2024年Q4倫敦£500萬以上豪宅市場分析：市場活躍度回升，但政策變數仍存（簡報）

簡介

2024年最後一季，倫敦**£500萬以上豪宅市場銷售量較前三季明顯增長**，顯示在充滿不確定性的市場環境中，該細分市場依然具備一定的韌性。
高端市場（£1,000萬以上）成交量同樣大幅提升，Q4成交55宗，相較Q3的35宗和2023年Q4的32宗，表現亮眼。

然而，儘管年末市場回暖，2024年全年**£500萬以上房產銷量總計443宗**，較2023年的525宗下降16%，但仍高於2019年（308宗）的44%。

市場背景與影響因素：

• 選舉與財政政策影響：2024年7月大選後，市場聚焦秋季預算，「非英國本土居民」（non-doms）稅務優惠取消及第二套房額外印花稅上調對高淨值人士影響尤深。
• 貸款與投資環境：英格蘭銀行基準利率預計於2025年下降，對高端市場貸款購買者形成正面刺激。

重點摘要

• Q4豪宅市場成交量顯著回升：£500萬以上房產銷量季增25%，年增8%。
• 全年總銷售額達£49億，雖較2023年下降14%，但仍比2017-2019年疫情前均值高出33%。
• 新建房產銷量回升，但全年佔比僅10%，創10年來新低，顯示買家更青睞二手高端住宅。
• 房屋需求超越公寓：2024年市場對獨立住宅需求上升，占比達63%，為2021年以來最高。
• 貝爾格萊維亞（Belgravia）成為£500萬以上市場熱點，超越切爾西（Chelsea），佔13%市場份額。
• 豪宅市場仍具價格吸引力：2024年倫敦核心區房價較2014年峰值仍低20.7%，對海外買家具吸引力。
• 2025年市場展望：基準利率預計下降，可能進一步提升市場信心並促進交易量回升。

市場數據與分析

1. Q4豪宅市場銷售量回升

2024年Q4，£500萬以上房產成交128宗，較Q3成長25%，並較2023年Q4上升8%。
其中，£1,000萬以上房產銷售達55宗，顯示高端市場買家交易意願增強。

儘管全年市場交易量較2023年下降16%，但長期來看仍高於疫情前水準：

• 2024年全年成交量：443宗
• 2023年全年成交量：525宗（-16%）
• 2019年全年成交量：308宗（+44%）

總銷售額方面：

• 2024年成交總額：£49億，較2023年（£56.7億）下降14%，但仍較疫情前（2017-2019年平均£36.6億）高出33%。
• £500萬以上房產平均成交價：£1,104萬，為2019年（£1,107萬）以來最高

2. 豪宅市場的結構變化

（1）新建房產銷售回升，但全年市占創新低

• Q4新建房產成交24宗，為2023年Q3以來最高。
• 2024全年新建房產僅佔10%市場份額，為近十年來最低。

這顯示：

• 買家更偏向二手高端住宅，因其地段成熟，市場定價更穩定。
• 受市場不確定性影響，新開發高端項目推進較慢，影響成交比例。

（2）獨棟住宅需求強勁

• 2024年豪宅市場中，獨立屋佔63%，公寓僅佔37%。
• 這一比例為2021年「居住空間需求提升潮」以來最高（當年比例為72% vs 28%）。

高端市場對獨立住宅的需求回升，反映：

• 買家更關注生活空間與隱私，尤其是國際買家和高淨值家庭客群。
• 核心區住宅土地供應有限，使高端獨立住宅更具稀缺性。

3. 倫敦核心區市場變化

（1）貝爾格萊維亞（Belgravia）成為市場焦點

• 2024年貝爾格萊維亞佔£500萬以上房產交易13%，超越切爾西（Chelsea）成為市場龍頭。
• 主要原因：
  • 市場對經典英式聯排別墅（Georgian townhouses）需求回升。
  • 相較梅費爾（Mayfair）、肯辛頓（Kensington），貝爾格萊維亞提供更多高端別墅選擇。

（2）肯辛頓（Kensington）與切爾西（Chelsea）仍保持競爭力

• 肯辛頓與切爾西分別佔13%市場份額，與貝爾格萊維亞競爭激烈。
• 這些地區仍然是傳統的超高淨值人士購房熱點，擁有較強的市場吸引力。

市場前景與展望

1. 2025年市場可能回暖

• 2025年Q1將決定秋季預算案對高端市場的影響。
• 基準利率下降預期將提高貸款購房者的信心，推動成交量回升。
• 隨著選舉與財政政策影響減弱，市場預計情緒將逐步改善。

2. 倫敦豪宅市場仍具價格吸引力

• 目前倫敦核心區房價仍比2014年峰值低20.7%，對國際買家而言，仍屬於「價值洼地」。
• 對比紐約、香港、新加坡等國際市場，倫敦高端房產價格仍具競爭力。

3. 兩大不確定因素

• 印花稅調整：對於第二套房持有者的額外印花稅增加，可能抑制部分國內投資者需求。
• 全球經濟與地緣政治影響：若全球經濟波動加劇，高端市場仍可能受到影響。

我們的觀察

1. 高端市場雖有回暖跡象，但仍具挑戰

   • 買家更注重價格與投資回報，豪宅市場須提供額外價值（如地段、稀缺性）來吸引交易。

2. 倫敦仍是國際投資者的目標

   • 在價格相對低迷的背景下，倫敦核心區仍具較強吸引力，特別是對於國際買家而言。

3. 2025年關鍵變數：貨幣政策與印花稅調整

   • 若英格蘭銀行落實降息，高端市場成交量有望進一步回升。

結論

2024年Q4倫敦£500萬以上豪宅市場回暖，成交量與買家信心回升，但仍需面對政策變數與市場競爭。2025年市場預計穩步增長，降息將是影響市場復甦的關鍵因素。