全球疫情逐漸解封但尚未結束，通脹、能源危機及地緣政治危機為全球復蘇帶來更大不確定性。

1)全球疫情整體發展趨好，地區疫苗接種不均衡，封鎖管控逐漸放開

進入2022年全球疫情爆發流行已有三年之久，其對全球公共衛生、政治經濟領域造成的深遠影響可能遠非我們目前所看到或預測到的，在未來長期內會逐步顯現。至五月中旬全球感染病例已超5.25億人，因病死亡病例已超628萬人。過去一年隨著疫苗在全球範圍內的大範圍接種，雖然變異病毒造成疫情反復，但整體趨勢向好，英國、澳洲、美國、韓國及新加坡等發達經濟體陸續取消旅行限制。但由於經濟發展水準、醫療水準及資源的限制，全球範圍內疫苗可獲得性及接種率存在嚴重不均衡性。

世界衛生組織（WHO）宣佈啟動全球新冠疫苗接種戰略，希望到2022年年中為全球70%的人完全接種疫苗。根據資料統計機構Our World in Data資料，全球大多數國家都在2022年5月實現了65.7%人口接種至少一針疫苗，約有60個國家實現了70%人口接種至少一針疫苗。但是一些低收入的國家，只有15.9%的人接種至少一針疫苗。非洲國家幾乎都未能實現這一目標。多個國家的百人疫苗接種數量是個位數，海地這一指標甚至低至1.1%。疫苗接種率的嚴重不均衡為未來全球整體復蘇帶來了一定不確定性因素。

5月22日在第75屆世界衛生大會上，世界衛生組織總幹事譚德塞對全球衛生部長表示，儘管新冠病毒報告確診病例和死亡人數大幅下降，但現在還不是放鬆警惕的時候。

2)地緣政治衝突加劇通脹，阻礙全球經濟復蘇

俄烏衝突已有三月之久，短期內避險情緒高漲，導致風險資產產生較大波動。莫斯科證券交易所股指一度大跌50%，俄羅斯央行因此禁止了賣空交易；全球股市普遍大幅下跌，但避險資產普遍上漲，短期黃金突破1970美元/盎司關口，10年美債利率降至1.86%，美元指數大漲超過97；衝突導致全球在能源、農產品以及部分金屬產品供應中造成短缺，和價格上漲。

俄羅斯在全球的原油產量中占11%，貢獻了全球油、氣出口總量的12%和21%；2021年俄羅斯出口歐洲油氣貿易量占全球出口至歐洲貿易量的29%和33%，俄羅斯向歐洲輸送的管道氣約占歐洲天然氣總進口量的35%。

俄烏衝突導致全球能源危機及糧食危機，進而加劇通脹水準，加快加息的步伐；全球增速下降；調整成本，供應鏈、研發和生產網路將被打破並需要重建；國際貨幣基金組織4月《世界經濟展望》預測，2022年，全球增速為3.6%，其中發達經濟體為3.3%，新興市場和發展中經濟體為3.8%。

3)全球通脹高漲，地緣政治風險加大，經濟復蘇恐受阻。

自2008年金融危機後，全球經濟並未真正走出困境，而是各國央行採用大規模刺激計畫，或實行超低利率甚至負利率推動經濟發展。因此給市場帶來了大量廉價資金，流動性氾濫。自2020年初突如其來的疫情爆發，為應對疫情各主要經濟體推出大量財政或貨幣刺激計畫，隨著疫情的好轉其副作用—通脹，也逐漸凸顯。此外由於俄烏衝突導致全球能、糧食等大宗商品價格飛漲，進一步加劇通脹水準。

短期高通脹的成因和特徵在不同主要經濟體之間仍存在顯著差異。美國市場的高通脹壓力受到需求和勞動力市場影響。歐元區的通脹壓力則來自於去年能源供應短缺的持續影響。儘管主要經濟體之間高通脹成因的差異由各國長期經濟結構的差異化所決定，但高通脹波動將放大宏觀市場波動，加快經濟週期節奏發展。過去三十年來的通脹溫和時代已經結束，通脹高波動的時代正在來臨。
本輪全球通脹已經蔓延到發展中國家和新興市場，如3月巴西、埃及、俄羅斯通脹率在10%-20%之間，土耳其、阿根廷、伊朗分別為61%、55%、34%，可以說出現了惡性通貨膨脹。持續上漲的通脹水準可能會促使全球各央行加快縮表加息步伐，結束08年金融危機以來的寬鬆貨幣政策環境。寬鬆貨幣政策的轉向將使過去估值過高的資產類別，如科技股、加密貨幣等被動去杠杆擠水分。從而引起投資市場波動，影響投資者的資產保值及增值。對於普通民眾而言，高通脹嚴重衝擊著日常生活，可能導致部分家庭出現財務危機。進一步而言，長期高通脹可能引發經濟衰退，引起金融市場動盪，甚至社會動盪，從而引發民粹主義抬頭。

