外國買家可以研究英國房產，不代表住宅按揭已經確定。貸款機構仍要評估申請人的供款能力、收入證據、持續支出、信用資料、首期來源，以及房產是否適合作抵押。居住地、移民身份與收入幣種也可能影響可接觸的貸款機構及所需文件，但市場上沒有一套適用所有人的統一準則。
這是一份自住住宅按揭的 Mortgage Readiness（按揭準備）指南。文章不比較利率或產品，也不替個別申請人判斷能否獲批。Buy-to-Let（買入放租）按揭的租金測試、持有結構與產品條件屬另一個主題。
住宅按揭準備到底在準備什麼？
按揭準備的目的，不是預先猜測哪一家貸款機構會接受申請，而是把影響判斷的資料整理成可核對的證據。完整問題通常包括：
- 房產是否用作申請人的主要住所；
- 申請人居住在哪裡，持有甚麼身份文件；
- 收入來自受僱、自僱、公司分配、投資或其他來源；
- 收入以英鎊還是其他貨幣支付；
- 每月有哪些固定支出、貸款與信用承擔；
- 首期如何累積及轉移；
- 英國 Credit Report（信用報告）是否有錯誤或遺漏；
- 房產估值與狀況是否分別完成核對。
對落入英國受規管住宅按揭規則範圍的申請，Mortgage Lender（按揭貸款機構）需要評估申請人在按揭期內能否持續負擔還款。這使「收入是多少」只成為其中一項資料；收入能否核實、支出是否完整、利率變化下的負擔能力，以及房產本身，都是不同的判斷環節。
先鎖定用途與身份資料
第一個分流是房產用途。本文只處理申請人計劃自住的 Residential Mortgage（住宅按揭）。若房產主要用作出租，應另行核對 Buy-to-Let 的申請框架，不應把兩類準則混合。
第二個分流是申請人的居住與身份情況。貸款機構可能要求確認：
| 要整理的資料 | 作用 | 邊界 |
|---|---|---|
| 現居國家及英國住址紀錄 | 確認聯絡、居住與資料核對背景 | 不代表住滿某段時間便會獲接受 |
| 護照及現行移民身份 | 確認身份與在英居留情況 | 不同簽證或定居身份沒有跨市場統一按揭成數 |
| 房產用途 | 分開自住住宅與 Buy-to-Let | 用途改變可能涉及不同產品與合約要求 |
| 收入所在地與幣種 | 判斷文件及匯率風險如何處理 | 海外收入不等於必然接受或拒絕 |
Settled Status、Pre-Settled Status、工作簽證、其他居留身份或非英國居民，可能面對不同的機構準則。這些差異應以貸款機構當時公開或直接確認的要求為準，不宜套用固定首期比例、住址年期或簽證剩餘期限。
貸款機構怎樣看供款能力？
供款能力評估會把收入與支出放在同一個長期還款問題下。FCA 的按揭規則要求相關貸款機構考慮申請人的收入、支出及其他已知情況，而不是只用房價或首期倒推可借金額。
利率壓力測試也常被誤解為固定公式。FCA 對 MCOB 11.6.18R 的說明是：
- 在適用情況下，貸款機構要考慮至少未來五年內可能出現的利率上升；
- 如果按揭合約少於五年，考慮期按合約期限處理；
- 如果合約最初至少五年採用固定利率，這項規則毋須進行利率壓力測試；
- 規則沒有指定所有機構必須採用同一個加息百分比。
因此，網上常見的固定「加幾個百分點」說法不能當作現行統一規則。貸款機構會在 FCA 框架內設定適合其客群與產品的評估方法。
不同收入形式要整理哪些證據？
MoneyHelper 的按揭申請指引列出薪資單、銀行月結單、P60、業務帳目及 SA302 等常見資料。這些是準備方向，不是每家貸款機構都會採用相同文件清單或涵蓋期。
| 收入形式 | 可先整理的證據類別 | 需要另行確認 |
|---|---|---|
| 英國受僱收入 | 薪資單、P60、僱傭資料、顯示入帳的銀行紀錄 | 獎金、佣金、加班費或合約收入如何計算 |
| 自僱或公司收入 | 業務帳目、報稅資料、SA302、個人與業務銀行紀錄 | 接受哪一種會計資料及涵蓋期 |
| 海外受僱收入 | 僱傭與薪資資料、報稅紀錄、收入入帳、幣種 | 是否接受該收入、如何處理匯率及文件語言 |
| 多項收入 | 每項收入的來源、持續性與入帳紀錄 | 哪些收入可計入供款能力 |
FCA 的 Mortgage Rule Review（按揭規則檢討）資料指出，部分機構不處理某些外幣收入申請，另一些機構會為貨幣風險調低可計入的收入。這不構成全市場統一折扣，也不宜換算成一個通用比例。海外收入申請人要先確認三件事：收入是否在接受範圍、文件是否可核實，以及匯率風險如何反映在評估中。
支出、債務與信用資料為何要分開？
高收入不會令持續支出消失。貸款機構可能把下列項目納入供款能力判斷：
- 現有住宅貸款、私人貸款與信用卡還款；
- 租金、Council Tax、保險及其他固定帳單；
- 子女照顧、教育或贍養支出；
- 交通、訂閱及經常生活開支；
