【德國樓注意事項】德國樓的日常維修保養,業主與租客的責任
德國政府制定了嚴謹且清晰的法律對德國樓的維修保養作出了規定，無論業主與租客都要尊守。當中的德國樓的業主與租客之間的權利與責任又該如何劃分?維修費由業主出?今次與大家分享有關德國物業相關的維修保養資訊，以及業主租客各自應負的責任。
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房屋修整
目前德國的法律對房間的維修保養作出了規定。內容規定到廚房、浴室每3年就需求維護一次，而客廳、睡房、廁所及走廊每5年需要維護一次。而其他的房間每7年需要維護一次。所以業主要注意定期的維修檢查。
租客業主各自的責任
租客除了有責任定期繳交租金外，還有責任去維護物業的美觀，所以衍生的美容整修費用(Schönheitsreparatur)也要由租客支付。此處的整修其實不是真正的維修而是指使物業在視覺上更美觀而行為而衍生的費用，類似日本的清掃費。通常由租客業主商討並記錄在租約上。但要注意的是通常在租約上會清楚標示目前房間的現況，而免日後有爭議。而業主則有責任去維持房屋的情況，有義務去處理修復房屋出現的缺陷。
小型維修 Kleinreparatur
原本在德國業主有義務去對房屋的缺憾進行修復，但考慮到如果連小瑕疵都要驚動到業主，會對業主帶來很大的麻煩，造成額外的負擔。因此德國的租約多數規定了，針對住戶日常經常接觸的物件如，門把、廚房用品等，如果維修費用在每次100歐羅以內，就由租客負責。但同時規定了每年的金額不得超過該年租金的6%-9%，以免租客承擔過多的費用。但請注意如果該維修牽涉到房屋的結構如水管、電線、打破牆身等等就要得到業主同意，但這些維修的費用多數都超過了100歐羅，現實例子中較少發生。
自然損耗由業主負責
因為業主有責任去維持房屋的情況，所以牽涉到自然損耗又超過100歐元的維修費用則由業主負責，較常見的例子像是照明的燈泡因長久使用而需要更換。當然亦要牽涉到使用者的人為疏忽而導致損毀則理應由使用者負責。例子像是在室內吸煙而煙頭造成的燒痕自然由吸煙者負責。
公寓大樓的公共空間
德國的公寓大樓指有分契的大廈住宅單位，而大廈的公用部分則有大廈的業主團隊及管理團隊去幫忙處理。如大廈的外牆如果有需要維修則會先在業主委員會上商討及表決是否需要進行維修，而費用則由各業主去分擔。
因修整而影響租金
按德國的法律規定了當出租房屋出現缺陷時，租客只要及時通知業主，而該缺憾會影響到使用者的情況下，可根據缺憾對使用的影響程度而減少租金。以真實發生過的案例為例，如果能聞到隔壁的煙味，則可降低租金5%，如果是樓下傳來濃烈的煙味同時穿透了牆壁則降租10%。甚至鄰居的寵物吵鬧噪音也是業主要負責處理溝通。
而如果因房屋更新維修後而產生的維修費用其中一部分可分攤到房租內，但一般只可分攤維修費用的11%，而且只是暫時性的提升，只可分到當年的租金內。
總結
德國的房屋維修保養整體較為公平且分工清晰，同時在租約上有明確的指引，租客因有責任要支付不多於100歐元的小型維修費，所以促使到租客小心使用房屋的各項設備，而業主亦有責任維持房屋內的狀況，不至於影響到租客的居住質素。
