英國房地產市場正面臨自中世紀封建土地制度以來最重要的制度變革。根據 2025 年 3 月公佈的《租賃業權與共有業權改革法案》，英格蘭和威爾士將全面禁止新建租賃產權（Leasehold）物業，並轉為全面推行「共有產權」（Commonhold）。這項改革將重塑英國住宅物業的所有權結構，並對市場定價機制、金融體系和城市治理產生深遠影響。本文將從解析這場制度變革的影響。
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租賃產權制度的制度缺陷
英國租賃產權制度可追溯至中世紀封建土地制度，其核心特徵在於所有權與使用權的長期分離。這種長期存在的制度安排導致了多重結構性矛盾：
- 地租負擔不確定性 → 地租條款常包含指數化調整機制，使得租賃產權人面臨無法預測的成本增長。部分合約規定地租每 10 年自動翻倍，進一步加重業主的財務壓力。
- 租賃期縮短導致物業貶值 → 當剩餘租期低於 80 年 時，物業價值開始加速折舊，並可能影響物業的可貸款性。貸款機構通常要求業主支付高額的延期費用，否則可能拒絕提供貸款。
- 管理權與所有權分離引發法律糾紛 → 由於物業的管理權仍歸屬於地主，業主對物業管理決策幾乎沒有發言權。根據2019年英國法律委員會的報告，38% 的公寓業主 曾因維修費用分攤問題與永久產權人發生法律爭端。
2002年，英國政府通過《共同持有和租賃產權改革法案》（Commonhold and Leasehold Reform Act 2002），試圖引入「共有產權」（Commonhold）來打破這種不平等結構。然而實際應用卻非常有限，在英國房地產市場中的影響力極低。根據英國政府數據，截至2021-22年度，英格蘭共有498萬個租賃業權物業，佔整體住宅市場的20%，其中公寓類型佔比高達72%。這反映租賃業權在公寓市場中的絕對優勢，主要源於其便於開發商統一管理公共區域的特性。
有見及此，英國政府在2024年8月生效的《租賃產權和永久產權改革法案》，新建住宅物業必須採用共有產權（Commonhold）形式，現有租賃產權人可通過多數決機制轉換產權形式。在法律屬性上，共有產權單位持有人將獲得永久產權（Freehold），並通過共同持有協會（Commonhold Association）集體管理公共區域。這種變革實質上將物業的完整產權歸屬居住者，消除了第三方地主（Freeholder）的剝削空間。
「共有產權」（Commonhold）實施後的影響
隨著新法案的實施，英國房地產市場的運作模式將發生深刻變化，對於開發商和現有業主的影響尤為直接且顯著。
在「租賃產權」（Leasehold）模式下，開發商通過出售永久產權（Freehold）及收取地租（Ground Rent）獲取穩定的現金流，這種模式為房地產公司帶來了長期而穩定的被動收入。例如，Berkeley Group 的財務報告顯示，該公司過去出售地租收入約佔公司總收入的 6%–8%。2015年，Berkeley Group 出售了一批價值 £152.8 百萬的地租合約，佔該年總收入的 7.2%。
然而，隨著共有產權（Commonhold）制度的實施，這種穩定的收入來源將被切斷。未來新建住宅不再允許出售永久產權，也無法通過收取地租來獲取現金流，開發商將不得不調整商業模式，尋找新的盈利途徑。
租賃產權持有人（Leaseholders）影響
除了對開發商的衝擊外，這項改革對租賃產權持有人（Leaseholders）的影響同樣深遠，尤其是在地租（Ground Rent）和物業估值方面。
法案的核心在於全面禁止新建物業收取地租，並對現有租賃產權提供產權延長的機會，從而為業主帶來直接的經濟效益。新建物業將全面禁止收取地租，確保新業主不再受地租增長風險的影響。而對於已購買租賃產權物業的業主，法案允許將租期延長至 990 年，並且在延長後將無需再支付地租。
法案的核心在於：
- 新建物業：全面禁止收取地租，確保新建物業的業主不再受地租增長風險影響。
- 既有租賃產權物業：業主可將租期延長至 990 年，並且在延長後將無需支付地租。
改革帶來了直接的經濟效益
以倫敦為例，平均地租約為 £400/年，如果剩餘租期為 50 年，按照現行地租增長趨勢計算，業主可節省約 £128,000 的未來地租支出：
£400×50=£20,000（現值）£400 \times 50 = £20,000（現值） £400×50=£20,000（現值）
若考慮地租指數化每 10 年翻倍，最終節省額將超過 £128,000。
