在投資日本物業時，總會在日本物業簡介(盤紙）上看到「表面利回り」及「実質利回り」，兩組數字都可代表該物業的投資報酬率，但我們建議應參考實際回報率，以實際回報率去比較不同的物業更有代表性。今次與大家分享兩者回報率的計算。這篇文章將會為大家拆解，日本持有稅務、管理、雜項等費用之後「實際回報」。
要留意我們盡可能準確列出所有完整資訊，但由於不同物業類型，土地性質、面積等等亦有不同，詳情亦建議咨詢專業人士。
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表面回報(表面利回り)
表面回報的計法是以全年的租金收入除以成交時的登陸價格，再乘100%，得出的百分比就是該物業單位的投資回報。公式如下：
表面回報率 = 全年租金收入 ÷ 樓價 x 100%
實際回報(実質利回り)
實際回報計法上還要計算物業持有的成本，以及買樓時的交易成本。公式如下：
實際回報 = ( 全年租金收入 – 持有成本 ) ÷ ( 樓價 + 交易成本) x 100%
可見，物業的持有成本以及交易成本是關鍵。持有成本或交易成本越大，回報越低。
日本樓的持有成本
大廈的管理費、維修基金及雜費
兩者支出通常只會出現在公寓，在獨立屋(一戶建）一般情況下，這方面開支主要是由業主承擔。大廈管理費主要用作管理用途，包括： 大廈巡邏、公共地方清潔、安排人員檢測設備等等，而費用每月固定支出。而修繕積立金，對於很多人來說會比較階生，主要是每月固定收取費用，用作大廈維修用途，在大廈建築初期，通常管理公司會以精算方式計算未來維修費用，所以修繕積立金費用比較穩定，好處是業主亦不用一次支付高昂維修費用，這兩個費用高低，涉及很多因素，例如：管理員是否長註、公用地方設施、戶數等等 ，兩者費用通常在租金四之一左右。此外，部份物業附設其他的雜費像是電費，排污費等等，很多會由租客承擔，但部份如水費（水道料)會出現，無論用量多少，管理公司劃一向業收取費用，所以在購買時可以參考「 重要事項調查報告」了解有關開支。
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固都稅 (固定資產稅與都市計劃稅）
持手日本房屋「固都稅」是固定資產稅與都市計劃稅兩者的簡稱，這兩項稅務主要用作地方政府持續地區開支及發展，因為這兩種稅，是經同一張表格繳納的，因此一般又合稱為「固都稅」，每年約4月- 5月之間業主就會收到來自稅局的繳稅通知。而計算方法會將分為「土地」及「建物」兩者，固定資產稅公式是「固定資産税評価額」的1.4%，都市計畫稅 「固定資産税評価額」的 0.3%，兩者相加就是物業單位該年度的固定資產稅。如果「土地」是住宅用地，且面積小於200㎡，可獲得減免。但要留意，計算稅率時並非以買賣價去計算，而是政府以「固定資産税評価額」進行評估，大部份評價額會低於市場買賣價 30至40%左右，在購買物業時，可以向有關中介公司了解去年固都稅費用。
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租金收入的所得稅
在日本樓的租金收入要繳所得稅，所得稅以累進制計算，由5%到45%不等7 個級別，為業主在期間的部分開支亦可獲得扣減，如物業管理開支、修繕積立金都可在計算應納所得稅額時扣減。另外，如果出租時租客是法人(公司），根據日本稅收制度，租客會預先把租金扣除業主所等租金，即是源泉扣稅，實際操作時會由租客在每月繳交物業租金時先行扣減並繳交，計算為租金的20.42%。而業主則在每年2月時進行「確定申告」，從而退回多付的稅項。
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投資日本房屋實際個案
大阪野田區物業
售價：700萬日元
租金收益：(月租) 43300日元 (年收) 519600日元
管理費：(月) 5300日元
修繕積立金：(月) 3150日元
固都稅：(年) 31000日元
表面回報率 = ( 43300 x 12 ) ÷ 700萬 x 100% = 7.4%
實際回報率 = ( 43300 – 5300 – 3150 ) x 12 – 31000 ÷ 700萬 x 100% = 5.5%
資料來源：
2 日本國稅廳連結
3 日本所得稅稅率
