先分清楚：二手樓訂金與樓花預訂費的規則不同
訂金能否退還，要先看你買的是二手樓，還是受住宅發展法規保障的新樓，再核對已簽文件、付款性質及交易未能完成的原因。
二手交易可以在要約文件中約定訂金與退款條件；受《1966 年房屋發展（管制與執照）法令》（HDA）及相關規例規管的住宅項目，則有法定付款安排。不能把「先付幾個百分點留單位」當成所有買樓交易都適用的做法。
本文主要說明馬來西亞半島的一般住宅交易。拍賣、商業物業，以及沙巴、砂拉越的交易，須另按適用制度處理。
二手樓的訂金，先看怎樣抵扣樓價
二手市場可見先付約樓價 2%–3% 的誠意訂金（earnest deposit），簽署買賣合約（SPA）時再補足至合共 10% 的安排。這是交易慣例，具體金額與期限仍由雙方約定。
例如，樓價 RM1,000,000，先付 RM30,000，若合約約定簽 SPA 時累計支付 10%，屆時補付的是 RM70,000，而不是再付 RM100,000。
但簽約時付了 10%，不代表最後只需準備一成自有資金。如果銀行只貸七成，買家仍要支付其餘樓價及交易費用。訂金、簽約付款與最終首期預算，要分開核對。
還沒簽 SPA，也可能已承擔合約責任
Letter of Offer、Offer to Purchase 或 Booking Form，不一定只是沒有約束力的意向書。文件內容、賣方是否接受，以及雙方的行為，都可能影響是否已成立具約束力的合約。
因此，「SPA 還沒簽，隨時可以反悔」並不可靠。付款前便應讓代表自己的律師查看文件，尤其是簽 SPA 的期限、退款條件及違約處理。
同樣，文件寫上「訂金不退」，也不能脫離適用法律和實際情況，直接斷定任何原因都可全數沒收。
貸款不批、州同意不批，不能當成同一種退款情況
二手交易中，貸款申請失敗不一定自動帶來退款權利。若你必須取得某個貸款額才能完成交易，應在簽約前談清楚融資條件，而不是付款後才提出。
| 情況 | 文件中應先確認什麼 |
|---|---|
| 貸款被拒或金額不足 | 是否設融資條件、最低貸款額、申請及提交證明期限 |
| 州政府同意未獲批 | 是否屬成交先決條件、申請責任、退款及扣費安排 |
| 賣方未能履約 | 買方可採取的補救方式、訂金退還及其他約定 |
| 買方改變主意或逾期 | 違約通知、補救期限及訂金處理方式 |
| 雙方同意取消 | 書面解除文件、退款金額及付款日期 |
付款時，也要核對收款人、帳戶及款項由誰保管。若由代理公司或律師保管，應看清何時可以把款項交給賣方，並取得收據。
受 HDA 規管的新樓，不能照搬二手樓的預訂費安排
對適用法定格式 SPA 的住宅項目，相關規例禁止在法定買賣合約付款安排以外收款，包括簽 SPA 前以 booking fee 等名稱收取的款項；不能只因市場上有人這樣做，就視為合法程序。
如果已付款但尚未簽 SPA，應保留預訂文件、收據及往來訊息。如發展商拒退這類款項，可向主管部門正式投訴。具體退款及追討方式，仍要核對交易是否受該制度規管。
常被誤解的情境
「銀行不批貸款，訂金一定退。」
二手交易要看融資條件是否寫入文件，以及你是否符合相關程序。銀行拒貸本身，不能取代退款條款。
「還沒簽 SPA，就不算有合約。」
要約文件獲接受後，可能已產生約束力。不要只按文件名稱判斷。
「樓花收預訂費很常見，所以一定可以收。」
市場做法與法定規則是兩回事。受 HDA 規管的住宅項目，須按適用付款規定處理。
下一步應該怎麼判斷
準備付款的人，先確認交易類型、收款安排，以及貸款和州同意未落實時如何處理。條件談妥後，再決定是否簽署及付款。
已付款但交易遇到問題的人，先整理所有已簽文件、付款證明和通知日期，讓律師判斷退款依據及回覆期限。不要只依賴代理轉述「通常會退」或「一定不退」。
如果你正在準備馬來西亞買樓文件，歡迎在下方表格留下交易類型及目前進度，聯絡我們了解準備方向；訂金權利及合約條款應由代表你的律師確認。
常見問題 FAQ
Q1：買樓訂金一定是 2%–3% 嗎？
不是。這是二手交易可見的安排，並非所有物業適用的法定比例，受 HDA 規管的新樓也不能直接照搬。
Q2：簽 SPA 時補足 10%，就代表首期只要一成嗎？
不一定。最終自備樓價取決於實際貸款額，另有印花稅、法律費用及其他開支。
Q3：訂金能否退還，最先要看什麼？
先看交易類型、付款性質、已簽條款及取消原因，再確認是否已按期限發出通知和提交證明。
聲明
本文為一般交易資訊，主要討論馬來西亞半島住宅買賣，不構成法律或金融建議。退款、違約及付款責任須結合適用法例、已簽文件及個案事實判斷。資料核對日期：2026 年 10 月 6 日。
References
