最近加拿大預算案提出限制外國人士購買加拿大住宅物業。今次宅點邀請加拿大Pacific Property Group 市場經理Hilary同大家，解讀限購政策的具體內容、目的及市場怎樣解讀「限購政策」。如政策落實對加拿大樓市有什麼影響？
Joe: 以記憶所及，加拿大從未試過進行限購，可唔可以同我們講下今次政策目的與背景。
Hilary:今次政策最主要針對一些在加拿大購買了房產、卻從來不在加拿大居住的人士。疫情期間兩年來看，加拿大房價已不跌反升超過50%。以大城市為例，第一大城市多倫多樓價按年升超過20%，比10年前房價更增長了兩倍，遠超本地居民收入增長水平；另一熱門城市溫哥華，樓價則比舊年同期升超過40%。
Joe: 剛剛提到多倫多上升 20%而溫哥華上升 40%，升幅很驚人，其實有什麼原因帶動升幅？
Hilary:外來及回流人口不斷上升，導致住屋市場供不應求, 以疫情前情況為例，加拿大作為移民國家，每年有至少30萬移民配額，而2022-2024年加拿大最新的移民目標，更定在至少40萬人移民配額。
過去兩年，因為疫情，積壓了大量海外合資格移民及工作的申請人；在剛剛4月尾，除了預算案新政策宣布外，加拿大亦宣布了兩項入境及移民相關政策：
- 容許海外護照持有人並已經接種兩劑新冠疫苗人士，無需提供核酸檢測及快速測試證明，便可入境加拿大及毋須接受隔離；
- 聯邦快速通道（Express Entry / EE）將會在7月份重新開放加拿大經驗類移民（Canadian Experience Class)、 聯邦技術移民（Federal Skilled Worker）及聯邦技工移民（Federal Skilled Trade）抽籤
Joe:今次樓市升幅比較快是誘發政策出台的主因，而今次政策具體內容是怎樣?
Hilary:加拿大在當地時間2022年4月7日公佈的加拿大聯邦預算報告，自由黨政府命名為《讓房價更合理》的報告中，共提出6項政策目標和17項政策措施來針對目前加拿大住房中的一系列問題。
- 在未來10年將住宅數量增一倍
- 對首次置業的加拿大居民提供更多協助
- 進一步保護買家和租客群體
- 遏制炒作房價的不公平做法
- 進一步減輕弱勢群體的住房負擔
- 進一步解決加拿大原住民的住房需求
其中對海外買家而言，同買賣住宅樓宇市場有最直接關係有兩項：
- 為期兩年、禁止外國商業企業和非加拿大公民或永久居民，購買非娛樂性住宅或者叫非休閒類、住宅類房產（non-recreational, residential property）的政策。不過，加拿大永久居民、持有有效工簽或和學生簽證不受這項新措施的限制。在加拿大購買住房作為其主要住所的外國人也可豁免。
- 2023年1月1日及之後出售的住宅，如出售持有少於12個月，其利潤將視作商業收入，需全額交稅，不過，豁免適用於因某些生活情況，如身故死亡、傷殘危疾、家庭人數改變如生孩子、離婚，甚至換新工作或而出售房屋的加拿大人。
Joe:市場普遍怎樣解讀今次政策?.假設真是成功落實，您預計對加拿大物業，有什麼影響?
Hilary:市場實際上對這一新政策的反應並沒有預期的那麼激烈。由於4月份有不同的政策宣布，亦有5月份美國股市波動及加密貨幣市場穩定幣事件發生，首先，真正的海外投資者只佔加拿大整體房地產市場的3%左右，因此房地產發展商及地產代理認為，該政策不會影響97%的賣家，和越來越多因為移居回流的潛在買家/租戶競爭的整體房地產定價。
Joe:剛剛提到市場，普通對新政策，認為影響唔是太大，現時市場主要關注那方面會比較多？
Hilary:本地市場會更關注的是加拿大央行是否會繼續加息以增加分期付款負擔，或者美國股市是否會像市場推測的那樣出現大幅下滑或陷入大蕭條（加拿大市場某程度上，受到美國經濟表現的影響）。
之前亦提到，租務市場競爭持續激烈，大部分情況下，擁有黃金地段的住宅往往可以一定程度保證可以出租，租金的潛在回報率約為 3-4%，正如我們在疫情前相比，整體房地產價格已上漲了超過 50%。
如果投資目的，是為了創造穩定的收入流，或 3-5 年後出售，這些政策不會產生直接影響，而海外買家物業稅甚至有機會可以被房地產價格的上漲所抵消。
Joe: 多謝 Hilary同我哋詳細分析，上星期Hilary去到溫哥華市內做了一個考察，下一次會同我地分享一下，溫哥華物業市場的情況。 今日很多謝Hilary，另外，如果你有一些加拿大物業方面，想知道的題，記得留言講比我哋知道，另外記得點LIKE支持。
