國民時期房地產的博弈，是一場永恆的戰爭。
究竟以前的人對於買樓，是怎樣理解？有沒有投資的概念？最近睇了一本書「國民房地產戰爭」，國民時期的樓市歷史，你以為歷史是遙不可及，讀完這本書，你會發現很多近似地方，如作者所言：民國初年也有合租、也有徵地亦有強拆。所有事都係似曾相識, 從中可以找到什麼。
需求是環境形造產物；魯迅首置
1919年新年剛過，已經在北京工作十年的魯迅，終於決定要買房了。
十年時間並不短，但居住十年才購買自已的物業，因為房子太貴買不起嗎？或是魯迅收入太低？如果您這樣想太低估文豪消費力，魯迅首置，購買了一個四合院共三十間房間，費用是3500個大洋，以當時魯迅在教育部、講師及稿費的收入大約500大洋，即沒有任何開支之下，只要7個月就可以買下，在今時今日需要18年才可以置業，實在是難以想像的事。但在民國初年，買樓並非如現代是必須，雖然同樣愛比較，但主要比較大小、氣派、舒適、誰的家具更時鬈。
置業是環境產物，不是必須的結果；日本主要城市樓價升幅近一倍，福岡市博多一帶升幅近八成，但在鄰近的久留米市卻只有 15%，同一個國家，同樣可以有不同的世界。
歷久不衰供需關係
投資最常聽到金句「這次不一樣」，但總逃離不了供需關係，書中提到，上海的房地產升幅會高過北京，作者比出的答案，雖然北京作為政治中心，但缺乏對外來人口經濟誘因，交投就自然沒有上海活躍。
首都CBD好，不一定是最好；放到今日澳洲的堪培拉 Canberra雖然是澳洲首都，但是在樓價上，與墨爾本與雪梨樓相差近一倍，主要因為經濟活動集中在墨爾本與雪梨一帶。
人口流動是很重要的因素
除了經書中指出1938年前後，日本轟炸機威脅之下，大批難民湧進昆明，造成租務市場空前壓力，1941年昆明西南聯大校外，一個十五平方公的房屋租金70元法幣，和抗戰前5到10元相比，昆明租金上升近十倍。
人口是流動，要把握流動時機；疫情之初，英國倫敦Zone1租金下跌，人口轉移外移到Zone3地區，或者由一線城市，走到二線地市，租金短短3個月上升 17%。
升值「心理預期」威力
供需關係是基本的物理條件，但供需進入規律而固化之後，便會產生「心理預期」，而事實上，資產價格的波動性，受「心理預期」的因素影響，更有決定性。例如：在戰爭時期，那個地區預期會避開戰役，成為「和平的孤島」、在戰爭後期，對未來那些地區經濟發展的期望。書中提到1945後(二戰結束後）人們預期上海作為外貿經濟核心，恢復元氣速度最快，所以吸引大量人口進入，產生住屋強烈需求，帶來一波樓市升幅，1948年上海《申報》的出租廣告：一個三層單位，頂租費用為22條金條，這個數目已經不是一般平民可以負擔水平，直到1949年共產黨進入上海，商人開始逃離，上海樓市再次出現崩盤。
從歷史不一定在今日重複發生，但可以從整個脈絡之中，找到相同的節奏：外來人口、供需及心理預期等因素，決定房地產的起伏。
