早前有讀者來信，問到英國出租樓賣出後，Capital Gains Tax 是怎樣計算?
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讀者提問
讀者：Mr Lo
提問：請問層英國樓無按揭，如房屋出租後，將來賣出了，知否全房屋價錢25%交政府稅？
宅點解答
英國物業的 CGT 只對利潤徵收 而非交易價格
英國的 Capital Gains Tax (簡稱：CGT) 較為復雜，將基於業主的稅務居民身份、業主在該稅務年度的收入稅階、以及出售房屋的淨利潤而計算。但 CGT 只會針對物業出售的利潤徵稅，而非交易價格。
定居英國可享年度免稅津貼 AEA
如閣下居藉英國 ( Domicile in UK )，將獲得年度免稅津貼 AEA ( Annual Exempt Amount )。2023/24年度個人 AEA 額度為 6,000英鎊。在計算物業的 CGT 時，可從淨利潤中扣減 AEA 額度，減低稅款。僅當業主的物業淨資本收益(賣出價 – 買入價 – 其他可扣稅開支)，大於 AEA 免稅額時，高於 AEA 的部分才會被徵收 CGT。
如業主居藉並非英國，則無法獲得 AEA，但仍只會針對物業買賣的淨利潤徵收 CGT。
非英國居民的資產收益計算方式
非英國居民業主的淨利潤計算方法將以購置日期而定，如物業於2015年4月5日後購置：
出售價格 – 交易成本 – 維修翻新成本(如有) – 買入價 = 資產收益
如物業於2015年4月5日前購置：
出售價格 – 交易成本 – 維修翻新成本(如2015年後有) – 2015年市場價值 = 資產收益
英國 CGT 稅率與個人所得有關
英國 CGT 稅率取決於您的應稅收入總額 Total Taxable Income，稅率將按照所得稅稅階釐定。所得稅階按業主收入而定，如金額小於£50,270，則屬於 Basic Rate 稅階，大於此金額則為 Higher Rate 或 Additional Rate (大於£125,140)。
如業主屬非英國稅務居民，年度所得只會計算來自英國的收入，如英國物業租金、英國股息、英國債息、英國銀行存款利息等。如業主屬於英國稅務居民，在英國的工作收入亦將計算在內。
業主應先計算交易的應稅收入總額，並加上出售物業的淨資產收益，如總額屬 Basic Rate 範圍內，出售住宅物業的 CGT 稅率將為18%。如高於 Basic Rate範圍的金額，CGT 稅率將為 28%。
例子：
英國居民業主：個人應稅收入總額 £10,000，住宅買入價 £30 萬，住宅售出價 £35萬，交易成本 £5,000。
淨資產收益 = £35萬 – £30 萬 – £5,000 – 6000(AEA) = £39,000
加上收入後(£10,000) 由於仍屬 Basic Rate 範圍(£50,270)，所以CGT 稅率應為 18%
最後實際 CGT 金額 = £39,000 * 18% = £7,020英鎊
如物業的淨資產收益高於 Basic Rate 範圍，如 £55,000，CGT 稅率應為28%：£55,000 * 28% = £15,400英鎊
如業主本屬 Higher Rate 或以上稅階 (年收入高於 £50,271)，CGT 稅率為 28% 。以上述淨資產收益 £ 39,000 例子計算，CGT 為 £39,000 * 28% = £10,920英鎊。
另外，如英國居民身份還可享有其他津貼或稅務優惠，如在持有期間，居住於該物業一段時間，可享有 Private Residence Relief ，從中扣減 CGT 應繳稅款。而且每年英國的財政預算報告都可能有各種的減免措施，所以建議在出售英國的物業前，應向專業的稅務會計師針對個人的情況查詢，以免繳交過多的稅務，影響收益。
資料來源：
UK Gov：Capital Gains Tax rates and allowances – GOV.UK
UK Gov：what you pay it on, rates and allowances: Capital Gains Tax rates – GOV.UK
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