【英國分析】市中心CBD就是最好？治安好升幅好，點樣兩者併得，找出中產所在位置。

在台灣有一個很好的概念分別區位；「蛋黃與蛋白區」用作區位概念，蛋黃區意指精華區都市區域， 香港人稱為CBD核心區，但英國是否核心區域都是好的地區？香港人買海外物業對CBD有一種迷戀，彷彿只要是CBD便會和倫敦繁榮。但事實上，英國倫敦以外，要治安好、樓價升幅高，兩者併得，往往不是CBD市中心地區，例如利物浦平均樓價160萬，過去十年升幅只有10%，而樓價最平，在市中心1公里範圍，10萬鎊已有交易，09年至今升幅只有2%，反而在距離市中心，20分鐘車程Post CodeL23 升幅達67%，10年間兩者相差近4倍。我整理一下十二個倫敦以外的城市，從各地區樓價400K以上與市中心距離的分佈。

藍色:平均樓價40萬鎊以上 紅色:市中心車站

超過40萬英鎊地區與市中心平均距離

有趣發現平均樓價超過40萬英鎊的Post code，超過八成距離市中心6-15公里範圍，車程大約15-25分鐘之間。例如：伯明翰東南面的郊區索利哈爾（Solihull）、曼徹斯特郊區斯托克波特（Stockport）、Liverpool北面的福比(Formby)，樓價普遍在400K或以上。這個現象與我們過去認知CBD是專貴地段，無疑是有明顯的差異。但為何會有這個情況，加上另一組數字便得到啟示:年齡。在40萬鎊以上樓價的地區，平均年齡一般在36-44歲之間，一般比中心地區(CBD)多9-13歲。

升幅最高地區列表

40萬英鎊樓價區域的年齡層

為何會有這個情況？36-44歲之間在整個職業生涯，一般已經進入管理階層。而事實上，整個英國管理及專業職位上升非常快，我們可以從2020年major group 1-3的職位數字(管理及專業職位)可以看到，2004至今，各地區管理職位增加4至19%不等，而行政及技能職位,下跌4-14%，反映職位轉移及上流的情況，而且薪金方面，40-49歲的群體對比其他年歲階層是最高，週薪中位數達到678，而超過600週薪主要集中在30-59歲之間。

中產有什麼需求

在整個英國物業持有比例最高，便是30-59歲一群佔 47%，他們一般已進入適婚或已婚的年齡(英國平均婚年齡男性37歲和女性35歲)，開始考慮組織家庭，同時這個年齡階層，擁有最高的購買力，累積一定的儲蓄及信譽(借貸會更容易)，他們考慮是生活品質及教育環境之間平衡，遠離市區，治安較好的地區，反而是首選。價格是最直接反映需求，擁有強勁資本能力的中產人士，進一步推升當區的樓價，反看過去10年的樓價升幅，一般比整區樓價多出13-57%不等。這些地區一般以用家為主導，但近年隨樓價上升，很多家庭都會選擇先租住後買，而選擇這些區域租客，一般質素普遍較高。

要特別留意，就區域需求選擇這些區投資最好選擇2房以上單位。

為何二三線的地區CBD價格沒有外圍好

為什麼在二三線的地區CBD價格沒有外圍好？主要因為Suburbanization「郊區城市化」現象出現，這個現象多數出現在歐美等工業化、城市化程度很高的國家，通常經歷了市中心高度發展的階段。英國由工業發展到80年代轉營到商業服務，二線城市中心發展加速，就業機會增加令人口湧入，中心地區慢慢出現，土地稀缺地價昂貴、交通堵塞擁擠、居住人口密集、環境質量惡化等等情況，令城市中心區人口，開始轉移到近郊地區，慢慢令近郊地區，成為另一個生活中心點。當然鐘擺有兩面，CBD的市區重建，亦將會是另一亮點，但是那個城市會跑出，便是另一個課題。