- 預計持有房產後的 Service Charge、Ground Rent 或其他固定費用。
Credit Report 則顯示不同的問題，例如現有信貸帳戶、還款紀錄及資料是否正確。MoneyHelper 提醒，不同信用資料機構可能持有略有差異的紀錄，而高信用分數也不等於任何貸款機構必然接受申請。按揭準備可先核對報告中的地址、帳戶與還款資料，若發現錯誤，應按信用資料機構的程序處理。
首期金額與 Source of Funds 是兩件事
首期準備至少包含兩個層次：
- 金額與流動性：資金何時可以使用，是否會受匯款或結算時間影響。
- Source of Funds（資金來源）：資金如何累積、從哪個帳戶轉出，以及贈與、房產出售、投資變現或公司分配等來源能否用文件連起來。
GOV.UK 的買房指南指出，地產代理、律師與按揭貸款機構需要進行身份核對；交易不同階段也可能要求地址及資金來源資料。海外買家可先整理連續的銀行紀錄及支持來源的文件，避免貸款機構與 Solicitor / Licensed Conveyancer（律師／持牌產權轉讓專業人士）收到互相矛盾的說明。
這一節只處理按揭準備的交接點。涉及具體資金來源審查、贈與安排、公司資金或高風險交易，應由處理交易的合資格專業人士確認。
由 Mortgage in Principle 到 Mortgage Offer
Mortgage in Principle、Agreement in Principle 或 Decision in Principle，都是早期估算的常見名稱。MoneyHelper 說明，這類文件根據有限度的收入及可能的信用資料，顯示貸款機構大概願意考慮的金額；它不是正式 Mortgage Offer。
| 階段 | 可以說明甚麼 | 不能當作甚麼 |
|---|---|---|
| Mortgage in Principle / Agreement in Principle | 初步預算方向及早期準備程度 | 正式批核、固定利率或最終可借金額 |
| 完整申請 | 讓貸款機構核對收入、支出、信用、身份與首期資料 | 在房產評估完成前的最終承諾 |
| Mortgage Valuation | 讓貸款機構判斷房產能否支持借款 | 買家的詳細房產狀況報告 |
| Mortgage Offer | 貸款機構完成較完整審查後發出的正式文件 | 取代律師對合約、業權及成交條件的工作 |
Mortgage in Principle 的有效期及信用查詢方式因貸款機構而異。較安全的做法是直接查看文件條款，並在出價或安排交易時間前確認是否仍然有效。
Mortgage Valuation 不能替代 Home Survey
RICS 說明，Mortgage Valuation（按揭估值）是貸款機構對房產價值所作的有限核對，主要用來評估抵押風險。它不會提供與 RICS Home Survey（房產勘察）同等深度的房產狀況資料。
Home Survey 由買家委託，重點是房產狀況、可見缺陷及需要進一步調查的問題。RICS 把 Home Survey 分為不同層級；合適層級取決於房產的年齡、大小、狀況、複雜程度與改建情況，而不是只看房價。英格蘭、威爾斯、北愛爾蘭與蘇格蘭的交易文件和程序也有差異，應按房產所在地確認。
申請前準備
| 準備範圍 | 先整理甚麼 | 向貸款機構或 Mortgage Broker 核對甚麼 |
|---|---|---|
| 用途與身份 | 自住用途、現居國家、護照、移民身份 | 當時適用的身份與居住準則 |
| 收入 | 收入來源、幣種、入帳、稅務及僱傭／業務資料 | 哪些收入可計入、需要何種文件 |
| 支出 | 貸款、信用卡、租金、家庭及固定支出 | 如何納入供款能力評估 |
| 信用 | Credit Report、地址與帳戶資料 | 是否需要補充說明或其他證據 |
| 首期 | 金額、存放地、轉移路徑、Source of Funds | 接受的來源及文件形式 |
| 房產 | 房產類型、業權、用途、交易地區 | Mortgage Valuation 與抵押要求 |
| 時間 | 預計出價、申請與成交節點 | Mortgage in Principle 及 Mortgage Offer 的文件有效期 |
不同問題適合尋求哪一類專業協助？
| 買家想處理的問題 | 適合聯絡的角色 | 角色邊界 |
|---|---|---|
| 哪些貸款機構可能處理某種身份或收入 | 獲適當授權的 Mortgage Broker / Adviser | 協助尋找及比較路徑，不決定批核 |
| 某項申請需要哪些證據 | Mortgage Lender 或 Mortgage Broker | 以貸款機構當時要求為準 |
