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Home 百科 英國物業百科
【英國】買樓方法,流程,相關費用,稅務,注意事項
Tags: 英國買樓

【英國】買樓方法,流程,相關費用,稅務,注意事項

Zagdim 生活百科by Zagdim 生活百科
9 1 月, 2021
in 英國物業百科
Reading Time: 3 mins read

英國特別是商業房地產市場的一個特點就是資產的流動性強,同時也具有健全、公平的法律保障,沒有不必要的流程,相比較很多國家來說對待國內外投資者一視同仁。無論是打算海外求學、移民、抑或買樓收租作為投資,港人對英國物業一直熱情不減。究竟在英國置業需要什麼手續、主流城市平均樓價是多少、背後又有何雜費支出與陷阱需注意? 本文將一一為大家帶來英國物業市場全方面最新資訊,英國樓市新手絕對值得參考。

本文目錄

  • 香港人可以在英國買樓嗎?
  • 英國樓價及樓市
  • 英國買樓程序
  • 購買一手樓與二手樓的區別
  • 英國置業相關費用
    • 按揭
    • 首期
    • 稅項
    • 2022年9月印花稅階更新
  • 英國買樓收租注意事項

香港人可以在英國買樓嗎?

非英國公民在英國買樓沒有特別限制,唯一的限制可能是按揭申請條件較嚴格,而且最終獲批按揭比例也可能比較低。非英國公民或居民也可以在英國購買物業自住或放租,但非自住物業需要就租金收入繳納所得稅,以及額外的印花稅。從2021年4月起,非英國公民購買英國物業需付2%海外買家稅。

英國樓價及樓市

欲想進駐英國物業,首先要先了解所購買的地方。作為全球第五大經濟體系。據英國國家統計署資料顯示,截止2020年12月1日,全英國人口共有67.9百萬人。英國佔地逾243,000平方公里,主要由「英格蘭」(England)、「蘇格蘭」(Scotland)、「威爾斯」(Wales)及「北愛爾蘭」(Northern Ireland)所構成。英國平均樓價在過去10年裡上升了9.3萬鎊(約95萬港元),至32萬鎊(約328萬港元),升幅41%。倫敦及英格蘭東部漲幅最高,分別為62%與48%。蘇格蘭升幅最低,僅升21%,過來是僅升26%的威尼斯。從物業類型看,一房及兩房物業的樓價在10年內升39%,三房及四房物業則升41%,而五房及以上物業升32%。資料來源:英國地產網站Rightmove

與香港不同,在英國置業可以選擇購買該物業的租賃業權或永久業權。兩者最大區別在於,永久業權意味著「絕對所有權」,即業主永久擁有該塊土地以及建立在其之上的建築物。而租賃業權只是暫時擁有,但租約期限通常較長,到期後還可以續租。

僅購租賃業權的弊端是要向地主每年支付地租、建築物保費、服務費及維護費等,而且租賃期間不可隨意進行改建或裝修工程。另外,僅有租賃業權的物業出售價格較低,而且樓價會隨住剩餘租期減少而降低,因此一般不建議購買只剩不足 40 年的租賃業權,否則日後將難以出售,收益率也不高,最好購買Lease期125年以上的物業。

英國買樓程序

  1. 查詢各類按揭詳情,計算可承擔樓價
  2. 通過不同網站/代理商物色心儀物業,注意區分永久業權和租賃業權
  3. 安排看房,疫情期間不少買家線上看房。合適就由經紀人給賣家報價
  4. 買賣雙方達成協議後,買家會先收到銷售備忘錄(Memorandum of Sale),注:不是正式買賣合約
  5. 物色委託律師來處理法律事務
  6. 申請按揭,對物業進行估值後,按揭機構計算可貸出的金額
  7. 買賣雙方律師起草買賣合約,並對物業調查以確保買賣交易可靠
  8. 按揭獲批
  9. 買家將首期金額及物業保險費交付律師
  10. 在律師見證下,買賣雙方簽訂正式買賣合約
  11. 支付律師費以及各項稅費

購買一手樓與二手樓的區別

一手樓

二手樓

  • 支付訂金: 在香港有不少海外樓展銷會,買家可快速了解不同地區投資優勢、稅制和物業規管政策。很多港人會選購一手全新物業,如果看中了心儀單位,代理行會要求準買家在展廳內簽訂《初步買賣協議》且支付部分訂金,(1,000至5,000英鎊不等)。之後買家可書面授權英國律師來辦理買賣合約事宜。部份代理還會提供翻譯合約服務或安排與發展商的簽約,買家不需要飛往英國當地處理買賣事宜。
  • 簽署銷售備忘錄: 與一手樓相比,購買二手物業程序相對複雜,可以透過一些網站或當地地產代物色心儀物業。看中後,多數通過代理購買,代理會協助議價及簽署「銷售備忘錄」,內含成交價格和其他細則。

