受訪者：CapitaLand凱德集團負責人
今年初有新加坡發展商，攜同旗下項目來港銷售。經歷三年疫情後，眾多海外投資者，以及大型機構紛紛將目光聚焦於新加坡，如香港領展 (上市編號：0823) 早前以21.6億新幣，收購新加坡兩個購物商場。在環球經濟充滿不確定性，背後究竟有那些原因吸引資金停泊至此? 今次宅點專訪CapitaLand凱德集團負責人，講述近年新加坡樓市情況。CapitaLand總部在新加坡，是國際知名的大型多元化房地產集團，旗下資產組合橫跨綜合體、購物中心、辦公室、旅宿、住宅、生產園區等等。最後採訪早前新加坡物業展銷會主辦方，香港CBRE的總經理Ludo Downey，分享現時本港投資者在新加坡房地產市場的機遇與挑戰。
本文目錄
Q：疫情前後，新加坡在國際上的角色是否有轉變?
據我們所知，很多投資者已將目光轉向新加坡。新加坡整個地區本身，屬少數能夠迅速處理疫情的國家，我們比其他國家更快擺脫困境。無論出於何種原因，國際上其他地區與國家，例如香港，皆未能快速自疫情中復甦。因此在當前局勢下，新加坡是可以從中受益的。
Q：我們觀察到，這幾年有大量的國際資金湧入新加坡，是什麼因素導致的？
近年來，很多資金通過家族辦公室，或是個人投資者進入市場。在疫情的三年間，新加坡整體住宅市場表現非常強勁，是少數樓價保持上升的國家。這情況並非尋常現象，因為新加坡本身就有HDB*(備注1)。
一方面，疫情期間的在家辦公，使很多人意識到需要更優質的居住空間，所以住戶想升級居所的願望十分強烈。除了自HDB升級至私人物業，對於大部分HDB居民來說，居住面積升級需求更為強烈，普遍考慮從較小的HDB轉移到更大的HDB。
另一方面，業主普遍認為現時是賺取更高利潤的機會，他們擔心疫情持續，使當地樓市未來升幅放緩，認為未來存在不確定性。然後，面對居所樓價突然升高，加上本身對更大居住空間的需求，自然願意出售住所圖利，形成新加坡房地產的循環市場。這亦是新加坡住宅市場非常強勁的主要原因，我們觀察到土地基準價格，以及私人房屋價格均已提升。
上一次樓價有明顯變化是2017、18年的年份。當時政府出面試圖為樓市降溫，推出一系列措施。但這次的上漲趨勢，讓我們看到更強大的推動力，因為屋主對更大的居住空間需求更為強烈，此影響會滲透到市場的各個領域。
Q：2018年時增加的印花稅，有明顯影響嗎？
2018年印花稅*(備注2)推出後，樓市變化起伏頗大。我們當時亦認為樓市會平靜下來，可是只維持了很短的時間。主要原因是地價仍然不斷升高，所以難免發展商之後的銷售定價因而提高，而市場上剩餘的庫存已經全部出清。因此，考慮購買的人只能提高預算。
Q：印花稅上升的措施會否持續出現？推出後的情況如何？
樓市降溫措施是難免，但政府政策就是盡量讓印花稅起伏得不要太過快。所以在半個月前，印花稅調整幅度輕微。今次只是調整買家印花稅，與早幾年不同，並非調整額外買家印花稅(ABSD)。對於外國買家，ABSD稅率其實要高很多。因此，從這個意義上講，要緩和市場本身不同部門的需求。 所以，我認為印花稅雖增加，但並非直接的影響。
*備注1：
新加坡HDB是政府對於人民居住的保障政策，由專門建造公共住宅的政府單位，也被新加坡人視為公共住宅的代稱。據統計，現在已經有82%的新加坡人住在HDB，比例可謂世界第一。
*備注2：
2018年7月，新加坡政府因樓價增長太快而公佈降溫措施：海外人士買樓時的ABSD由15%增加到20%。當時新加坡藉購買者第二套住宅的稅率由7%調升至12%；第三個及其後的住宅，稅率由10%增至15%。時自今日按新加坡的政府數據私人樓價指數已達173.6%，而2018年Q3時為149.7%。
2021年12月中旬，新加坡政府公佈新一輪的樓市降溫措施，並且立即生效。新政策具體內容包括：對於購買首套房產的「剛需」新加坡公民和永久居民，額外買方印花稅稅率維持不變；將二套及以上房產購房者需繳納的額外買方印花稅稅率上調5%。同時，收緊房貸額度上限，將貸款價值比下調5%。
2022年2月14日，新加坡上調部分樓價的買家印花稅，樓價在150萬新幣或以上的BSD從4%上調至5%。
Director, Head of Hong Kong CBRE International Residential Sales
Ludo Downey
Q：您如何看待新加坡房地產市場？這個項目對香港和中國買家的影響？
新加坡房地產市場以「安全的投資」而越來越受歡迎。與其他市場相比，在利率上揚的情況下：澳洲、英國、美國市場，存在不同程度的不確定性；此外，加拿大政府停止了外國買家的投資。
當分析全球城市房產時，新加坡作為一個國家，資金安全方面顯然是最受歡迎的，而且亦是最有發展潛力的地方之一，而當地租金及樓價上漲，不斷吸引新資金加入投資，新加坡的行列。
新加坡房地產市場有著越來越大的吸引力，吸引國際投資者，把資金停放於新加坡，比如：中國大陸的買家。新加坡也適合企業在此開展業務，而香港買家更是將新加坡視作未來第二故鄉。因此，我們確實看到很多投資者感興趣，特別是高資產淨值人士。如我們之前談到，因為疫情，他們需要更多選擇空間。如果未來再次發生類似情況，他們可以飛到新加坡，在大公寓內舒適地工作。所以我們觀察到當中很多驅動因素，而且新加坡有不少像CapitaLand這樣的知名品牌開發商，為買家提供安全、方便的項目選擇。
