外國買家在交易前需要留意這兩類限制
在馬來西亞看房，除了確認售價是否達到外國人購房門檻，還要查清楚土地與單位本身是否受限制。馬來保留地（Malay Reserve Land）與土著配額單位（Bumi Lot）就是兩種需要分開理解的情況。
兩者的限制來源不同：馬來保留地涉及法定土地保留制度；Bumi Lot 則涉及州政府的土著配額與出售政策。外國買家不能把仍受這些限制的物業，當成一般開放出售的單位購買。
因此，看盤時要核實的是「這一個單位能否合法轉讓給你」，而不只是整個項目有沒有外國買家。
Malay Reserve Land：依法保留的土地
馬來保留地是依適用的州法，經正式程序劃定的保留土地，對土地持有及交易對象設有限制。它不是發展商自行設定的優惠，也不等同於一般住宅項目的土著配額。
在保留地地位仍然有效的情況下，外國買家不能把它當作普通住宅購買。「可以補錢轉名」或「發展商說能解除」都不足以證明交易可行；保留地地位的變更涉及法定程序，不能用一般 Bumi 配額釋放的說法代替。
另須注意，西馬與東馬的土地制度不同。《國家土地法典》不適用於沙巴及砂拉越；在這兩州置業，須另外核對當地土地法及原住民土地等限制，不能直接套用西馬規則。
Bumi Lot：土著配額單位，解除限制也須核實
Bumi Lot 通常指依州政府政策，在發展項目內保留予土著買家的單位。它不一定建在馬來保留地上，但出售與轉售對象可能受到限制。
部分州設有土著配額釋放程序，但是否可以申請、由誰申請、適用哪些單位及附帶什麼條件，都須按該州規定處理。例如，雪蘭莪的官方配額系統列有發展商申請釋放配額的程序，也明確指出永久地契項目仍可能受土著配額限制。
對外國買家而言，最重要的是分清兩件事：獲准出售給非土著買家，不一定等於獲准出售給外國人。即使已有配額釋放文件，仍須核對批准範圍，以及外國人購房門檻、物業類別與州政府同意等要求。
常見誤解與實務提醒
誤解一：這棟樓其他單位能買，這個單位應該也可以
同一項目內，不同單位可能有不同的配額或批准狀態。項目宣傳「外國人可購」，不能代替對具體單位的核查；永久地契也不代表完全沒有購買限制。
誤解二：二手市場上這間便宜很多，應該是撿到便宜
價格不能證明物業是否受限。應先確認可否合法取得、日後轉售有什麼條件，再評估價格是否合理，不能把低價當成跳過文件審查的理由。
誤解三：中介說已經解除 Bumi，就可以放心買
應要求提供對應該單位的正式批准文件，交由律師核對單位編號、批准對象、附帶條件，以及是否仍須取得其他同意。「可以申請解除」與「已經取得適用批准」是兩個不同階段。
下一步應該怎麼判斷
正在看新項目：核對土地與個別單位資料
向發展商索取可供律師查核的地契及單位配額資料。若尚未取得個別或分層地契，亦應核對總地契、項目批准文件及單位分配紀錄，不能只看銷售簡介。
正在考慮二手單位：讓律師查清現有及轉售限制
委託處理交易的律師進行土地查冊，確認地契限制、土著配額狀態，以及賣方所提供的釋放或轉讓批准是否適用於本次交易。查地契與查配額文件應互相配合。
準備付訂金：先確認交易條件與退款安排
在支付不可退還款項或簽署具約束力的文件前，先請律師確認外國買家的購買資格，以及所需批准未能取得時，訂金如何處理。不要等付款後才開始查「這間到底能不能買」。
如果你正在馬來西亞看盤，想了解交易前應準備哪些物業資料，歡迎在下方表格留下物業所在州、項目名稱及單位情況，聯絡我們了解準備方向；具體產權與購買資格應由合資格律師確認。
常見問題 FAQ
Q1：Malay Reserve Land 與 Bumi Lot 是同一回事嗎？
不是。前者是法定土地保留制度，後者通常是項目內的土著配額安排。兩者的限制來源與處理程序不同，不能把 Bumi 配額釋放當作解除馬來保留地地位的方法。
Q2：Bumi Lot 解除配額後，外國人就可以買嗎？
不能直接下結論。須先確認正式批准是否涵蓋該單位及擬議交易，再核對外國人購房的其他要求。允許非土著買家購買，不代表所有外國買家都符合資格。
Q3：售價明顯偏低，是不是代表物業有問題？
不一定。價格本身不能證明土地或配額狀態。應以正式文件、土地查冊及適用的州規定判斷，再把合法購買與日後轉售條件納入價格評估。
聲明
本文依據截至 2026 年 9 月可查閱的官方資料整理，不構成法律或投資建議。土地、土著配額及外國人購房限制因州別與物業而異；交易前應由合資格律師核對具體地契、批准文件及現行規定。
References
Ministry of Economy — Guideline on the Acquisition of Properties；JKPTG — Malay Reserves Enactment；JKPTG — National Land Code；LPHS — E-QUOSEL Frequently Asked Questions