這項法案有效避免了地租增長風險，特別是當地租條款涉及指數化增長（如每 10 年翻倍）時，業主未來可能面臨的財務負擔將被完全消除。此外，法案也避免了因租期縮短導致物業價值折損的問題。
更重要的是，法案同時消除了由租期縮短所帶來的估值折損風險。在租賃產權制度下，隨著剩餘租期的縮短，物業價值通常會隨之降低，當剩餘租期低於 80 年時，抵押貸款機構往往要求業主支付高額延期費用，或拒絕提供貸款。新法案通過延長租期和取消地租，成功消除了這一隱患，為業主帶來了更穩定的物業價值和資產增值空間。
產權完整性帶來的估值提升
這種「產權完整性 + 無地租負擔」的雙重優勢，為物業估值帶來直接的正面影響。在過去，租賃業權物業（Leasehold）僅擁有物業的使用權，而土地的所有權仍歸開發商或第三方所有。這種不完整的產權限制了物業的估值潛力，尤其是在高價值的區域。
《租賃業權改革（地租）法 2022》通過取消地租並延長租期，使業主獲得完整的產權，從而提升物業的市場估值。完整產權能夠提升物業估值，帶來更強的市場吸引力。由於完整產權的物業不再受地租合約的限制，交易變得更靈活，市場需求自然增加，這使物業價值更穩定。
此外，免除地租後，未來財務風險降低，估值模型中不再需要考慮地租負擔，從而進一步提升物業價值。對一些外來人口租務旺盛的城請及商業價值高的地區，如倫敦、曼徹斯特和伯明翰等主要城市的影響尤為明顯。
根據萊坊（Knight Frank）房地產諮詢公司估算，倫敦市中心公寓的平均估值將提升約 12%–15%，主要是因為產權完整性帶來的溢價，郊區聯排住宅，由於這類物業原有的永久產權比例較高，改革帶來的邊際效益有限，預計僅有約 5%–8% 的調整。
但需要注意的是，這項改革也並非完全沒有代價，隨著產權完整性提高，業主在管理費、維修費及法律費用方面，可能會面臨更高的負擔和挑戰。
產權持有人的挑戰與風險
在現有的租賃產權制度下，業主將產權轉換為共有產權（Commonhold）可能面臨多重挑戰，包括高昂的法律費用、補償問題以及市場風險。儘管法律已提供明確的轉換機制，但在實際操作中，業主可能需要面對不小的經濟和協調壓力。
補償與轉換成本
首先，將租賃產權轉換為共有產權需要支付一系列的法律和過渡成本。業主需要聘請律師處理合同重訂、土地登記及文件更新等手續，這些費用可能相當可觀。此外，如果物業的剩餘租期較短（特別是少於 80 年），轉換成本將進一步攀升。
在這種情況下，業主可能需要支付高額的補償費用，尤其是涉及已設定「地租」（Ground Rent）或其他不利條款的情況。例如，一些租賃合約中包含地租自動上漲或維護費調整的條款，這些合約在轉換過程中可能需要支付一次性補償費，進一步增加業主的財務壓力。
此外，針對部分舊合約中的「婚姻價值」（Marriage Value）條款，即使新法原則上已經取消，但對於 2023 年 5 月前簽署的合約，該條款仍需根據個案進行處理，可能引發額外的補償爭議。
未來市場風險
市場對共有產權的定價體系尚未完全建立，這可能帶來估值波動和價格回調的風險。在短期內，共有產權的市場價值可能不穩定，且由於市場參與者對這類產權的接受度不高，出售可能面臨困難。此外，如果共有人之間在管理費用、維修或財務決策上出現分歧，將可能對物業價值造成負面影響。舉例來說，如果其中一位共有人陷入財務困境，可能無法支付維修費或管理費，這將影響其他共有人及整體物業的市值。
操作難點
從法律層面來看，現行規定要求至少 75% 的業主同意 才能將租賃產權轉換為共有產權。然而，實際操作中，這種協調往往困難重重。以大型公寓為例，通常涉及數百位業主的利益，因此協商過程可能十分漫長。根據曼徹斯特大學的研究，這類協調平均需要 18 個月 才能完成，且法律諮詢費用往往佔總成本的 15% 至 20%。
此外，部分銀行可能設置「抵押限制」，即要求在轉換前必須全額償還現有貸款。對於槓桿率較高或現金流不足的業主而言，這可能成為無法跨越的障礙。同時，歷史條款的處理也是一大難題。某些舊租約中的條款（如「婚姻價值」（Marriage Value））可能在法律層面已被廢除，但若租約在 2023 年 5 月前簽署，這類條款仍可能受到現有合同的約束，最終需要透過談判或法律程序來解決。
共有產權下的管理責任 — 雙刃效應
在共有產權（Commonhold）制度下，業主需要通過 共同持有協會（Commonhold Association） 來自主管理公共區域，這種模式雖然提升了業主對物業管理的控制權，但也帶來了更高的參與成本和財務壓力，形成了典型的「雙刃效應」。
