早前有讀者來信，問到澳洲物業出售的 Capital Gain Tax 及預扣稅 FRCGW 問題。
本文目錄
讀者提問
讀者：林先生
提問：台灣人，同時持有澳洲公民身份，2011年3月購買悉尼物業作自住用途，買入價42.5萬澳元。2012年7月離婚後搬回台灣，自此前妻與子女一直居住在該物業當中。今年6月想出售該物業，正以76萬澳元放售，問需要繳 Capital Gain Tax 嗎? ATO 會否預扣12.5%稅? 另外如以74.99萬澳元出售是否不用繳稅?
宅點解答
首先，按讀者林生所述，澳洲海外居民利得預扣 Foreign resident capital gains withholding (FRCGW)，需看業主是否澳洲稅務居民，稅務上，公民身份並不等同於稅務居民。要看林生是否仍具澳洲 Domicile 身份。
澳洲稅務居民身份定義
澳洲基於以下幾點判定稅法居民身份：
- have always lived in Australia or you have come to Australia and live here permanently
常住於澳洲或已於澳洲長久地居住
- have been in Australia continuously for 6months or more, and for most of that time you worked in the one job and lived at the same place
已在澳洲連續居住 6 個月或以上，並且大部分時間從事同一工作並居住在同一個地方
- have been in Australia for more than 6 months of the year, unless your usual home is overseas and you do not intend to live in Australia
一年中在澳洲居住超過 6 個月，除非常住地在海外並且不打算在澳洲居住
- go overseas temporarily and you do not set up a permanent home in another country
暫時出國且未在另一個國家建立永久住所
- are an overseas student who has come to Australia to study and are enrolled in a course that is more than 6 months long.
前往澳洲升學並就讀6個月以上課程的海外學生。
來源：*1 ATO Australian resident for tax purposes
另外，因林生是澳洲公民身份，雖然目前不在澳洲居住，但仍有機會是澳洲稅務居民身份，可透過澳洲政府提供的 Residency status Decision Tool *2判定。如仍是澳洲稅務居民身份，則可免於預扣稅。
澳洲海外業主資產增值所得預扣 FRCGW
FRCGW 適用於外國居民作為賣方，出售價值大於75萬澳元的澳洲物業，買方有義務將樓價的 12.5% *3作為預繳稅直接交給澳洲稅務局，由外國賣家事後向澳務部門申報計算 CGT，避免外國賣家逃稅。如買家對賣家身份抱疑，賣方可提供免代繳證明（Clearance Certificate*4），證明非海外業主身份。交易價格低於75萬澳元的物業，亦免於預扣稅。
回到 Capital Gain Tax 問題，如林生仍具澳洲 Domicile 身份，並且在澳洲只持有該物業，並且在持有期間，該物業沒有產生任何租金收入，在出售時可視為自已的主要居住 Main Residence Exemption*5，從而享有免除 CGT 優惠。
澳洲現時條例指，主要居所定義為：
- 擁有該物業期間，一直是業主、業主的伴侶和其他家屬的家
- 沒有產生收入——並非以該物業經營業務、出租或「翻新圖利」（買下後翻新並出售獲利）
- 土地面積不超過 2 公頃
來源：*5 ATO What is a main residence?
以林生情況，如只持有該澳洲物業，期間沒有將物業出租，因其家屬(子女)一直居住於其中，可以 Former home not used for income*6 而被視為主要居所。
相反，如林生已非澳洲稅務居民，在出售75萬澳元或以上物業時，將被扣12.5%作為 FRCGW。如交易價格低於75萬澳元則免於預扣，但仍需為資產增值部分繳納 Capital Gain Tax，但因購買日發生於 2012年5月8日之前，林生仍享有外國業主CGT 折扣 CGT discount for foreign residents*7，最高可享有 50% CGT 折扣。最後建議林生，尋求具澳洲專業資格人士，如會計師協助，避免招致損失。
資料來源：
*1 ATO：Australian resident for tax purposes
*2 ATO：Residency status Decision Tool
*3 ATO：What is the FRCGW?
*4 ATO：Clearance Certificate
*5 ATO：Eligibility for main residence exemption
*6 ATO：Former home not used for income
*7 ATO：CGT discount for foreign residents
如果你對英國、日本、加拿大、澳洲，置業及移居有問題
歡迎填寫表格留言查詢。我們會為您解答。
