在物業投資中，出租率比物業升值往往更為重要。它不但代表您所投資的資產能夠產生現金流，同時也代表了物業本身在市場的實際需求。
日本總務省每5年實施一次全國房屋空置率調查。最近公布了2018年調查，統計了2018年10月為止的日本全國住宅空置率，達到13.6%，比2013年高了0.1%，超出歷史高位。但是事實真的如此嗎?
空置率比想像中還要低
在統計空置率中, 分別有「出租空置率」和「自住空置率」兩個概念，一般前者會高於後者。自住空置率是「剛需」自住房的空置率，一般只在房主出差、生病住院及待拆等特殊情況下才會產生「自然空置」，所以這一數值對投資者參考性不大。在日本的空置率13.6%數字中，許多空置屋是前面提到的「自然空置率」佔5.6%，0.5%的房屋在出售期，別墅佔0.6%，而「出租空置率」為6.9%，如果您知道在人口密集的香港，2018年出租空置率為4.3%，您便會發現日本的空置率不算是怎樣。
人口進一步走向一線城市
在對比13年的空置率，會發現「自然空置物件」上升了30萬4千戶。如果對比各行政區的趨勢，偏遠區域例如和歌山縣、德島縣 及鹿兒島縣，空置率則進一步上升。相反，神奈川、沖繩、東京等的空置率有進一步下降的趨勢。以分行政區來看，日本週邊城市各地的出租空置率普遍較高，人口老齡化和各地區的人口凈流出無疑是最大原因。
值得留意的東京都
東京都空置率為10.6%，雖然不是全國最低，但如上述數字推算有一半數字是「自然空置率」，所以實際空置率大約只是4.5-5.5%左右。有趣是，東京都物業自持率只有45%，即是近55%用來出租，在龐大的租務市場來說，這個出租是非常穩定。
如果對比之下，東京的確是保租的好地方。不過即便在東京，選購房產是也要注意具體的區域和選址問題。下一次再和大家分析，如何選擇好的地區。
