第一課：京都歷史，經濟歷史，地理經濟分析 第二課：細分到各區，分析具體街道和區位 第三課：京町家，民宿分析
本文目錄
第一課 課程內容
- 京都の歴史
- 京都當代經濟活動及企業
- 京都市的地理分佈
- 京都數據分析(人口流動、年齡、密度、交通使用習慣、樓價分析)
京都の歴史
講到京都大家都知道是個歷史悠久的地方，在中古和近代亦是日本比較重要的政治文化中心。大致到明治維新時期的時候，當時的歐洲其實有出現很多殖民主義，所以為了對抗殖民主義，當時日本便出現了一種以前的番地的制度，直到1868年明治維新派推行了改革，東京成為新的首都，在正式由京都遷都到東京後呢，整個日本的政治制度都開始轉變。這個事件對整個日本歷史非常重要，一是新舊交替的戰爭，二是代表日本從封建主義進入到資本主意的重要里程碑。
但是隨後，日本經歷了兩次城市化推演，尤其是1920至1940年；1945年至1975年之間，這兩段都是化發展，也都是第一次和第二次世界大戰開始的時候，其實這段時間的都市化發展，對於樓價的主導性其實非常重要。尤其是你看到不同國家在都市化發展，人口的移動，使得樓價的變動非常的厲害。
這裡會建議大家參考一下這本書，講到當時明治維新至東京遷都的經濟中，城市化及現代化進程中到底發生了什麼。
京都當代經濟活動及企業
剛剛講過，都市化和城市化發展呢，有個很有意思的現象。在1970年代的時候，田中角榮上台，推動了一個非常重要的政策，推動了日本的鐵路沿線，大通了整個日本的不同城市。其實當時有個想法，希望可以透過鐵路沿線的帶動，從而使得城市和市中心的經濟差異得到舒展。但實際上呢，這個作法在歷史上有蠻多例子。例如西班牙，中國，到英國的HS2，都想通過這個方式，帶動地方經濟方法。實際的情況是卻相反，大批人口湧入主要的都市圈裡，而不是在當地發展。例如東京圈，大阪圈，名古屋圈，這三個地方都成為了主要人流入的情況。當年這件事情呢，其實可以大概預測到，未來英國HS2的發展，在鐵路興建後，對伯明翰，曼徹斯特，利茲等等發展，其實可以根據日本可以推算到大致情況。
京都市的地理分佈
那回到日本。在鐵路沿線完成後，形成了三大都市圈，之後大家可以留意到日本的城鄉人流出現了流失的情況。如果大家留意這幾年的新聞，日本的人口其實出現出比較蕭條的現象。所以大家在投資日本物業的時候，也需要留意人口流動的情況。
京都的人口變化
那麼下面我們再看看日本遷都後，人口是怎樣變化的呢。這個我們之後再講。
那麼日本人口的集中度，到底是怎樣的呢。下面兩張圖就是統計局的資料，左邊是人口總數，右邊是企業的總數。大家可以看到，人口都比較集中在幾個地方，第一是沿海一帶，其次是以東京圈，名古屋圈，大阪及福岡沿海的線路都是主要集中地，商業活動都是集中在這裡。雖然在這裡都市化發展的過程呢，其實人口慢慢遷移到幾個主要大城市。
那我們看京都的情況，京都的人口和都市化比例由明治時期，到令和三年，整體上都是向上發展，波動性也都差不多。所以我們能不能說，京都已經和其他城市一樣都出現了都市化步伐呢？京都物業市場又經過了怎樣的變化呢？
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