澳大利亞房地產市場面臨 30 年來最大考驗
澳洲是世界上最高房地產市場之一，現時面臨 30 多年來最大的考驗。
如果債券利率市場正確的話，澳大利亞 10 萬億澳元的住宅房地產市場，今年將面對自 1989 年以來最大幅度的加息。儲備銀行上週開始了 ，自11-1/2 年來的第一個緊縮週期，動搖了世界上一些債務負擔最高的消費者的信心。
澳大利亞的家庭債務是世界上最高的
在過去幾年的刺激措施推動，房價飆升之後，經濟學家預計隨著借貸成本的上升，房價將下跌並放緩。這種轉變在悉尼內城區達靈頓的周末拍賣中，一棟 104 平方米的兩居室房屋沒有競標者。
房地產公司 Ray White 的拍賣師 Alex Pattaro 指出：“這樣的物業通常會在 3-4 週內被搶購，拍賣通常會有 5 個以上的註冊競標者。” “但市場正在降溫，隨著更多股票進入市場，這將對價格產生更大的影響。”
5月21日大選之後，新總理將面臨房地產市場下滑的挑戰，特別是澳大利亞人的大部分財富都與房地產有關。結果可能會導致家庭壓力和消費疲軟，從而影響抵押貸款還款情況。
在過去十年的大部分時間裡，澳大利亞的房地產價格一直在飆升，這反映出澳大利亞央行將利率從 2010 年 11 月的 4.75% 下調至 2020 年 11 月疫情最嚴重的時期的 0.1%。去年房地產價格上漲了 20% 以上。
“漫長的寬鬆週期意味著，在央行上週二超過預期的 25 個基點加息之前，估計有 120 萬房屋借款人沒有經歷過加息。”
房地產諮詢公司 CoreLogic Inc. 在本月加息之前估計，可變貸款抵押成本，將增加 200 個基點，而每月還款額增加 1,005 澳元(5471港幣）。全國四大銀行都將浮動利率上調了同樣的 25 個基點。
通脹上升引發加息，澳大利亞房價降溫
貨幣市場押注澳大利亞央行，將在 12 月之前，每月提高借貸成本，使利率從現在的 0.35% 到年底達到 3% 左右。
AMP Capital Markets Ltd 的高級經濟學家戴安娜·穆西納（Diana Mousina）表示：“根據市場定價，悉尼和墨爾本可能會下跌 20%。這些市場有可能大幅下跌，因為價格上漲幅度更大，而且家庭這兩個城市的槓桿率也高得多。”
但與大多數經濟學家一樣，穆西納表示，中央銀行承受不起如此激進的後果。上一次以這種速度和幅度加息幾乎引發了金融體系的崩潰。
高盛集團是最激進的預測者，預計澳大利亞央行將在年底前將現金利率提高至 2.6%，並在 6 月和 7 月加息半個百分點。中值估計是 12 月的現金利率為 1.5%。
“我們預計澳洲聯儲的加息週期，將會更早停止，並且遠低於市場定價，因為後者可能導致房地產市場崩潰並導致經濟衰退，”瑞銀集團澳大利亞首席經濟學家 George Tharenou 表示。
高盛（Goldman Sachs）的安德魯·博克（Andrew Boak）預計到 2024 年全國房價將從峰谷到谷底下降 10%，稱放緩將是經濟的“主要逆風”。 他將明年的 GDP 預測從之前的 3% 下調至 2.5% 和後年的 2.3%。儘管如此，他認為在勞動力市場緊張的情況下工資上漲，租金上漲減緩了價格下跌的步伐。
澳大利亞的房價和住房信貸已經開始放緩
經濟學家預測，住宅建設許可將進一步下降，這是另一個風險，因為住宅建設約佔全國 2.2 萬億澳元，經濟產出佔 6% 和直接就業 2%。房價飆升使負擔能力成為選舉問題。
反對黨工黨計劃通過為新建房屋貢獻 40% 的股權和為現有住宅貢獻 30% 的股權，幫助低收入家庭踏上房地產階梯。執政的中右翼聯盟正在通過一項允許住房存款分別為 5% 或 2% 的計劃來支持首次購房者和單親父母。
擁有 2.1 萬億澳元的未償抵押貸款債務，將如何應對不斷上升的借貸成本仍不確定。
總部位於悉尼的房地產公司 Bresic Whitney 的首席執行官 Thomas McGlynn 說：“大多數買家都擔心利率會連續上漲。”
“快速加息是不明智的，因為在過去的 10 到 15 年裡，目前的買家群體並沒有真正應對過這種情況。”
但澳大利亞最大的貸方對大多數借款人充滿信心。在過去兩年中，家庭額外積累了 2400 億澳元的儲蓄，而自住房抵押貸款的平均還款期和貸款拖欠率仍然非常低。
澳大利亞和新西蘭銀行集團有限公司的 Shayne Elliott 和 Westpac Banking Corp. 的 Peter King 是澳大利亞最大的兩家銀行的負責人，他們承認利率上升會傷害一些人。但他們認為，大多數家庭都做好了充分的準備，並得到了強勁勞動力市場的幫助。
失業率為 4%，預計將降至 3.5% 左右，這是 1974 年的最後一次水平，職位空缺仍處於歷史高位。
澳洲聯儲行長 Philip Lowe 上週表示，經濟中有“相當多的積極勢頭”，不太可能因“相對較小的利率變動”而脫軌。澳洲聯儲的季度經濟預測假設現金利率將在 12 月達到 1.75%，到 2023 年底達到 2.5%。
Bresic Whitney 的 McGlynn 預計澳大利亞將避免房地產價格大幅下跌，並指出仍有大量買家詢價，尤其是在高端市場，因為人們希望利用降價的機會。
“在過去的兩三周里，聰明的錢已經開始回來了，”他說。“這是一個很好的指標。”
Source ：Australia’s Housing Market Faces Its Biggest Test in 30 Years
Bloomberg By Swati Pandey
彭博社記者，前路透社，主要報導經濟和央行。
