【德國租房須知】德國業主的注意事項及出租交接清單內容

作為德國樓的外國業主，除了要跨國跨時差地管理自己的物業外，還要克服德文的困難，實屬不易。固然可以尋求租務仲介協助外，也可以自行處理。因此本文為此分享有關德國樓業主的注意事項，在物業出租上要小心的地方，以及租客入住的交接事宜。

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租客的個人資料及信用評級

首先，在物業招租時，理應要慎選租客。一個好的租客除了為業主帶來租金收益外，還可以省即很多煩惱。所以選擇租客便是重要的事情。在出租時應事先請租客提供若干文件，有助業主了解租客的背景。除了基本的個人資料外，還可請租客提供其近三個月的收入證明，僱主資料等，以上資料足以說明租客的收入狀況。同時請緊記查看租客的居留文件，確保對方有合法的資格在德國境內居留並工作。最後最重要的一點是租客的Schufa個人信用評級，去確認對方是否有信用。同時，在德國有個別業主或租客會要求購買第三方的責任保險，保障雙方的權益，視乎各自的需求。現時德國普遍最受業主歡迎的租客是雙職的年輕德藉夫婦，一來收入有保障，二來個人信用會較理想。

業主支付仲介費

德國現時的法例規定，租務的仲介費用由用者自付，意思即是如果是業主找的仲介處理招租事宜，在租出後應由業主支付仲介費用，不能攤分到租客方。但是如果是租客委託仲介尋找房屋租賃則應由租客支付仲介費用。一般德國的仲介費用約2個月的冷租租金外加19%的VAT。如果是業主委託的仲介但仲介費分攤到租客方屬犯法行為，理應要避免。

確認合約內容

一旦確認了租客，就要簽署租賃合約，而合約應一式兩份，雙方各自保管一份。而且如果有多於一位租客入住，如一對夫婦，則應同時請先生太太都在合約上註名姓名並且簽署確認兩位都了解相應的義務。如果有未成年的兒童不需要在合約內簽署，但在租約上應寫明兒童的數量。

而租約合約也應該訂明租金金額以及其他的房屋附加費的歸依，如冷租/暖租。同時出租的金額要附合當地的「租金標準」(MietSpiegel)，高於租金標準10%或以上的租金基本上都會觸犯法律。但德國的業主可以在租約內註明之後的租金上漲，如「階梯租金」（Staffelmiete），但也要在租約簽署前說明。詳細的租約內容可參考「德國的租賃合同和住房權」。