 

  • 首期支付: 買賣合約簽訂後,買家需將首期(通常為樓價10-20%)存在發展商的律師樓戶口內。後續需按合約分期繳交款項。

 

  • 申請按揭: 簽署備忘錄後,代理會協助買家填表申請按揭,銀行進行物業估值後才決定是否批出按揭。按揭審批完成後,律師才進入交易程序。
  • 申請按揭: 買家在交樓前六個月向銀行申請英國按揭。國際大型銀行 (如匯豐銀行、中國銀行、東亞銀行等)大多都可提供按揭貸款產品給海外買家。完工時,律師會通知買家收樓,買家可去當地親自驗樓或委託驗樓師,無問題後便可告知律師確定日期收樓,銀行便會把貸款餘額支付發展商。
  • 交換合約: 按揭審批完成後,賣方律師會草擬合約,而買家律師會調查物業,雙方各自完成後才簽訂合約。雙方「交換合約」一刻,買家支付10%訂金。當雙方律師確認文件齊全後,買家才支付樓價餘額。

 

 

英國置業相關費用

英國置業相關費用包括按揭費用、保費、稅項、首期、地租、服務費、產權轉讓費和測量費等。影響費用的因素主要有:業權種類、買家身分背景、房屋地理位置和樓宇狀況等。

按揭

非英國公民或居民亦可在英國申請按揭。房屋協會和各大銀行都有提供按揭服務,不同機構的申請標準不同,外國居民申請會相對嚴格,利率也相對較高。

外國投資者通常採取僱用按揭經紀方式,而非自行向銀行查詢具體按揭情況。銀行有提供多種類型按揭計劃:浮動利率、固定利率、首購按揭、追蹤利率、Buy-to-let放租按揭等。按揭經紀對行情十分了解,可以替你選取最適合和最優惠的計劃,以及處理整個按揭流程。

首期

首期是指按揭金額與物業的成交價之間差額,因此首期的金額取決於銀行批出的按揭成數—–主要根據3個重要因素決定:收入、支出和信用記錄。銀行貸款利率也會受按揭成數影響,根據數據統計,60%是最佳的按揭成數,對應的銀行利率也是最優惠的。金管局數據顯示,2021 年的英國按揭成數中位數為 70%,意思是買家平均繳付 3 成首期,但倫敦則為 60%,可見在倫敦購房難度更大。還款年期最常見是10年、15年、20年 或 25 年。

尚未移居英國的投資者,可在海外支付首期,這代表著需要透過國際匯款將首期匯到英國。選擇合適匯款方法時,不僅要比較不同匯款商和銀行的電匯手續費,也要留意它們的匯率。不同銀行和匯款機構提供的匯率均有溢價,比Google搜索匯率昂貴。

稅項

  • 印花稅:英國政府會針對價值超過一定金額的物業交易土地交易稅或印花稅,稅率因不同地區和物業價格而異,一般介乎 2%-12%。首置客有機會豁免印花稅,但在海外擁有或曾擁有物業人士都不算首置客。

英國財政大臣Kwasi Kwarteng日前公布削減印花稅,務必建立更簡單的稅務系統,重新調整了印花稅稅階及稅率,以下為印花稅稅率。

2022年9月印花稅階更新

物業價格

首置客印花稅率 非首置客印花稅率

£0 – £250,000

0%

3%

£250,001 – £925,000

5%

8%

£925,001 – £1,500,000

10%

13%

£1,500,000以上

12%

15%

更新日期:2022年9月24日

 

  • 市政稅:是一種對住宅財產所徵收的稅項,其金額取決於居住地所屬的議會及房屋價值,會分 10 個月按月付款,用以支付地區服務。

 

英國買樓收租注意事項

若想英國投資房產收租,地區選擇至關重要,因此應首先估測地區放租潛力。估測最重要的指標是:租金收益率。一般而言,大家都會認為倫敦是最好的放租地區,缺忽視了高昂的樓價反而導致收益率降低。數據調查顯示,2019 年倫敦的租金收益率最低,僅有2.28%,利物浦是最高收益率地區,高達10%。

投資者想要租出英國房產,要先要獲得按揭銀行批准。此外,若投資者每年在英國海外居住6個月以上會被視為非居民業主,要向海關申報。作為業主,每年要就租金收入繳納所得稅。計算方法:全年租金收入減去£12,500個人免稅額後,基本稅率為 20%,然後採用累進制,收入越高,稅率越高。

除了以上介紹的買樓資訊,其實英國政府還有推出一些幫助首次置業者的計劃,但一般不適用於買樓放租(Buy-to-let)的買家,有興趣可以到有關網站查詢詳情。買樓畢竟是一件大事,應先向專業人士查詢,再作認真計劃。

最後更新日期:2022年9月28日
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