在德國，大多數的物業投資者都會向銀行申請按揭貸款，以減低初期的資金投入。不過德國其實除了傳統的銀行提供物業按揭貸款服務外，還有什麼選擇?而在德國的按揭貸款其實有幾種，與香港常見的銀行按揭又有何不同，今次與大家詳細分享。
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抵押貸款在德國如何運作？
德國的抵押貸款機構允許申請者借入高達樓價價值的 100%（不包括買樓的其他使費）。雖然一些德國銀行願意全額融資，但 80% 左右的貸款比例更為常見。非德國公民被銀行認為是風險較高的投資，所以如果申請者並非德國居民或受僱於德國，通常需要預先支付更大的押金。
抵押貸款通常持續 25 到 30 年，前幾年的利率是固定的。申請者也可以選擇更高的整體利率換取 10 年、20 年甚至 30 年的固定利息。與世界其他國家相比，德國抵押貸款的利率相對較低，通常在每年 1-2% 左右。但是為防止任何人申請負擔不起的抵押貸款，抵押貸款提供方會確保申請者每月的抵押貸款支付額不會超過其工資的 35-40%。變相而言對申請者的工資有更高的要求。
年金式按揭貸款 (Annuitäten darlehen)
德國最常見的抵押貸款形式是年金式按揭貸款 ，是一種期限為 5 到 30 年的固定利率貸款。在整個按揭貸款期限內，申請者的每月按揭貸款付款保持不變。起初主要支付利息，一小部分用於償還原始貸款。隨著時間的推移，隨著貸款逐漸還清，利息部分減少，還款部分增加。
德國系統的特點是，貸方通常會允許申請者設定所希望每月償還的金額（作為原始貸款的比例，每年 2% 到 10% – 稱為“Tilgung”），也可能被允許一次性支付 (Sondertilgung) 以更快地還清按揭貸款。與香港普遍的銀行按揭貸款相似，每月固定的還款額，定額還款計劃。
全額還款按揭貸款 (Volltilger darlehen)
全額還款按揭貸款與年金按揭貸款非常相似，因為每月支付固定的利息和還款組成的一致的月供額。唯一的區別是，將利息與原始貸款各自攤分到每月的還款額，兩者相加而得出每月要支付的金額。因此，申請者要先選好按揭年期，然後針對這年期計算每月的供款。近似於香港的漸進式還款計劃。
還息不還本按揭貸款 (Endfälliges Darlehen)
在德國的按揭申請者中並不常見，這種類型的抵押貸款幾乎總是用於買樓出租。在只付利息模式下，業主每月付款不償還貸款，僅包括利息。在抵押期限結束時，全部未償還金額到期。外籍人士通常需要大筆首付才能獲得只付利息的抵押貸款。此按揭貸款與英國的只還息貸款相同，適合買樓出租的投資者。
住房儲蓄銀行貸款（Bausparen）
住房儲蓄銀行貸款是基於助人自助理念而成的貸款計劃。一群人聯合起來，同意每月向一個共同的儲蓄基金支付一筆款項。通過集中資金，參加者可以擴大自己的資源。當團體中的一個人準備建造或更新住宅時，可以從該基金中獲得貸款。貸款還款流回基金，從而確保該集團的其他成員有資金購買或改造房屋或公寓。 Bausparen 是一個封閉的系統，它獨立於資本市場及其波動。優勢在於對其參與者來說是完全可以計算的。此外，儲戶和借款人在調整付款以適應他們每月還款的能力方面具有很大的靈活性。 Bauspar 合同只能由專門的信貸機構 Bausparkasse Schwäbisch Hall 提供。參與者就所需的金額簽訂專門的合同。因此，bauspar 參與者承諾每月定期儲蓄約定未來貸款金額的 0.3% 至 0.7%。一旦儲款在指定的時間內達 40% 到 50% 的金額，參與者就獲得了 bauspar 貸款的權利。該儲款與利息相同，適合資金較充裕的購房者。
機構網址：https://www.schwaebisch-hall.de/
可變利率抵押貸款（Variables Darlehen）
與年金和全額還款抵押貸款等固定利率抵押貸款相反，以浮動利率抵押貸款，貸款利息與歐洲同業銀行拆息掛勾，三個月調整一次利率。在德國，這種類型的貸款有多種選擇。一般每三個月可以部分或全部償還貸款。操作上與香港的浮息貸款相似，都沒有固定利率。這種按揭貸款允許借款人利用利率波動，從而更快地還款。可變抵押貸款也相對靈活，允許借款人支付更多款項或終止抵押貸款而不會受到處罰。這些類型的抵押貸款通常與其他固定利率抵押貸款相結合。
以上5種是德國較常見的房屋貸款，當中因應不同的特性而適合不同目的的投資者，如德國如想對房屋進行大翻新可參加住房儲蓄銀行貸款，如投資買樓出租多會選擇還息不還本貸款。建議在申請前先了解清楚目的，查詢專業人士的意見。
