顧問確認，並考慮是否需要先辦理 Lease Extension，申請延租涉及額外費用及法律程序，通常需要數月至數年。

Q：非居民如何退回已繳的+2% SDLT 附加稅？

在 Completion 後2年內（包括 Completion 日起計），若你能證明在 Completion 日後的12個月內已在英國居住滿183天，可向 HMRC 申請退款。退款須主動申請，不會自動退還。建議由律師協助準備申請材料。

Q：威爾士的物業也適用本文說的 SDLT 嗎？

不適用。威爾士自2018年4月1日起不再徵收 SDLT，改由威爾士稅局（Welsh Revenue Authority）徵收 Land Transaction Tax（LTT）。LTT 的稅率結構及減免條件與 SDLT 不同，購買威爾士物業請直接查閱威爾士稅局官方網站（gov.wales/land-transaction-tax）。

如有個案疑問，歡迎透過 Ask Zagdim 提問，告訴我們你的情況，我們會幫你釐清制度細節。

如需了解英國物業購置相關的專業人士或服務機構，可透過海外在地協助平台 ZDelp 查詢。

聲明

本文資料以2026年7月為準。SDLT稅率及減免條件可能隨政府預算調整，物業法律及按揭政策亦可能修訂。本文為資訊性內容，不構成法律、稅務或財務建議。建議在置業前諮詢合資格的律師、持牌按揭顧問及稅務顧問，並以 HMRC、HM Land Registry、RICS、NHBC 官方網站的最新資訊為準。

參考資料出處

HMRC gov.uk/stamp-duty-land-tax / HMRC Non-UK Resident SDLT Surcharge / HM Land Registry Registration Services Fees / The Law Society Code for Signing and Exchanging Property Contracts 2024 / RICS House surveys consumer guide / NHBC Buildmark warranty