英國樓價破歷史高位，而港人最喜愛的倫敦，現時平均樓價己達到 50 萬英鎊，是英國所有地區之中最高，但今次為大家分析的物業是，由Savills 第一太平戴維斯提供，項目位於東倫敦一個住宅項目， 入場價為36萬鎊。
東倫敦坐落於整個倫敦市東面，過去工業革命時段，東倫敦是整個英國貨物接連世界的窗口，所以很多工廠、倉庫及貨運碼頭，設在這個區域。時移世易，完善金融系統，國際化會計及法律體系，英國金融服務業逐漸代替工業成為英國主要經濟動力，加上最近歐盟致力統一稅務及財務制度，此消彼長下，英國在歐洲成為最獨特以市場主導的金融市場，這個獨特之處令英國成為歐洲資金樞紐，單是外匯交易結算便佔全球的43%，而亦可以解釋為什麼脫歐後，歐元結算亦是設在倫敦，現時單是金融，而有7成金融業就職位設是倫敦。
經濟轉型令東倫敦產生重大的變化，特別是2012年奧運，選手村、比賽館、交通設施興建等等，推動了市區重建步伐，與過去給人治安擔憂的印象歷經許多轉變，如今以策展成熟的多座藝廊 London Elevator Gallery、Trinity Gallery、AB Fine Art Foundry、Art from Heart等藝術中心都開設在東倫敦 ，而過去充滿活力草根文化，反而成為創作藝術來源，攝影師兼獨立出版人 Martin Usborne用了5年時間出版《我在東倫敦住了86年半》（I’ve Lived in East London for 86 ½ Years），這本書的問世，已一段時間，仍穩坐英國各大書店中「倫敦區」書架上，書中記錄了東倫敦充滿強韌能量及活力的氣息，大家可以書店感受一下。
而今年3月，倫敦市政府發佈「倫敦都市計劃2021」（London Plan2021），銳意在未來20-25年內，推動交通、住屋、商業及綠化等發展。「倫敦計劃」就將項目所處Tower Hamlets，由東倫敦歸立為Central london ，而市政府視為最重要目標「房屋規劃」中，Tower Hamlets計劃10內建造34,730間房屋，是倫敦房屋供應目標最多地區，將會再一次改變社區面貌。
我們睇完規劃後，了解一下當區人口及經濟活動數據，根據2021年統計，Tower Hamlets人口已經去到33萬，在過去20年，上升1.4倍，區內擁有20545公司註冊在此區，而居住人口就業職位主要以Managers Directors And Senior Officials/ Professional Occupations/ Associate Professional & Technical 佔大多數，佔整體人口70.4%，而週薪去到956英鎊，高於倫敦平均760英鎊，過去增長接近一倍，升幅主要在2010年Canary Wharf續步帶動區域改變，而鄰近的Tower Hamlets是最直接受惠的地區。
最後我們睇下物業情況，我們再從Tower Hamlet，落到細分區Poplar Post code E14 是緊貼Canary Wharf的區域，我們從樓價趨勢、成交類型、面積、房間數目、整體成交金額去睇。首先是樓價由2009年開始上升，到2021年已到498885英鎊，整體上升2.6倍，在整體一二手成交中有77.6%是FLAT為主，而成交主要集中在50m2至89m2之間，房間數目以3房最為突出(早前我們分析過英國物業HOUSE或FALT之間成交，有興趣可以再了解)。而3房需求一般以自用為主，所以家庭客開始接受Flat作為居住標準，租金方面 1房1200鎊 2房 1500至1700鎊 3房1850至2200鎊 ，如果把Poplar Riverside放到上面作比較，該區平均呎價為753英鎊，而Poplar Riverside平均呎價為734至853英鎊，呎價為合理的水平，部份單位更低於市場價格，租務方面平均回報大約是4至5%左右，持續人口流入令需求上升，加上，區內比較少有大型綜合式屋苑，相信對租客及自用客有獨特的吸引力。 但要留意，一般規劃成熟最少需要5至10年時間，如果追求短期升幅獲利，就要注意。