4)美元進入緊縮週期，全球央行開啟大範圍加息

持續上漲的通脹水準，促使全球各央行加快縮表加息的步伐；3月17日，美聯儲宣佈將基準利率上調25個基點至0.25%至0.5%區間；5月4日，美國聯邦儲備委員會宣佈加息50個基點，將聯邦基金利率目標區間上調到0.75%至1%之間；6月1日起縮減規模近9萬億美元的資產負債表，以配合加息舉措，遏制飆升的通脹。全球央行在截至五月份的過去三個月中宣佈了60多次當前關鍵利率上調——這是至少自 2000 年初以來的最大規模利率調整。由於美元是全球流動性的源泉，美國國債是全球資產定價的基礎。美聯儲大幅加息將提升美元資金成本，大概率導致美元走強，從而吸引美元回流美國，對海外新興市場市場股市、匯市造成大幅波動。

01″全美房地產市場回顧與展望“

1）全美住宅市場儘管銷量有所下降，但需求依然強勁且價格持續上漲

3月份新屋銷售總量為76.3萬套，銷售中位價同比上漲21.4%至年化43.67萬美元的年度新高。占市場銷售規模約90%的二手房3月總銷量（包括獨棟別墅、聯排別墅、和公寓等），同比下降4.5%至年化577萬套。NAR的首席經濟學家Lawrence Yun說：“住房市場開始受到急劇上升的抵押貸款利率和通貨膨脹率對人們購買力的衝擊影響，儘管如此，住房需求仍然強勁，房價漲幅仍為兩位數”。3月份全美主要四個地區二手房屋價格均在上漲，銷售中位價上升至375,300美元，同比增長15%。

2）利率的上升

根據房地美資料，3月份30年期傳統固定利率抵押貸款的平均承諾利率為4.17%，高於2月份的3.76%。2021年全年的平均承諾利率為2.96%。

3）房屋庫存嚴重不足

至3月底全美待售新屋40.7萬套，庫存為6.4個月，而二手房庫存為2個月，遠低於供需平衡的6個月庫存。二手房從掛牌到簽訂合同大約需要17天，而新房掛牌銷售週期為3個月。

正如我們在3 月份的建築資料中看到的那樣，由於多種因素，買家需求受到成本上漲的影響，建築商的信心減弱，建築週期延長。買家因急於鎖定抵押貸款利率而尋找能夠快速過戶的房屋，已完工的新房持續快速售出，反映新房需求仍然超過供應的事實。大量在建房屋可能會在今年下半年為購房者提供更多選擇。

在所有可售獨棟別墅新房中，只有9%竣工，而64%正在建設中，多大27%尚未開工。

02″大侯斯頓住宅市場“

根據休斯頓地產經紀人協會資料，4月份大侯斯頓地區房地產市場表現依然強勁。可售房源上漲5.2%。總住宅銷量同比基本保持不變，售出11,384 套，4月份的總成交額上漲14.5%至45億美元；

月度庫存小幅上升至1.4 個月的供應量，略高於歷史最低水準。根據全美房地產經紀人協會 (NAR) 的最新報告，全美住房庫存為2個月供應量。6個月的庫存通常被認為是一個供需“平衡市場”，買方和賣方都沒有優勢；

4月份獨棟別墅銷量同比基本持平，大侯斯頓地區共售出9,079套，而去年同期為9,100 套。高端住宅的強勁銷量將價格推至歷史高位，獨棟別墅中位價上漲16.6%至343,990美元，而均價上漲14.9%至426,061美元，中位價及均價創下歷史新高；

侯斯頓的租賃市場在4月份表現參差不齊。獨棟別墅從推遲購房計畫的潛在買家受益匪淺，新簽租約同比增長17.2%。聯排別墅和公寓的新簽租約下降了3%。

獨棟別墅的平均租金上漲10.2% 至 2,164 美元/月，而聯排別墅和公寓的平均租金上漲8.4%至1,831美元/月。

03″北德州（達拉斯–沃斯堡）住宅市場“

北德州地區4月份年過戶房屋銷量34,393套，同比去年下降3.5%。房屋銷售中位價上漲20.3%至35萬美元，上漲7.1萬美元。

4月房屋掛牌量45,037套，較上年相比下降3.9%。

以2022年4月份的銷售速度，去化市場待售房屋僅需1.3個月時間，與上年同期的水準持平；

4月份北德州地區房屋從掛牌到過戶僅需38天，其中房屋市場掛牌週期30天，較上年同期的76天相比縮短8天。

04 「大奧斯汀住宅市場」

根據奧斯汀房地產經紀人委員會( ABoR  ) 發佈的2022年4月中德州住房市場報告，4月份大奧斯汀 (Austin-Round Rock MSA) 的房屋銷量連續第二個月下降。儘管有所下降，但由五個郡組成的大奧斯汀地區同比2021年4月房屋銷量記錄僅相差216套，銷售價格中位數創下了新的歷史記錄；

