德國現行聯邦制，所以有較大的地區自治權力，因而每個聯邦州城都可自訂稅率。對海外買家而言，在德國每個州份買樓的交易成本都不一樣。今次會向大家分享在德國買樓的交易成本及支出，包含房地產轉讓稅/印花稅税項(例如德國各州的RETT稅率)，德國物業經紀人佣金，公證費，土地註冊費。助大家投資前更容易計算成本。
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房地產轉讓稅/印花稅 (Grunderwerbsteuer)
房地產轉讓稅/印花稅 (Grunderwerbsteuer) [Real Estate Transfer Tax] 適用於所有在德國的房產購買。在德國購買房地產時需要向政府支付的這種財產轉讓稅。此稅是根據土地和房產的所有固定部分（如公寓樓）的價值計算房地產轉讓稅。因此，一旦房產的買賣合同完成並由房產買賣雙方簽署，就會衍生出房地產轉讓稅(RETT)。但由於德國並未在全國統一規定房地產稅的數額，因此各州的數額各不相同。評估基礎是基於買賣合同中所列的物業購買價格。例如，房地產轉讓稅可能佔在德國購買樓的成交成本的很大一部分。在法蘭克福(屬黑森州Hessen)，房地產轉讓稅最高可達房產購買價格的 6.0%。如果您想以 600,000 歐元的價格在法蘭克福購買一套公寓，則需要支付 36,000 歐元的印花稅。因此，在計算預算時，務必要考慮到這一房地產轉讓稅。
通常情況下，買家將在購買合同由房產買賣雙方在公證處進行認證後4到8週收到德國房地產轉讓稅評估。房地產轉讓稅必須在一個月內繳納。如果由於某種原因而未繳納此稅，土地登記冊將不會將該物業作變更登記。
德國各州的RETT稅率參考
- 3.5%: Bavaria, Saxony
- 4.5%: Hamburg
- 5.0%: Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Saxony- Anhalt
- 6.0%: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- 6.5%: Brandenburg, North Rhine-Westphalia, Saarland, Schleswig-Holstein, Thuringia
經紀人佣金
在德國多數的物業交易都涉及房地產經紀人(Immobilienmakler)，屬買賣雙方的自由選擇。但一旦房地產經紀人提供服務，他們都會向買賣方收取佣金。在過去由買賣雙方自由協議，但自2020年12月23日起實施的新法律規定了經紀的佣金要由買賣雙方平分。如果買方委託了經紀服務，而賣方也需要支付該經紀的佣金，反之亦然。所以如果買賣雙方都委託了各自的經紀提供服務則雙方都要為對方支付一半的佣金。唯一的例外是當買方是法人實體而不是自然人時，將沿用舊制規則，買賣雙方自行商討。同時房地產經紀人與買方/賣方之間的合同現在必須採用書面形式。口頭協議或簡單的握手協議已成為過去：根據新法，至少需要一封書面電子郵件。而在德國各州規定的房地產經紀人費用只是建議性數字，可以協商。
在大多數的情況下房地產經紀人費用為交易價格的3%-7%，外加VAT增值稅。在柏林買樓最為常見的佣金為3%，再加上VAT(德文為 “Mehrwertsteuer”簡稱為MWSt)的19%，所以多為交易價格的3.57%。假設買賣雙方都委託了房地產經紀人，而交易價格為50,000歐元，則經紀人佣金為1785歐元。與大多數房地產購買費用一樣，經紀佣金是在簽訂購買合後支付的。通常，在收到經紀賬單後一到三週內支付。
公證費
德國買樓會由第3方的公證人負責草擬買賣合約，以及負責簽約的公證及講解。公證人還必須將相關文件和信息轉發給有關當局，包括土地登記處和稅務局，以便買家登記財產。所以也會牽涉到服務費，而公證服務的費用多為交易價格的1.5%-2%，以各州不同。
土地註冊費
德國現行的土地登記制度是由地方政府的土地局負責登記及記錄，所以當交易發生時買方需要在地方的土地局登記註冊，而土地局的服務費用約交易價格的0.5%-1.5%。買家需要在支付這筆費用後才完全地完成整筆交易。
總括而言，在德國買樓的交易成本及支出視乎該物業所在的州份，而且經紀人的佣金可以與之商討，沒有固定收費。我們建議在交易前就先行針對經紀人的佣金提出要求，總好過事後才提出，以免產生爭議，而影響到交易。
