疫情之後，馬來西亞的房地產市場現況
2022 年 8 月
在經歷了長達十年的房價暴漲之後，由於出現供應過多的情況，馬來西亞的房地產市場在2018至2020年出現降溫。在2020年馬來西亞主要城市有 184.8 億馬幣（44.1 億美元）未售出的公寓，主要在2013年繁榮期間高端物業過度建設引致。為了打擊這種過度建設，政府採取了多項措施來控制投機行為，並阻止開發商過度建設。 2018年11月《財政預算案》宣布兩項壓制投機房地產的措施，第一項：100萬元馬幣(下以RM表示)以上房屋買賣印花稅將從3%調高至4%；第二項，大馬公民和永久居民在買賣物業時，持貨5年後，資產增值稅將從0%調漲至5%，公司和外國人則從5%增加至10%。令馬來西亞樓價由 2017年開始出現降溫。
直到疫情出現削弱房地產的需求，增加了房價的下行壓力，馬來西亞推出推出多項臨時紓困措施。到2021年房地產出現見底回暖情況，2021年度馬來西亞的物業交易數量為300,497，成交金額為 RM 1448.7億，與2020年相比，交易數量增加 1.5%，總價增加 21.7%。而馬來西亞的平均樓價為 RM 434,758與2020年對比上升 0.6%。
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2021 年全年樓價
- 排屋平均價格同比上漲 2% 至RM 410,781。
- 高層住宅物業的平均價格同比下跌 0.2% 至 RM 339,214。
- 獨立屋平均價格同比下降3.3% 至 RM 639,291。
- 半獨立屋平均價格同比小幅下跌 0.1% 至RM 663,725。
地區樓價排名
吉隆坡擁有馬來西亞最昂貴的住房，2021 年均價為 RM 752,142，其次是雪蘭莪，為RM 497,184；砂拉越RM483,529；沙巴州RM469,529；和檳城島 RM 433,021；新山 RM 375,808。馬來西亞最便宜的房屋在馬六甲，平均價格為RM 209,775。
收緊貸款和反投機措施
政府在過去十年推出了多項反投機措施。2012 年，馬來西亞中央銀行（BNM）引入了更嚴格的貸款準則，要求抵押貸款資格評估基於淨收入。2013 年 7 月，國行將最高房屋貸款期限降低至 35 年，將個人貸款最高期限縮短至 10 年；禁止預先批准的融資產品。
其他反投機措施：
資本利得稅上調。2014 年 1 月 1 日，在購買後三年內出售的房產的不動產收益稅 (RPGT) 從 15% 提高到 30%。四到五年後出售房產的收益稅分別上升至 20% 和 15%。六年或更長時間後出售的房產不會對公民徵收 RPGT，而以公司持有將按 5% 徵稅。
對於非公民，持有期限不超過五年的物業RPGT 為 30%，而在購買後六年或更長時間內出售的房產的 RPGT 為 5%。
推出臨時紓困措施
為了緩解疫情的影響，政府採取了臨時救濟措施來支持房地產行業，作為其 2020 年 6 月 Penjana 復甦計劃的一部分。
居者有其屋運動（HOC）於去年重新啟動，於 2020 年 6 月 1 日至 2021 年 5 月 31 日期間簽訂的購房協議免徵印花稅。最近延長至 2021 年 12 月 31 日；
- 取消第三次抵押貸款 70% 的貸款價值比 (LTV) 要求一年，直至 2021 年 5 月；
- 在 2020 年 6 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日期間，銷售住宅物業免徵房地產利得稅，最多三處物業。
- 向受大流行影響的選定借款人提供了六個月的延期還款期限和還款靈活性。
需求再次上升
這些臨時措施似乎正在奏效，近期需求出現改善跡象。2021 年，住宅物業交易數量和價值分別同比增長1.5%和 21.7%
砂拉越在 2021 年住宅物業交易總數同比增幅最大，為 39.8%，其次是玻璃市（35.6%）、檳城（33.1%）、吉隆坡 WP（26.5%）、吉蘭丹（24.3%）、雪蘭莪 (16.7%)、馬六甲 (16.2%) 和森美蘭 (13.3%)。
沙巴 (9.9%)、WP Labuan (9.3%)、霹靂 (6.3%)、登嘉樓 (4%)、吉打 (2.8%) 和彭亨 (0.5%) 增長比較溫和。
關鍵利率保持在歷史最低水平