4月份，整個大奧斯汀地區五個郡（特拉維斯、威廉姆森、海斯、巴斯特羅普及考德維爾），已過戶房屋銷量同比下降6.2%，一共售出3280套，而房屋中位價上漲19.6%至$55萬美元，創歷史新高。銷售總額增長11.6%至$22.31億美元。新掛牌房源下降了0.2%，為4,653套，可售房源數量躍升52.5%至2763套，導致大奧斯汀五郡的房屋庫存增加0.3個月。待過戶交割房源下降5.6%至3,630套，庫存減少至0.8個月。房屋平均在市場上掛牌銷售週期為18天，同比2021年4月持平。

奧斯汀房產市場也繼續受到那些瞄準奧斯汀地區創造和擴大就業機會的公司真正影響，勞動力的遷移需要一個居住的地方，奧斯汀仍然是一個需求驅動的市場。

儘管正在建造、掛牌和出售的房屋數量增加，但仍遠未達到滿足市場需求的合理供應量。

05″2022年二季度房地產市場展望“

1）通貨膨脹

通脹持續高漲，但有可能在Q2見頂回落；受地緣政治影響，能源和食品價格大幅推高了通脹水準，三月達40年新高的8.5%。但以二手車為代表的耐用品價格回落，使核心通脹增速放緩至6.5%；

雖然目前總體通脹仍主要受大宗商品價格波動影響，但消費偏好已經從商品重新轉向服務消費，將使市場觀察者有理由相信通脹有望在Q2見頂並出現轉捩點；

即便如此，快速上漲的租金、勞動力市場供給短缺導致工資上漲等不確定性因素都有可能阻礙通脹回落，這意味著美聯儲有可能會提高加息頻次及力度。

2）加息縮表

3月17日，美聯儲公開市場委員會宣佈將聯邦基金利率目標區間上調至0.25%-0.5%的區間。這是美聯儲自2018年12月以來首次加息，也是繼英國央行加息之後的發達經濟體加息，標誌者全球寬鬆貨幣政策的轉向；

4月6日，美聯儲3月政策會議記錄顯示，與會決策者普遍同意每月縮減最多600億美元美國國債和350億美元MBS，以對抗高漲的通脹。這一縮減規模幾乎為17-19年量化緊縮規模的兩倍。五月美聯儲單次加息50個基點，且今年將進行多次加息；

加息大概率推動美元走強，促使美元回流，特別是局部地緣政治衝突可能加速美元回流。美元回流將有利於美國經濟快速恢復，但另一方面可能導致新興市場出現發展困境；

中美貨幣政策反向而行，收益率利差縮小，為人民貶值施壓；美聯儲剛剛啟動縮表加息週期，而中國央行政策則反向而行，過去十多年來10年期中國國債相對於美國國債的收益率差出現倒掛，這可能導致人民幣進一步回落；

此前，儘管中國經濟增速大幅放緩，但人民幣走勢卻出人意料地保持強勢，主要由於疫情期間強勁出口支撐，但隨著各國紛紛放開疫情管控，中國疫情卻在此時出現反彈，特別是沿海經濟發達和外貿出口重要區域，預期將給外貿出口帶來壓力。

3）房產市場

雖然庫存短缺及價格持續上漲，但全美房地產市場依然保持強勁的發展趨勢。二月全美二手房銷售中位價同比上漲15%，獨立屋新房中位價上漲10.6%。二手房庫存僅87萬套，同比下降15.5%，去化週期1.7個月。新屋庫存約40萬套，去化週期6.3個月，但僅有9%竣工，26%尚未開工，64%在建；

受美聯儲加息影響，30年抵押貸款利率已經突破5%。加息將給住房可負擔性帶來挑戰，特別是首次購房者，但市場供需緊張的基本面沒有改變。此外加息可能促使租賃市場快速發展，根據NAR分析資料，30抵押貸款利率超過4.5%將可能導致140萬潛在買家無法負擔購房。這一群體將轉向租賃市場，對長租別墅市場來說是利好消息。