時間投入增加
共有產權制度要求業主積極參與物業的管理和決策，這對於時間有限或工作繁忙的業主來說，可能成為一種隱形壓力。在倫敦的一個試點項目中，統計顯示業主平均每月需要投入約 5 小時 參與協會會議和管理決策，內容涉及：
- 制定物業維修方案
- 管理公共區域
- 討論財務預算和分攤比例
這意味著業主不僅需要投入更多的時間，還需要理解與物業管理相關的專業知識，這對於沒有管理經驗的業主來說，可能是一個不小的挑戰。
財務負擔增加
為了確保物業維持正常運營，法案強制要求共同持有協會建立相當於年度預算 25% 的儲備基金。這筆資金主要用於應對突發性的維修或管理費用，例如：公共設施的維修、緊急情況下的財務調度、公共空間的維護。
這項新規定直接導致共有產權物業的管理費用大幅上升。與傳統租賃產權物業相比，共有產權物業的管理費平均增加約 18%。舉例來說，如果一個傳統租賃產權物業的管理費每年為 £2,000，轉換為共有產權後，管理費可能上升至 £2,360。這對於財務狀況本就緊張的業主來說，無疑增加了經濟壓力。
技能缺口與專業依賴
管理共有產權物業需要較高的管理和談判能力，但並非所有業主都具備這些專業技能。研究顯示，僅約 35% 的首次購房者具備基本的預算編制或合約談判經驗。面對維修費率、管理費用分攤等問題，業主可能不得不依賴專業的物業管理公司來協助處理日常管理和財務安排。
然而，聘請專業物業管理公司也意味著需要支付額外的管理費用。物業管理公司通常會收取一定比例的費用，這將進一步增加共有產權物業的總體運營成本，甚至可能削弱業主選擇共有產權的積極性。
金融市場對共有產權的反應
隨著共有產權（Commonhold）制度的推行，銀行仍保持觀望態度。由於共有產權涉及多方共有人，物業的維護、管理和財務決策都需要由「共同持有協會」（Commonhold Association）負責，這為市場帶來了一定的不確定性。外資銀行主要擔憂這種管理結構可能導致協會在資金運作或維修決策中出現分歧，進一步影響物業價值和還款能力。因此，外資銀行在評估共有產權物業風險時，可能會採取更為保守的貸款政策。
為了減少這些潛在風險，法案中引入了一系列保障措施。首先，要求「共同持有協會」建立相當於年度預算 25% 的儲備基金，以確保在發生財務問題或突發情況時，協會能夠維持正常運作。其次，法案還強制規定協會必須購買全額的公共責任保險（Public Liability Insurance），以保障因管理或維修問題可能引發的第三方損失或糾紛。
英國從租賃業權轉向共有業權，是一次重塑市場結構的深遠變革。隨著市場逐步適應新制度，完整產權將帶來更高的市場吸引力和估值空間。然而，制度過渡期內的協調問題、融資挑戰及市場定價的不確定性，將是業主和開發商共同面對的考驗。未來幾年，隨著市場經驗的積累和法律框架的完善，共有產權將成為推動英國房地產市場可持續發展的重要動力。
補充資料：重大改革時間點/「婚姻價值（Marriage Value）
租賃產權制度重大改革時間點
2017年：政府開始就租賃市場不公平做法進行諮詢，標誌著改革的開始。
2019年：政府宣布禁止新建房屋以租賃方式出售，除非有特殊情況。
2022年：《租賃改革（地租）法案2022》生效，廢除了大多數新住宅租賃中的地租
2023年：政府確認計劃逐步取消房屋的租賃所有權，並解決「婚姻價值」問題。
2024年：《租賃和自由持有權改革法案》通過，立法禁止新建租賃房屋，並簡化租賃延長程序。
2025年：政府計劃進一步改革租賃制度，包括禁止新建租賃公寓，並推廣共有權模式。
「婚姻價值」（Marriage Value）
是英國租賃產權制度中的術語，指的是租賃延長後產權完整性增加所帶來的市場價值增長。當租賃期少於 80 年 時，法律規定租賃戶需與房東分享這一增值的 50%。
婚姻價值一直是租賃戶與房東之間的爭議焦點。租賃戶認為這一機制不公平，因為延長租賃所支付的費用可能遠超房東的實際損失。近期的法案提案中建議廢除婚姻價值，以降低租賃延長成本，減少租賃戶的財務負擔。然而，這一變化可能引起房東的反對，因為他們將失去來自婚姻價值的補償機制。
資料來源：
Commonhold and Leasehold Reform Act 2002
Beginning of the end for the ‘feudal’ leasehold system
Berkeley Group Holdings plc：AnnualReport 2015 / 2023