在疫情全國封鎖期間，國行貨幣政策委員會 (MPC) 將隔夜政策利率 (OPR) 維持在 1.7% 的歷史低位不變。央行已連續四次下調關鍵利率，即2020共下調125個基點，以緩衝疫情的影響。2022 年 5月馬來西亞跟隨全球加息腳步，上調 25 個基點，利率從 1.75% 升至 2%，到7月再次上調25個基點至2.25%，從 2004 年到 2022 年，馬來西亞的平均利率為 2.86%，現時仍低於過去利率水平。
此外，自 2020 年 3 月起，銀行法定存款準備金率下調 100 個基點至 2%，為銀行體系提供額外流動性。
關鍵事實：抵押貸款市場繼續擴大！
儘管近年來放貸指南更加嚴格並且受到疫情的影響，但抵押貸款市場的規模在 2020 年約為 GDP 的 43.3%，比 2019 年的 37.9%、2008 年的 22% 和 1996 年的 13% 大幅上升。根據國行的數據，2021 年 5 月，未償住房貸款同比增長 8% 至 6286.8 億馬幣（1500 億美元）。同期：
- 商業銀行：2021 年 5 月未償住房貸款同比增長 4.1% 至 4172.6 億馬幣（995.4 億美元）
- 伊斯蘭銀行：貸款同比強勁增長 16.6% 至 2114.2 億馬幣（504.3 億美元）。
馬來西亞家庭債務與房地產佔 GDP 的倍數仍處低位
與全球十大最有價值的房地產市場相比，馬來西亞房市並沒明顯泡沫的風險，從房地產佔 GDP 的倍數來看，現時 2.19倍「這指標類似於股票的市盈率 (P/E)概念，一般用作投資者對長期潛在收益率分析對比方法」。
吉隆坡的租金收益率低；租金下降
iProperty.com.my 2021 年租務需求分析（租賃市場），該報告顯示，2020 年下半年聯排別墅的租金收益率為 3.3%，略低於 2020 年上半年的 3.4%。
由於出租物業的需求疲軟，租金正在下降。公寓的中位租金在 2020 年下半年下降 5.3% 至 1,800 馬幣（約 429 美元）。同樣，服務式住宅的租金中位數在同一時期下降了 5.9% 至 1,600 馬來西亞馬幣（382 美元）。
根據 iProperty.com.my 的數據，2020 年吉隆坡住宅租賃物業的需求同比下降近 13%。
按物業類型：
- 排屋： 2020 年需求下降 13%
- 公寓單位：需求下降 12.6%
- 公寓：需求大幅下降 18.6%
- 服務式住宅：需求下降 8.1%
馬來西亞的租賃市場很小。只有 6% 的住房存量在私人租賃部門。大約 85% 的總存量是自住的，而政府提供的住房佔存量的 7%。
馬來西亞經濟今年將復蘇，勞動力市場改善
馬來西亞經濟在 2020 年疫情下萎縮-5.6%，到 2021年出現復甦至3.1%，到2022 年前三個月的國內生產總值增長了 5%。這一數字超過了路透社更早前的調查預測 4%，也高於上一季度 3.6% 的增幅。
Capital Economics 的亞洲經濟學家Alex Holmes表示「重新開放國際旅行進一步推動經濟活動增長」
而俄烏戰爭，令食品能源等商品價格上升，間接為馬來西亞帶來額外收入，財政部長 Zafrul Aziz 表示：棕櫚油和原油價格的上漲預計將為大馬帶來 100 億馬幣的稅收收入。
勞動力市場正在改善。根據馬來西亞統計局公佈的數據，2022 年第二季失業率為3.9%，低於一年前的 4.8%，是自2020年第二季疫情爆發以來的最低失業率。馬來西亞失業率在 2009-19 年平均為 3.2%。
資料來源：
2021 年 5 月的每月亮點和統計數據（馬來西亞中央銀行）
馬來西亞：總租金收益率有所放緩，目前為 2.3% 至 5.4%（全球房地產指南）
馬來西亞的租房者可以在 2021 年繼續受益於房地產市場(iProperty.com.my)
HOC（房屋所有權運動）馬來西亞 2020-2021：您需要知道的一切！(PropertyGuru)
馬來西亞勞動力主要統計數據，2021 年 5 月（馬來西亞統計局）
馬來西亞表示新的刺激措施將在 2021 年將財政赤字提高到 6% – 報告（路透社）
馬來西亞 2021 年財政赤字將超過 GDP 的 6.0%：Tengku Zafrul （新海峽時報）
馬來西亞推出 Pemerkasa Plus 經濟刺激計劃（亞洲簡報）
馬來西亞的 Pemulih 刺激計劃：支持企業和個人（亞洲簡報）
政府宣布價值 400 億令吉的 Pemerkasa Plus 經濟刺激計劃（馬來西亞會計師協會）
政府推出適用於 MCO 2.0 （The Edge Markets）的RM15b PERMAI 刺激計劃
