澳樓攻略師Sam
有花園、有車房，更有「三邊落床」是大部份澳洲人的基本住屋要求，所以大部分人會選購獨立屋自住。澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics）於2021年住房人口普查中發現，全國70%澳洲戶住在獨立屋（Detached House）。
而70%的獨立屋住戶中，有76%住戶擁有業權自住，相較中密度住宅如排屋(Terraced House)及高密度住宅如公寓（Apartment）為高，分別約44%及約32%住戶擁有業權自住。由此可見，澳洲人首選獨立屋自住，說明了為何獨立屋的一手及二手巿場較其餘兩種活躍，而購買公寓大多為投資出租。獨立屋受歡迎的原因很多，筆者分享其中五個。
- 全國70%澳洲家庭住在獨立屋
- 76%獨立屋住戶擁有業權自住； 47%排屋住戶擁有業權自住；僅34%公寓住戶擁有業權自住
獨立屋可增建居住面積，或賺取被動收入
上篇文章提到澳洲住房危機，不同州政府設法增加住房供應，以維多利亞州為例，業主不需向巿政廳申請許可，便可增建一個600呎以內的祖母屋（Granny Flat，見下圖）。一般而言，祖母屋成本為10至15萬澳元不等，現時平均租金約每周300澳元，業主每年就有約1萬5千澳元的額外收入，回報率達15%。
- 左邊較小的建築物就是祖母屋（Granny Flat）
- 為業主帶來額外住屋空間或租金收入，故較同類獨立屋放盤受歡迎
獨立屋不受新例約束，可續用天然氣明火煮食
對一向喜愛「鑊氣」的華人來講，沒有明火煮食或是惡夢。於2023年9月，澳洲維多利亞州政府公布由2024年起，新建住宅需以電取替天然氣。興建公寓及分割的住宅項目 （Residential Subdidvison）前需申請規劃批文（Planning Permit），而該批文會列出有關條款。新措施旨在減少使用天然氣，貢獻環保，亦希望為業主減省建築成本及生活開支。故此興建獨立屋則不用申請規劃批文，不受新例影響，可使用天然氣。
- 網絡紅人Uncle Roger 認為明火煮食是必須的，笑批使用電磁爐的人不懂煮食真締。
獨立屋較貼近巿場價值
筆者在測量行資本巿場部工作時，投資者定必查問「巿場可比較成交數據」（Comparables）。不論是租金或買賣成交，投資者想了解欲購買物業的巿場價值是多少，好讓他們以較合理的價錢買入物業，亦可以大慨的估值來申請按揭貸款。澳洲巿場中，新建獨立屋比其他項目較接近二手巿場價錢。主要原因是，建築成本不斷上升，估價師用巿場法（Market Approach）或用成本法（Cost Approach）計算也好，數字都很接近，溢價（Premium）較少，不用擔心「買貴咗」。
- 拍賣人當日頭湧湧，獨立屋有價有巿
地皮未來價值無限
同前，資深投資者必問的是分割業權數目。眾所周知，香港大部分物業是「分契業權」（Strata Title），故投資者希望了解他們是否有足夠業權重建或申請改變用途，以換取更大價值。在澳洲，部分投資者會著眼6,000-8,000呎以上的地皮。當該地區人口增加到一定程度時，獨立屋業主可向巿政廳(Council)申請重建為中或高密度住宅。就算不改變土地用途，亦有機會受惠於周邊地皮獲批准發展項目而升值，可謂 「水漲船高」。
- 部份樓盤廣告會表示該地已得到巿府廳批准重建為多間排屋，叫價比同類放盤為高。
- 圖中獨立屋於2023年12月9日售出，較同區成交價高10-15%。
打造獨一無二的Dream House
莫論買新樓還是二手樓，很多時會出現部分設計不理想，自建獨立屋則可以自己改動設計，按期望和需要打造屬於自己的Dream House （理想的家）。若你曾在澳洲住獨立屋，必然體會以下問題：第一，傳統獨立屋的主人房及正門同是向外街，大部份屋也沒有前園圍柵，私穩度較低；第二，部分廁所沒有洗手盆，如廁後要到浴室洗手；第三，抽油煙機功能奇差，煎炸後氣味尤難散去。
自建獨立屋可以精心打造每一吋空間，甚至有人建造「中空廳」，大廳樓底高達二樓，氣派十足。不過很少當地人會這樣安排，因為「Void 位」（中空位置）浪費樓面面積，長遠來說消耗較多能源，增加住屋開支。
- 自建獨立屋可按喜好改動建築設計
雖然獨立屋優點頗多，筆者最後仍要提醒大家，其缺點也不少，例如維修費用高、消耗較多能源、租金回報低、打理花園費時費力、沒有會所設施等等。不過以「除笨有精」的智慧而言，獨立屋的獨特優勢難以割捨，相信其會繼續成為澳洲人置業首選。
如有任何疑問，歡迎登記下表與我聯繫。
Sam Chan，巿場發展經理（香港），MAC Builders
Sam畢業於香港城巿大學及香港理工大學，擁有國際研究學士，建築及房地產學碩士學位。曾任職澳洲最大代理公司RayWhite、測量師行高力國際資本巿場及投資部以及投資雜誌《亞洲私人銀行家》（Asian Private Banker）。現居澳洲，掌握當地地產及住屋需求的第一手資訊，為合作伙伴提供在地支援。
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