為什麼不能只記一個全國數字
「外國人在馬來西亞買房，最低要 RM1,000,000」是常見說法，但不能直接套用到每一宗交易。實際門檻要結合所在地、住宅類型、產權形式，以及是否適用特定計劃或例外安排判斷。
吉隆坡是聯邦直轄區，雪蘭莪、檳城與柔佛則是州，以下以「四地」比較。即使樓盤都位於大吉隆坡生活圈，也可能分別適用吉隆坡與雪蘭莪的規則，不能只按廣告上的城市名稱判斷。
本文以一般外國買家購買住宅的公開規則作為比較起點，不把 MM2H、限時促銷政策或個別項目批准混入一般門檻。
四地門檻怎樣比較
以下數字依柔佛土地局公開指南，以及馬來西亞律師公會 2024 年州別整理表列示。後者有明確資料日期，不能單憑它保證某個單位在 2026 年仍適用相同條件；簽約前須核對所在地的有效政策及個案批准。
| 地區 | 公開資料所列住宅門檻 | 必須一起核對的條件 |
|---|---|---|
| 吉隆坡 | RM1,000,000 | 個別單位限制及外國人取得物業的批准 |
| 雪蘭莪第 1、2 區 | RM2,000,000 | 一般住宅政策限分層及有地分層產權 |
| 雪蘭莪第 3 區 | RM1,000,000 | 同樣須核對產權形式與分區 |
| 檳島二手分層住宅 | RM1,000,000 | 不能套用到有地住宅 |
| 檳島二手有地住宅 | RM3,000,000 | 須另核對房型及其他限制 |
| 威省二手分層住宅 | RM500,000 | 不代表威省所有住宅均適用 |
| 威省二手有地住宅 | RM1,000,000 | 須另核對房型及其他限制 |
| 柔佛符合條件的住宅 | RM1,000,000 | 官方另列可購房型、樓層及項目配額條件 |
雪蘭莪：先看分區與產權形式
雪蘭莪不能簡化為「公寓約 150 萬、有地住宅約 200 萬」。
公開州別整理所列的住宅門檻，主要按分區區分：第 1、2 區為 RM2,000,000，第 3 區為 RM1,000,000。第 3 區包括 Hulu Selangor 與 Sabak Bernam；巴生谷常見的住宅區，不能直接套用這一較低門檻。
產權形式同樣重要。一般住宅規則所列可購類型是分層產權，包括有地分層住宅（landed strata）；普通個別地契有地住宅，不能只因售價超過 200 萬就認定符合資格。
如果看到 RM1,500,000 等不同數字，應要求對方說明適用的政策、日期與項目條件，確認是否來自過往限時安排。
檳城：島上與威省之外，還要分房型與交易類別
檳城的比較至少要分兩層：物業位於檳島還是威省，以及屬於分層住宅還是有地住宅。
因此，「島上 100 萬、威省 50 萬」只能說明部分分層住宅的公開門檻，不能拿來判斷排屋或獨立屋是否可購。
另外，新盤、指定滯銷單位與二手住宅，可能曾適用不同安排。檳州政府於 2026 年 5 月說明，過往降低外國人購房門檻的 HOC 政策已於 2024 年 12 月結束，其後恢復原有指南的價格標準。
看到較低門檻時，應先確認政策是否仍有效，以及該單位是否真正符合適用條件，不宜沿用舊促銷資料。
柔佛與吉隆坡：100 萬也不是唯一條件
吉隆坡的一般住宅公開門檻為 RM1,000,000，但仍須確認單位本身沒有禁止外國人取得的限制，並辦理適用批准。
柔佛土地局公開指南亦列出符合條件住宅的最低價格為 RM1,000,000，涵蓋指定的新盤及二手住宅類別。但指南同時列有房型及樓層要求，例如部分有地住宅須為兩層或以上；直接向發展商購買時，還涉及項目外國買家配額。
兩地即使有相同價格數字，也不代表可購房型與申請條件完全相同。
讀門檻資料時，要分清三件事
第一，價格門檻不是完整購買資格。馬來保留地、仍受土著配額限制的單位，以及特定房屋計劃，不會因售價提高就自動開放予外國人。
第二，一般購房門檻與 MM2H 購房要求須分開核對。符合准證類別的購房金額，不代表一定符合物業所在地的外國人購房政策；若聲稱享有例外，應取得適用依據。
第三，購房門檻不是總預算。印花稅、律師費、批准費及其他交易支出須另外計算，不能把全部資金都用來剛好湊足房價。
常被誤解的情境
誤解一：廣告寫吉隆坡，就按吉隆坡門檻看
樓盤可能實際位於雪蘭莪。應按正式地址、地契及土地主管機關確認所在地，不能只看行銷名稱。
誤解二：預算超過門檻很多，就不用再查
價格達標仍可能遇到房型、產權或配額限制。尤其有地住宅，要先確認是否屬於當地允許外國人取得的類型。
誤解三：去年有人按這個價格買到，今年也可以
個別交易可能涉及舊政策、限時措施或特別批准。應確認當時的依據是否仍適用於你的交易。
下一步應該怎麼判斷
先確定物業的正式所在地，再記錄房型、產權形式，以及屬於新盤還是二手交易。帶著這些資料，請律師核對適用門檻與批准要求，會比只問「這個州最低多少錢」更準確。
如果賣方提供的門檻比一般資料低，請對方提供政策或批准文件，核對有效期與適用單位。未確認前，不宜把例外價格當成自己的購買資格。
如果你正在四地之間比較置業預算，歡迎在下方表格留下目標地區、房型及預算，聯絡我們了解查核方向；具體門檻與交易資格應由合資格律師確認。
常見問題 FAQ
Q1：吉隆坡外國人買樓最低要多少錢？
一般住宅公開門檻為 RM1,000,000。先確認物業確實位於吉隆坡聯邦直轄區，再核對個別單位限制及所需批准。
Q2：雪蘭莪是不是公寓 150 萬、有地住宅 200 萬？
不能這樣概括。公開州別整理按第 1、2 區與第 3 區列出不同住宅門檻，並限制可購產權形式。普通個別地契有地住宅，也不能只靠達到價格線判定可買。
Q3：檳島 100 萬、威省 50 萬，是真的嗎？
這組數字對應公開資料中的二手分層住宅門檻，不能套用所有房型。有地住宅門檻不同，新盤或特別計劃亦須另外核對。
Q4：看到比一般門檻低的外國人可購樓盤，可以相信嗎？
應要求提供具體依據。較低價格可能涉及特定安排，也可能只是過期資訊；須確認政策有效期、單位資格及你的買家身份是否符合。
聲明
本文於 2026 年 9 月整理，採用土地局公開指南、馬來西亞律師公會 2024 年州別資料及後續政府說明，並非各地主管機關對個別交易的資格確認。門檻及例外安排可能調整；簽約前應由合資格律師核對當時有效的政策與物業文件。本文不構成法律或投資建議。
References
Malaysian Bar — Circular No. 444/2024: Foreign Acquisition of Property；Selangor Land and Mines Office — Circular No. 1/2014: Property Acquisition by Foreign Interests；Johor Land and Mines Office — Acquisition of Property by Foreign Interests；Bernama — Penang Government Clarification on Foreign Property Purchase Thresholds, 14 May 2026
