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首都圏・近畿圏コンパクトマンション（専有面積30㎡以上50㎡未満）供給動向
◎2023年首都圏・近畿圏コンパクトマンション市場報告
報告簡介
2023年，首都圏與近畿圏的**コンパクトマンション（小型公寓）**市場均呈現供應增加與價格上升的趨勢。這類房產專為單身族、DINKS（雙收入無子女家庭）、退休族群設計，並受到市場需求驅動。東京23區和神奈川縣在首都圏中占主導地位，而大阪市則是近畿圏的核心供應區域。
重點摘要
2023年，首都圏的新建コンパクトマンション（小型公寓）市場持續成長，全年供應量達3,617戶，較2022年增加260戶，市場占比達13.5%，創下2000年以來最高紀錄。隨著市場需求上升，價格同步走高，平均價格達5,111萬日圓，同比上漲7.1%。其中，東京23區仍是主要供應地區，共推出1,872戶（市場占比15.7%），其次為神奈川縣970戶（16.3%），品川區以256戶位居首位。開發商方面，オープンハウス・ディベロップメント供應299戶，位居市場第一，野村不動產則以290戶緊隨其後，顯示市場競爭激烈。
首都圏市場
- 2023年供應量：3,617戶（較2022年增加260戶）
- 市場占比：13.5%（創2000年以來最高）
- 價格變動：平均價格5,111萬日圓（同比+7.1%）
- 主要供應區域：
- 東京23區：1,872戶（市場占比15.7%）
- 神奈川縣：970戶（市場占比16.3%）
- 品川區供應最多（256戶）
- 主要開發商：
- 1位：オープンハウス・ディベロップメント（299戶）
- 2位：野村不動產（290戶）
近畿圏的新建コンパクトマンション市場持續擴展，全年供應量達1,251戶，較2022年增加49戶，市場占比達8.1%，成長1.4個百分點。雖然整體市場規模仍小於首都圏，但供應穩步上升。平均價格為3,651萬日圓，較去年微增0.2%，維持高價水準。大阪市仍為主要供應核心，其中大阪市中央區供應252戶，位居首位，而大阪府整體供應達930戶，占據市場主導地位。在開發商方面，プレサンスコーポレーション供應276戶，排名第一，日商エステム則以176戶緊隨其後，反映市場集中度提升。
近畿圏市場
- 2023年供應量：1,251戶（較2022年增加49戶）
- 市場占比：8.1%（較2022年+1.4%）
- 價格變動：平均價格3,651萬日圓（同比+0.2%）
- 主要供應區域：
- 大阪市中央區：252戶（市場最高）
- 大阪府供應最多（930戶）
- 主要開發商：
- 1位：プレサンスコーポレーション（276戶）
- 2位：日商エステム（176戶）
市場分析與解讀
1. 供應穩步成長，市場需求強勁
- 首都圏：供應量連續4年超過3,000戶，市場需求主要來自高房價環境下尋求相對可負擔物件的買家。
- 近畿圏：2023年供應成長4.1%，但市場規模仍小於首都圏，且價格相對較低，顯示市場仍處於發展階段。
2. 價格持續上升
- 首都圏均價突破5,000萬日圓，且2020年至今連續4年平均價格增長。
- 近畿圏雖價格漲幅較小，但仍維持高價水準，其中兵庫縣與滋賀縣漲幅超過20%。
3. 供應商市場集中度提升
- 首都圏市場：前10大開發商占比顯著提升，オープンハウス・ディベロップメント與野村不動產爭奪市場領先地位。
- 近畿圏市場：供應商數量減少，供應量超過100戶的企業僅2家，市場競爭格局有所變動。
4. 政策影響持續發酵
- 住宅貸款減稅適用範圍擴大（40㎡以上）：刺激需求，特別是對小型公寓市場有積極作用。
- 建築成本與地價上升：可能進一步推動價格上漲，使投資回報率成為未來關鍵考量因素。
結論與投資建議
- 短期內市場供應將持續增加，價格仍有上升空間，尤其是東京都心與大阪核心區域。
- 投資者應關注高成長潛力區域：
- 首都圏：品川區、港區、世田谷區
- 近畿圏：大阪市中央區、西區、福島區
- 建議偏好穩健收益的投資者考慮郊區市場，如埼玉縣與千葉縣，這些區域的價格相對較低，且市場需求正在成長。
我們的觀察
這份報告講的是新建的コンパクトマンション（小型公寓），即2023年在首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）與近畿圏（大阪、兵庫、京都、奈良、滋賀、和歌山）新推出的30㎡以上50㎡未滿的住宅單位。「コンパクトマンション」（Compact Mansion）是日本房地產市場中的一個術語，指的是面積較小但功能齊全的公寓，通常位於城市中心或交通便利的地區。由於是過渡階段的房屋選擇，而且這類單身公寓，一般比其他面積及房型回報比較高，可以理解為投資特性比較高的物業類型，因此，コンパクトマンション（小型公寓）可以說是物業投資市場風向標。
コンパクトマンション（小型公寓）特點
面積小：一般在20-50平方公尺之間，主要針對單身人士、年輕夫婦或投資者。
設備齊全：儘管面積小，但通常配備現代化廚房、浴室、空調等基本設施，有時還帶有陽台或儲物空間。
便利性高：通常靠近車站、商業區，適合繁忙的上班族或租賃市場。
價格較低：相較於一般家庭型公寓（ファミリーマンション），售價及管理費用較低，因此吸引投資人購買出租。
投資屬性強：由於地段好、需求穩定，租金報酬率較高，常用於不動產投資。
- 東京與大阪核心區域的單身與雙人家庭需求仍然強勁，支撐市場穩定成長。
- 房價上漲可能影響租賃市場，投資者可關注租金報酬率是否跟隨價格上升。
- 政策變動仍是影響市場的重要因素，例如貸款利率與購房補助等。
這份報告顯示，コンパクトマンション市場正在持續擴張，並且短期內不太可能出現供應過剩的情況。
但要留意一點，雖然報告指出 不太可能出現供應過剩的情況，但 コンパクトマンション（小型公寓）本身是替代性比較高物業類型，意思是這類房屋一般是過渡性居住，代表可以以租為代替，而在日本置業，對 50㎡以上物業稅務上，有減免優惠，所以價格變動，會令需求可以轉移至其他地方 ，特別是首都圈市場占比：13.5%（創2000年以來最高），這個數字一定值得注意。
投資者應根據區域市場表現調整策略，優先考慮高需求區域，以獲取更穩定的資本增值與租金收益。
