「資金、企業、人口各就各位，德州將成新矽谷?」專訪美國德州房地產開發商Wan Bridge Group

早前韓國三星電子宣佈計劃在美國德州斥資2000億美元興趣11間晶片工廠。德州再次搶贏加州受世界級半導體企業青睞。而惠普、甲骨文等科企巨擘早已將公司總部搬往德州。除企業之外，美國高科技人才最近亦持續離開加州矽谷搬到德州。究竟為什麼企業與人才持續進駐德州?

今次，宅點專訪美國德州知名發展商Wan Bridge Group，分享集團過去在德州房地產市場的成功經驗。Wan Bridge作為德州龍頭發展商，企業又是如何看待德州的未來的房地產市場。

Ting Qiao

CEO at Wan Bridge Group

本文目錄

Q：在開始前，可以和我們簡單介紹Wan Bridge嗎？

Ting Qiao

Wan Bridge成立於2013年，是一家深耕美國德克薩斯州，專注於投資長租別墅的開發運營商。與美國普通開發商只注重於開發或者運營不同，Wan Bridge旗下地產開發、物業管理及資產管理三大平台，致力於提供土地開發、房屋建造、租賃管理以及物業管理全產業鏈房地產開發投資的全流程服務。公司成立至今開發超過20餘個項目，管理長租別墅超過2,500套，管理資產規模超過10億美元，WB僅在2022年上半年收購地塊超10,000個，目前共計地塊儲備15,000+個，房屋出租率達到99.7%。過往Wan Bridge已經完成多個項目整體開發，包括達拉斯Brooklyn Village、休斯頓Bay Colony和Mirror Lake等多個項目。在2022年榮獲德克薩斯州長租別墅社區自建數量第一名，全美第四名。

Q：公司主要針對（BTR）出租社區產品方面，而且規劃大多以獨立社區形式，為何會有這方面的策略？

Ting Qiao

長租別墅產品是Build-For-Rent 建成專門出租的，而傳統的建商業務模式是Build-For-Sale房子建成後是專門用出售。
我們不是單純的一次性交易賣房，而是與客戶建立長期聯繫，提供後續包租服務、提供多樣化的退出服務。出租物業使用用途和銷售型房產有很大區別，此類房產主要是租，並不完全是自住。出租型物業要考慮未來長期的保值和升值，並且要降低物業在出租過程中的運營和維修成本。通過從拿地，到開發，到建造，到運營，包括未來的轉售，WB希望通過垂直整合資源為投資者帶來長期的收益。

Q：除了建造，您們業務還包括營運方面，主要是包括那方面？

Ting Qiao

運營是我們的起家業務，所以在運營管理方面，我們比市面上所有的競爭對手都專業、用心。我們提供全方位的售後服務，包括為投資人提供十項購房服務（合約解釋簽訂、境外銀行開戶、貸款業務辦理、物業系統查詢、專案進展彙報、產權過戶辦理、美國稅號申請、租金收益派發、問題諮詢解答、業主美國考察）及六項的物業服務（招租管理服務、租客篩選簽約、物業管理維修、房屋買賣受理、換租問題處理及社區文化維繫）。同時，我們的專案形成了規模化效應，在房產稅、保險、維修等方面都省了一筆不小的開支。如保險公司可根據我們的社區單獨為我們設計保險產品，自有維修團體的維修成本可降至市面上的1/3左右。

Q：對於現時 (BTR）市場方面，美國市場情況是怎樣？

Ting Qiao

以現時的市場可總結出5個特點。

1）長租別墅是新興藍海市場，發展潛力巨大
全美房產市場出租長租別墅約1640萬套，但目前機構持有比例不足2%，與多戶住宅機構持有約55%的比例相比有巨大發展空間；
2）收益穩定，抗經濟週期波動
由於長租別墅目標客戶群體為千禧一代中產階級家庭租戶，家庭平均收入10萬美元以上，有著穩定的租金收益。從過往歷史來看，在經濟環境發生波動時長租別墅表現穩定，這一優勢也決定了其為各類退休、養老基金，保險機構和地產基金追求的優質資產類別；
3）市場需求強勁，機構化趨勢明顯
長租別墅主力目標客戶群體為美國千禧一代，指25-44歲年齡段的群體，這一群體為目前美國人口中佔比最大的群體，約7800萬人，有著2萬億的住房市場，並且未來十年35-44歲的家庭還將新增290萬個。這一群一部分是由於理念的轉變，一部分面臨成家立業但多數因為學生貸款及快速上漲的房價而不買不起房，轉而租房。另外次貸危機之後美國住宅市場新屋供應一直低於歷史平均水平，疫情期間這一短缺狀況被加劇，據全美地產經紀人協會報道累計短缺超550萬套。上述因素，加之長租別墅的穩定租金現金流行，吸引了大批機構投資者進入這一領域，據統計過去兩年機構宣佈承諾投資、並購金額超過500億美元；
4）租戶穩定，空置率低，租期長
長租別墅主力租戶群體為千禧一代中產階級家庭客戶，年均收入10萬美元以上，夫妻雙方雙收入，租金支付能力強租金穩定。加之子女上學考慮一般粘性較強租期較長，平均租期最短在2年以上。
5）更大的居住空間，提供管理服務，滿足千禧一代及後疫情時代的居住需求，卻無日常打理繁瑣；
長租別墅通常擁有更大的居住空間，可以滿足疫情期間保持社交距離的需求，也可滿足居家辦公及居家學習的生活方式轉變需求。同時長租別墅會提供日常的管理服務，滿足千禧一代對較大空間房屋的居住需求，卻免去日常打理的繁瑣工作，如剪草坪等。

Q：剛剛提到美國千禧一代，為什麼會有這樣的針對性的策略?

Ting Qiao

美國千禧一代，指25-44歲年齡段的群體，這一群體為目前美國人口中佔比最大的群體，約7800萬人，有著2萬億的住房市場，並且未來十年35-44歲的家庭還將新增290萬個。這一群體一部分是由於理念的轉變，一部分面臨成家立業但多數因為學生貸款及快速上漲的房價而不買不起房，轉而租樓。千禧一代中產階級家庭客戶，年均收入10萬美元以上，家庭組成多為雙薪家庭，即夫妻二人都在職中，有穩家收入，租金支付能力強且租金穩定。加之子女上學考慮一般粘性較強租期較長，平均租期最短在2年以上。

Q：最後未來有什麼計劃？

Ting Qiao

2022年，Wan Bridge Group 致力於深耕德州，侯士頓、達拉斯、奧斯汀辦公室輻射整個德州黃金三角地區，將於正式進軍聖安東尼奧市場。此外，還會整合併購其他小建商，也考慮直接收購符合標準的專案。 WB時刻關注房地產市場全球走勢（中國、澳洲、日本、東南亞等市場），尋找潛在的投資機會，在產品的研發上，立足於客戶需求，不斷創新，提供具有前瞻性的產品。我們同時在2021年底推出了面向高凈值和超高凈值人士的WB Advisor，提供圈層私享會、全球資產配置、高端醫療服務以及家族傳承方案等服務。 WB吸引到多家美國著名投資機構成為長期深度合作夥伴，自身的雇員數量也在2022年實現了100%以上的增長。自身的專業、努力加上行業的認可，WB定會在美國定製化長租別墅市場立於不敗之地。