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簡介
2023 年，英國房地產市場受制於高通脹與 15 年來最高利率，導致商業房地產投資量跌至十年新低。2024 年上半年仍面臨挑戰，但通脹下降、利率趨勢反轉，將在下半年帶動市場復甦。此外，英國即將舉行大選，政府可能會透過春季預算案推出稅務優惠政策，以提振經濟與投資情緒。
重點摘要
1. 經濟環境：通脹放緩，市場迎來轉折點
- GDP 預測：2024 年英國 GDP 預計增長 0.6%，2025 年增長 1.8%。
- 通脹下降：2023 年 CPI 通脹率為 7.4%，預計 2024 年降至 3.4%，2025 年回落至 1.7%。
- 利率政策：
- 2023 年底，英國央行基準利率維持 5.25%，2024 年下半年可能開始降息。
- 長期國債收益率預計從 4.5% 降至 4.2%，進一步降低資本成本。
- 風險因素：
- 房貸利率上升導致家庭支出受限，進而影響消費。
- 俄烏戰爭及中東衝突使能源價格波動，對市場帶來不確定性。
2. 投資市場：估值觸底，機構投資者回歸
- 2023 年商業房地產投資低迷，但 2024 年資本市場將逐步復甦。
- 產業分化：
- 工業與住宅市場受租金增長支撐，投資者興趣強勁。
- 辦公與零售市場仍面臨結構性挑戰，老舊資產可能進一步貶值。
- 市場潛力：
- 2024 年將是價值投資者的機會窗口，特別是對具有可持續性與高需求的資產。
- 降息週期將提高投資回報率，提高機構資本的投資意願。
3. 辦公市場：市場兩極化，高品質空間需求旺盛
- 需求回升：儘管就業增長放緩，但預計 2024 年辦公租賃活動將回暖。
- 優質辦公空間吸引力上升：
- 企業更關注節能建築與靈活辦公空間，優質辦公樓需求增長。
- 頂級辦公樓租金預計增長 3%，部分核心市場創歷史新高。
- 市場挑戰：
- 老舊辦公大樓面臨淘汰，估計 2024 年需大規模改造或轉型為其他用途。
4. 物流與工業市場：市場趨勢分化
- 總體需求趨於穩定，但一級資產仍受投資者青睞。
- 物流與供應鏈調整：
- 受電商與供應鏈近岸化影響，物流需求仍然穩健。
- 三方物流（3PL） 領導市場增長，占總租賃需求 40%。
- 綠色建築成為標準：
- 非 ESG 合規物業租賃競爭力下降，未來租金可能承壓。
5. 零售市場：消費信心低迷，購物中心與零售公園表現分化
- 消費者信心低迷：預計 2024 年零售銷售增長疲弱，實體店租賃市場競爭激烈。
- 零售公園與社區型商場吸引力增強，表現優於高街零售。
- 電商與實體店融合：
- 線上購物占比將穩步上升，預計 2024 年電商滲透率達 28%。
- 更多品牌推動「線上下單、門市取貨」模式，以提升購物體驗。
6. 住宅市場：市場低迷，但租賃需求強勁
- 房價預測：2024 年英國房價可能再跌 1%，但 2025 年回穩。
- 房貸市場改善：
- 2024 年下半年降息後，貸款可負擔性提升，刺激購房需求。
- 租賃市場增長：
- 2023 年英格蘭租金增長 6%，預計 2024 年保持相似增幅。
- 長租公寓（BTR）市場受投資者青睞，但開發量不足導致供應短缺。
市場趨勢解析
政策影響
- 春季預算案可能帶來稅務改革，以刺激市場投資。
- 房地產綠色標準提高，能源效率與永續發展將成為關鍵投資考量。
投資機遇
- 物流與數據中心：受供應鏈調整與數字化趨勢影響，需求持續增長。
- 核心辦公市場：頂級辦公樓租金回升，但二級資產面臨淘汰風險。
- 租賃住宅與 BTR：需求穩健，市場供應不足，長期回報可觀。
總結與投資建議
✅ 2024 年英國房地產市場將分為「上半年調整、下半年復甦」的節奏。
✅ 核心市場的優質資產仍具競爭力，投資者應關注 ESG 標準與市場需求變化。
✅ 物流、數據中心與長租公寓將成為投資亮點，但需要關注建設與融資挑戰。
✅ 利率下降將推動投資回報率上升，早期進場的資本可獲取較高收益。
我們的觀察
📌 「降息效應」將影響市場投資情緒，並在 2024 年下半年帶來新一輪交易活力。
📌 「綠色建築與 ESG」將成為資產估值的重要因素，投資者需關注物業改造與環保標準。
📌 「住宅市場租金上升」可能導致更多私人出租業主退出市場，推動長租公寓（BTR）發展。