專案進展報告

PROJECT PROGRESS

達拉斯/Dallas

1. 達拉斯布魯克林項目

BROOKLYN VILLAGE

總戶數178戶，已完工178戶，簽約併入住178戶；

已經管理5年的社區，在統一運營管理下，整個社區保持乾淨整潔的狀態；

項目受到了機構的高度認可，該項目在今年5月份收到機構收購的offer，並對整個專案進行評估，

評估價高於市場價10%，業主年化收益近20%，受到了業主的高度好評。

2. 達拉斯大學城學生公寓項目

THE RESIDENCES RAYZOR RANCH

總戶數：280戶，目前開工在建185戶，示範單位已經完工，並進入招租階段；

一期：已完工11戶，陸續收樓中

二期：一級土地開發進入收尾工作，即將完成政府驗收，預計7月份開始地上部分建築工程；

同步招租進行中，目前已簽約7戶，入住1戶，另有5戶資料審核中，

平均租金2487美金/月。

3. 達拉斯Ellis獨棟別墅項目

ELLIS-DALLAS

總戶數：127戶，目前正在進行鋪設道路階段，預計將在6月份完成一級土地開發並完成政府驗收，預計7月份陸續獲得地上部分的建築許可證並開始進行建設；據CBRE世邦魏理仕發佈的《2022年美國投資者意向調查報告》顯示，專案所在地達拉斯位於美國頂級房地產投資市場第一名。

侯斯頓/Houston

4. 侯斯頓貝爾灣/海湖項目

BAY COLONY

總戶數175戶，已完工：175戶，全部簽約併經已入住，

平均租金2279美金/月；

該專案所在地侯斯頓家庭規模數量龐大，家庭收入水準高於德州和全美平均10%，

專案周邊的德州醫療城擴建園區在5月已經進入封頂階段，項目竣工後，將鞏固侯斯頓在全球醫療領域的優先地位，提供超2萬個就業機會，可見區內出租市場需求高，租賃市場火熱。

5. 侯斯頓鏡湖別墅項目

MIRROR LAKE

總戶數88戶，已完工：88戶，全部經已簽約併入住，

平均租金2150美金/月，

該項目在2021年入圍了侯斯頓商業週刊地標獎，獲得了當地租戶群體的追捧，租賃市場供不應求。

6. 侯斯頓橡樹莊園別墅項目

SUNCREEK

總戶數21戶，已完工21戶，全部簽約併入住；

該社區為大面積土地莊園別墅社區，占地面積大，社區環境優美，為美國白領家庭提供私密的家庭親子空間，

作為後疫情時代租住的絕佳選擇，獲得眾多投資者以及租戶的青睞，

租金達2700美金/月。

7. 達拉斯湖Villas項目

VILLAS-HUOSTON

總戶數：45戶，全部滿租；

社區周邊配套設施齊全，學區優異，獲得眾多租戶喜愛;

目前平均租金$2670美金/月。

8. 休斯頓白金沙灘別墅項目

CLEARWATER AT BALMORAL

總戶數94戶，已完工94戶，簽約入住94戶，滿租狀態；

平均租金2290美金/月

該社區以其獨特的人工白金沙灘獲得眾多租戶的喜愛，

於今年獲得侯斯頓商業週刊地標獎；

9. 侯斯頓加爾維斯敦別墅項目

Bayside at waterman’s Galveston

目前開工在建14戶，其中有7戶已完成主體結構搭建和外立面的裝飾工作，

7戶目前正在進行主體結構的搭建；

該項目位於加爾維頓島，為度假屋別墅項目，社區周邊風景如畫，市場供不應求；

10. 侯斯頓海灣新城別墅專案

PRADERA OAKS

總戶數：812戶，

1期：61戶已全部開工，已完工10戶，目前陸續收房中

2期：已經陸續開始地上部分建設，預計11月份陸續進入收樓階段

3期、4期：一級土地開發進行中

該社區目前市場租金在2200-2400美金/月，目前火熱招租進行中，

已簽約9戶入住8戶，另有5戶資料審核中。

11. 侯斯頓康羅湖別墅項目

LAKESIDE CONROE

總戶數：309戶

目前開工在建149戶，已完工68戶；

1期：陸續收樓中；

2期3期：預計將在7月份拿到政府審批文件，批出地上部分建築許可證後可開始地上部分建設。

同步招租持續火熱進行中，目前已簽約58戶，入住44戶，另有10戶資料審核中，

平均租金2280美金/月。

奧斯汀/Austin

13. 奧斯汀-SiliconHill別墅項目

SILICON HILL-AUSTIN

總戶數：50戶，目前開工在建46戶，示範單位已經完工，40戶已經完成主體結構和外牆的裝飾工作,開始進入室內裝修，4戶正在進行主體結構搭建，預計7月份將陸續進入收房階段；

目前招租工作已經開始，已簽約3戶租客，1戶已入住，

平均租金2400美金/月

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