澳洲2021年的樓市神話的幾個迷思

最近多個報告指出澳洲各地樓價在2021年錄得可觀升幅，當中大部分專家都給出他們觀察後的推論，其中有幾個說法值得大家深思，像是人口正在離開悉尼、墨爾本這些大城市，最近亦開始有其他專家對這些說法提出了質疑。

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2021年澳洲的住宅供應量減少?

在專家分析中最常聽到的是澳洲因疫情而使住宅的供應量減少。但當中提及的是新建住宅，而其實全澳洲在2021年全年的住宅交易量創新高。根據 CoreLogic 的數據，截至 1 月底的一年時間內，市場上已售出的房屋和公寓數量超過 650,000 套，是有記錄以來的最高水平。以全澳的住宅房屋比例而言，2021年的交易量佔整體住宅的6.1%。而在2018-19年此數值只有3.7%，在2002年時期交易量佔整體住宅數量的7.8%。可見其實澳洲在2021年的樓市供應上比往年更多，情況並不如許多評論員所提到供應量減少。而Ray White的總經理Dan White指出他們公司2021年在澳洲出售了價值756億澳元的創紀錄房屋金額。可見，2021年澳洲市場上的住宅供應並不少，甚至比往年還多。

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人口自大都市往效區城市流動?

亦有部份人認為人口往效區流動，拉高了其他小城市的房屋價格及租金。2021年澳洲一些郊區城市的樓價錄得誇張升幅。然而，Regional Australia Institute的首席研究員Kim Houghton認為比起人口往小城市流動，更重要的是小城市的人口不再往大城市流動。他指出「各地區的經濟正在蓬勃發展，失業率已經低於 4%，當地人，尤其是年輕人，都選擇留在原居地而不再是前往悉尼等大城市。」以新南威爾士州的Dubbo為例，經當地中介統計當地2021年的新租戶中只有26%是來自悉尼。而悉尼及墨爾本的空置率亦可作為佐證。按SQM Research的統計，悉尼及墨爾本的兩地的空置率已下降至1.6%，市中心位置的空置率更是一年內下降了32%。可見人口往其他城市流動確實存在，但數字及影響沒有大家想像中的高。反而是其他城市往大城市的人口流動量減少才是主因。

市場上的業主正在減少?

因為疫情，許多租客無法繼續租住原先的物業，而使部分業主的現金流出現問題。再加上新法律增加了業主持有房屋的成本，如維多利亞州的最新舉措包括對管理的 130 項變革——而其他成本也在隨著即將到來的土地稅法案的出台而上升。最終導致許多物業投資者出售了持有的物業。以Ray White的數據顯示去年 12 月住宅物業拍賣會上 25%的賣家都是私人投資者。維多利亞房地產協會(REIV)的前任主席、物業管理專家 Leah Calman 表示，許多私人房地產投資者已經在升浪中出售手上的物業，主要是出售給自住業主，他們的住宅物業存量已經離開了出租市場。但房地產市場需要私人投資者。新建的出租項目不會是澳洲所有住宅市場的答案。在這種缺乏投資者的情況下，可能進一步推高了租金。

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