| 房產狀況與勘察深度 | Chartered Surveyor（特許測量師） | Home Survey 不處理貸款決策 |
| 合約、業權、成交與資金核對 | Solicitor / Licensed Conveyancer | 法律交易工作不取代按揭建議 |
FCA 提醒，提供受規管住宅按揭相關服務的公司或人士，應具備相應授權或以具備相應權限公司的 Appointed Representative（指定代表）身份工作。聯絡 Mortgage Broker / Adviser 前，可先在 FCA Firm Checker 或 Financial Services Register 核對公司、個人及權限。
常見問題FAQ
Q：外國人可以申請英國自住住宅按揭嗎？
可以向處理相應個案的貸款機構或 Mortgage Broker 查詢，但不能只按國籍得出結果。居住情況、身份、收入、支出、信用資料、首期與房產都可能影響判斷，而各貸款機構的現行準則不同。
Q：海外收入會按固定比例折算嗎？
沒有全市場統一比例。部分貸款機構可能不接受某些外幣收入，另一些可能按自己的方法處理貨幣風險。申請前應核對收入是否在接受範圍、文件形式及折算方式。
Q：Mortgage in Principle 是否等於已取得按揭？
不是。它是根據有限資料作出的早期估算。正式 Mortgage Offer 還要等待較完整的申請人資料與房產評估。
Q：外國買家要準備多少首期？
本文不提供通用百分比。所需首期會受貸款機構、身份、收入、房產與產品條件影響；除了金額，Source of Funds 證據也要一併準備。
Q：已有 Mortgage Valuation，還需要 Home Survey 嗎？
兩者目的不同。Mortgage Valuation 主要服務貸款機構的抵押判斷；Home Survey 為買家提供房產狀況資料。是否委託以及選擇哪個層級，可按房產特徵向 Chartered Surveyor 查詢。
Q：本文是否涵蓋 Buy-to-Let？
不涵蓋。以出租為主要用途的按揭涉及不同的租金、產品與持有問題，不能直接套用自住住宅按揭的準備框架。
如果你仍未分清問題出在身份、海外收入、Credit Report、首期、Source of Funds、Mortgage in Principle 還是房產估值，可以先透過問宅點提出問題。提供目標城市、房產用途、預算、收入所在地、身份狀態、首期所在國家及目前卡住的環節，有助先釐清資訊方向。
如果你已經需要查詢可處理海外收入或特定身份的 Mortgage Broker、核對授權與服務範圍，或聯絡英國房產律師、持牌產權轉讓專業人士與 Chartered Surveyor，可以透過海外在地協助平台 ZDelp查詢可用的專業協助，並比較語言支援、服務範圍與聯絡方式。
參考資料出處
Financial Conduct Authority（FCA）– MCOB 11.6：Responsible lending, and responsible financing of home purchase plans / Financial Conduct Authority（FCA）– Interest rate “stress test” rule: application of MCOB 11.6.18R / Financial Conduct Authority（FCA）– Mortgage Rule Review: Feedback Statement FS25/6 / Financial Conduct Authority（FCA）– How to check a firm or individual is authorised / MoneyHelper – How to apply for a mortgage / MoneyHelper – Buying a home: what mortgage can I afford? / MoneyHelper – What happens when I get a Mortgage in Principle? / MoneyHelper – How to check your Credit Report for free / GOV.UK – How to buy a home / Royal Institution of Chartered Surveyors（RICS）– House surveys: the costs, types and benefits of an RICS Home Survey
時效説明
資料核對日期：2026 年 7 月 23 日。按揭規則、貸款機構準則及個別產品會更新；採取行動前，應再查看 FCA、MoneyHelper、RICS 與相關貸款機構的最新資料。
