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一、從一個倫敦家庭的預算說起
五年來，你們辛苦存下了 £85,000。雖然說不上寬裕，但加上收入與貸款條件，房產預算大致落在 £550,000–£600,000。你們希望找到一個兩房單位，樓下有超市，附近有公園，離地鐵或火車站不遠，有學校、有醫療，有未來。
你打開地圖，第一眼望向 Zone 1 —— 直接關掉標籤，太貴了。
Zone 2 呢？一看房源，發現還是只能擠在 40 平米左右的翻新老屋，還要排隊搶 offer。
於是你滑到 Zone 3，這真的是「最後的選擇」嗎？還是，其實是倫敦買樓裡，最剛好的答案？
二、Zone 3 的位置與邏輯｜不是郊區，而是城市邊界的「最後穩定選擇」
當你開始仔細比較地圖上那些色彩斑斕的地鐵圈，會發現一個特別有趣的現象：
Zone 3，幾乎是倫敦地圖上「最後一圈」可以在交通、價格、生活感之間維持平衡的地帶。
根據《Plumplot》和《Rightmove》的數據，Zone 3 的平均房價比 Zone 2 足足低了 35% 至 41%。這代表什麼？
同樣是一間兩房單位，你在 Zone 2 可能得準備 £750,000，而在 Zone 3，如 SW17 的 Tooting Bec、Earlsfield、Streatham Common，則有機會在 £550,000 左右買到較新、面積更實用的房子。
如果只是房價低，大家也許會更往外走。但 Zone 3 的特別之處在於：它離市中心還不遠，而且真的「連得上」日常生活。
以 Tooting Bec 為例，搭 Northern Line 到 Bank 只需 20–25 分鐘，去 Oxford Circus 或 London Bridge 多數在半小時內解決。根據 TfL 的通勤時間模擬，Zone 3 的核心站點通勤時間只比 Zone 2 多出 8–12 分鐘，卻為你節省了幾十萬英鎊的買樓預算。
而再往外一圈的 Zone 4 呢？
雖然房價看似更便宜，但你會發現通勤多需仰賴地上火車，還常需要換線。TfL 2024 年數據顯示，Zone 4 到市中心（如 Bank 或 Oxford Circus）的高峰通勤時間經常落在 42–55 分鐘，擁擠度也更高，延誤風險、生活不確定性都比 Zone 3 多出不少。
Zone 3，不是完美，卻是現實與理想的最後交會點：你還能摸得到城市的節奏，但不必為此付出不成比例的代價。
Zone 1–4：房價 × 通勤時間對比（2025年數據）
| 區域 | 平均房價 | 通勤時間（至Bank） | 換乘需求 |
| Zone 1 | £1,050,000+ | 5–15 分鐘 | 無／最少一次 |
| Zone 2 | £750,000–£850,000 | 15–22 分鐘 | 少量 |
| Zone 3 | £550,000–£650,000 | 22–30 分鐘 | 多為直達 |
| Zone 4 | £450,000–£550,000 | 40–55 分鐘 | 多數需轉乘 |
三、成交與市場動向｜Zone 3 真的是最多人選的嗎？
很多人以為 Zone 3 的熱度，只是開發商營造出來的行銷口號。但從實際數據來看，Zone 3 根本就是倫敦房市的主場——而且是由買方用鈔票投出來的共識。
根據 ONS 整理的資料，在 2023–2024 年間倫敦的新建住宅成交中，Zone 3 就佔了高達 36.4%，遠遠超過 Zone 2（約 26.5%）與 Zone 1（僅 9.7%）。
換句話說：每 3 間新建住宅，就有一間在 Zone 3 成交。
進一步觀察「誰在買」，答案也相當明確。CBRE 與 Halifax 的首購族研究指出，在倫敦首次置業者當中，超過一半選擇了 Zone 3 或接壤地帶，例如 Stratford、Acton、Willesden、Tooting 等區域。
這不是偶然，而是一種現實共識：
預算可負擔 × 通勤可接受 × 新建案選擇多，三者交集最多的地方，對大多數首購族來說，Zone 3 不是 Plan B，而是最可實現的 Plan A。
以 Zone 3 Tooting 為例，近期如 Springfield Place 等新案，正逐步吸引大量首購族聚集。根據JLL發佈的《Springfield Place Investment Guide》，該項目明確鎖定「首次購屋者與年輕家庭」為主力對象。
在近期 Benham & Reeves 的國際董事 Widya Lestaluhu 的市場分享中，她點出一個很關鍵的觀察：「Zone 3 正悄悄成為城市『縮編生活』（urban downsizing）的焦點。隨著住房可負擔性持續收緊，以及生活偏好逐漸轉變，越來越多家庭從郊區的 House，搬遷至交通便利、維護成本較低的地區公寓。像 Tooting 這類區域，現代化公寓的需求正穩步上升。」她的觀察，正正與上述成交數據不謀而合。
Tooting 區整體物業已有一定年期，新建案供應相對稀少，無論是租賃還是購買，選擇都頗為有限。這使得區內少數的新建住宅，尤其像 Springfield Place 這類項目，在市場上顯得格外搶手，成為具備競爭力的資產型產品。
