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海外業主購買日本房產後，應先理解出租管理、管理会社、稅務通知、固定資產稅、租金收入和未來轉售準備。本文整理買前與買後常見問題。

日本出入國在留管理廳就出入國管理相關政令案啟動意見公募，草案列出永住許可費擬升至 20 萬日圓，預定施行日為 2026 年 10 月 1 日。本文整理目前已由 e-Gov 文件確認的範圍與注意事項。

這篇文章適合正在研究日本置業、但還不確定自己是否能取得日本房貸的華語讀者，尤其是使用繁體中文閱讀、正在從海外評估日本置業可行性的買家。文章不會承諾哪一家銀行會批核，也不會提供利率或貸款成數預測，而是先幫你理解日本房貸審核的基本邏輯。

日本已於 2026 年 4 月 1 日起收緊外國人取得日本不動產的申報要求。新安排重點並非限制外國人買樓，而是加強政府對非居住者持有日本物業的監測。 對海外買家、退休人士、投資者及其顧問而言，最實際的變化是：更多非居住者購買日本物業後，需要在取得不動產後 20 日內，向日本財務省提交 FEFTA 申報。

日本將於 2026 年 7 月 1 日起上調外國人簽證簽發費，單次入境簽證由 3,000 日圓增至 15,000 日圓，多次入境簽證由 6,000 日圓增至 30,000 日圓，為 1978 年以來首次調整。新收費只適用於需要申請日本簽證的旅客，免簽國家短期訪客暫不受影響。對中國、印度、越南等須簽證市場的旅客、學生及商務人士而言，赴日成本將上升；已準備申請者需留意，新費用按申請提交日期計算，而非出發日期。

日本入國管理局將於2026年6月14日啟用新型「特定在留卡」（Specified Residence Card，簡稱SRC）。SRC將外國居民現有的兩張證件——在留卡（Zairyu Card）與My Number卡——整合為一張內建IC晶片的卡片。此次變更採自願申請制，並非新簽證類別，亦非強制換證。現有在留卡持續有效。

根據 LPA Gyosei 發布的指引，在現行已公布的規則下，日本將要求代表第三方處理跨境收款或付款的實體，必須持有銀行牌照或資金移動業者牌照。這項改革針對的是在跨境支付流程中扮演中介角色的企業，而不是僅處理自身交易的企業。

東京訊——日本金融廳（FSA）已完成一項監管修訂，將外國發行的穩定幣重新分類為電子支付工具（Electronic Payment Instruments, EPIs），使其在日本境內交易中正式具備合法地位。EPI 是一種監管分類，允許這類資產在更嚴格監管下用於支付，而非被視為證券。該修訂於 2026 年 5 月 19 日公布，並於 2026 年 6 月 1 日生效。

根據東京 Kantei 於 2026 年 4 月 23 日發布的數據，東京六大核心區的中古公寓價格在 2026 年 2 月及 3 月分別按月下跌 0.2%。 這是該市場三年多以來首次錄得連續兩個月下跌。對一個自 2023 年初以來累計升幅接近 90% ...

根據《The Japan Times》報導，日本正計劃要求外國房產買家在辦理全國不動產登記資料庫的所有權登記時，申報其國籍。相關措施預計於 2026 財政年度開始實施。