根據倫敦地產公司 Benham & Reeves 最新數據，Springfield Place 的租金區間為：
・1 房 £425–£475／週
・2 房 £600–£700／週
・3 房 £725–£800／週
市場上放租房源不多，反映出當地以自住業主為主，對於尋求穩定租金收入的投資者而言，空置風險相對較低，頗具吸引力。
再者，Tooting 居民多為 25–35 歲的年輕專業族群，加上區內不少物業由首次置業者購入，在合理租金範圍內的租賃需求持續穩定。當選擇受限、供應偏低時，租金自然更有支撐力，也進一步突顯新建物業的資產稀缺價值。
📍Widya 與倫敦租務團隊即將出席英國置業展會現場，親自分享她對倫敦住宅市場趨勢的第一手觀察。想更深入了解 Zone 3 的潛力與市場動向，不妨親臨現場與她交流。
這張環狀圖展示了 2023–2024 年倫敦新建案成交的區域分佈，重點如下：
- Zone 3 佔比最高，達 36.4%，是倫敦買家最集中選擇的區域
- 相比之下，Zone 1 只佔 9.7%，反映核心區域的高價位已不再是大多數人的首選
- Zone 4+ 佔比雖然也高，但通勤成本與生活便利性普遍較低，仍難以取代 Zone 3 的中位優勢
四、生活機能與成本平衡｜Zone 3 並不是「退而求其次」
許多人一聽到 Zone 3，腦中可能浮現「遠、安靜、犧牲生活品質」的市郊印象。
但以Tooting 為例，Zone 3 並不是退而求其次，反而是很多家庭選擇留下來的原因：
交通連結：地鐵＋國鐵，雙線直通市中心
Tooting Bec 擁有 Northern Line 地鐵，直達 Bank、London Bridge、Leicester Square，全程約 25 分鐘；Earlsfield 則搭乘 國鐵僅需 14 分鐘直達 Waterloo。
對每天上班的人來說，這意味著少轉線、更少延誤、更多時間回家吃晚餐。
交通費用方面也有優勢：
- Zone 3→Zone 1 的 weekly cap 約 £52.50
- 相比之下，Zone 4 進市中心，週費封頂為 £62.50
→ 一年可省下約 £520+，這對中產家庭的生活預算來說，是實實在在的節流。
教育資源：優質中小學聚集地
Graveney School 是 SW17 的明星學校，全英國排名前 3%，每年申請人數是學額的 1.3 倍以上。 Tooting Primary、All Saints CE 等學校也在 Ofsted 評鑑中獲得 Outstanding 評級。
→ 如果你是為了孩子未來選地，這裡不輸給 Clapham 或 Dulwich。
公共空間與醫療：Springfield regeneration，從醫院變公園
Springfield Village 的再生計劃，把原有的醫院用地，改造成32 英畝的市政公園（為 2012 奧運以來最大）。 結合 NHS 領導的 Springfield Hospital 重建，不只升級了醫療服務，還導入新型社區照護，成為英國少數「醫療導向型再生社區」。
社區生活成熟中
Tooting High Street 與 Garratt Lane 商業圈，近年湧入不少獨立餐館、咖啡廳、共享廚房與週末市集。這裡的生活氛圍，不是「擠進市中心」，而是「成為新的生活重心」。
五、重新定義「值得買」｜不是便宜，而是負擔內、能活的選擇
「值得買」這三個字，從來不只是房價的比較。
對很多人來說，真正的購屋抉擇，不在於能不能炒高出場、也不在於能不能搶到稀有物件，而是更日常的問題：
- 這房貸繳得輕鬆嗎？
- 每天通勤時間合理嗎？
- 有公園、有學校、有咖啡店，生活可以安穩嗎？
- 這是不是一個，不需要你改變人生節奏去配合的地方？
Zone 3，尤其 Tooting 這樣既有地鐵，既有再生建設、也有舊社區人情味的地段，並不是「退而求其次」的 Plan B，而是許多家庭、專業人士、首次買家在綜合預算、通勤與生活之後的最佳起點。是一種平衡出發的選擇。是你能住下去、活得起來、也可能漸漸累積資本的倫敦節點。
如果說 Zone 1 是城市的光芒，Zone 2 是光與影的交界， 那 Zone 3，更像是生活真正開始的地方。
參考資料出處： Galliard Homes – Zone 3 Property Hotspots Report 2025 / CBRE – London Residential Market Outlook 2024–2025 / Zoopla – UK Housing Market Overview Q4 2024 / TfL（Transport for London）– Journey Time Statistics & Zone Comparison 2024 / ONS（Office for National Statistics）– Median Household Income by Borough 2023 / Savills – Spotlight on London Suburban Growth 2024 / JLL – Residential Forecasts: Greater London 2025–2028 / London.gov – Housing Strategy Progress Report 2023–2024
